Аналіз 14 земельних проектів: вільний ринок землі, Держгеокадастр, оренда, електронні аукціони, землі оборони

 Верховна Рада розгляне 14 земельних законопроектів, які відкривають вільний ринок, а також змінюють систему роботи Держгеокадастру, удосконалюють електронні земельні аукціони, коригують механізм використання земель Міноборони та інше. AgroPolit.com пропонує короткий аналіз усіх цих законопроектів. 

Читайте до теми: В Україні створять е-реєстр фермерів для надання пільгових кредитів на купівлю землі

Тож перший блок, заявлений до голосування, це законопроекти про відкриття ринку землі. Спочатку був урядовий, потім до нього з'явилося 10 альтернативних. Ідемо по порядку. 

Законопроект №2178

Автором документа є міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тимофій Милованов, власне, законопроект визначає відкриття ринку землі. Проект закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» має такі основні пункти:

• З 1 жовтня 2020 року скасувати заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності;
• Дозволити отримувати у власність землю громадянам України та українським юридичним особам. Особам з іноземним громадянством та без громадянства дозволяється успадковувати землю з правом відчуження протягом року;
• Встановити мінімальну ціну землі не нижче від нормативної грошової оцінки;
• Ввести обмеження для однієї особи мати у власності не більш як 15% с/г земель області та не більше від 0,5% с/г земель України;
• Переважне право на купівлю ділянки віддати її орендареві;
• Забезпечити право на викуп ділянок для ведення господарства, які їм належать за правом постійного користування та довічного успадкованого володіння з розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці;
• Запровадити санкції на набуття у власність земельних ділянок для громадян та іноземних держав, визначених у ЗУ «Про санкції».

Законопроект №2178–1

Альтернативний проекту №2178 документ авторства депутатів від «Опозиційна платформа — За життя» Наталії Королевської та Юрія Солода.

Ключовий момент законопроекту – питання продажу землі сільськогосподарського призначення має вирішуватися тільки на всеукраїнському референдумі. А передувати цьому мають наступні кроки:

• Вимога завершення робіт із створення земельного кадастру, яким будуть встановлені чіткі межі земельних ділянок та їхні законні власники по всій території України
• Розробка обґрунтованої методики визначення мінімальної ціни землі з урахуванням її родючості, розташування та інших характеристик для кожного регіону України.

Читайте до теми: Безпечний ринок землі та безпека кордонів України

Законопроект №2178–2

Альтернативний до проекту №2178 авторства нардепів від "Батьківщини" Юлії Тимошенко, Сергія Соболєва та Івана Крулька. Пропонується відкласти відміну мораторію та винести це питання на всеукраїнський референдум. Також документ визначає, що у дійсних умовах право на оренду землі обмежується:

• громадянами України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві;
• юридичними особами України, які мають установчі документи з позначкою про ведення с/г виробництва; 
• юридичні особи, котрі виробляють с/г продукцію або надають с/г послуги, обсяг яких становить не менш як 50% від загального обсягу виробленої продукції чи наданих послуг упродовж одного календарного року;
• держава, в особі уповноваженого Кабінетом міністрів України органу;
• територіальні громади.

Альтернативний Вадима Івченка №2178-3

Запроваджується заборона на емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) до відміни мораторію на продаж землі. А від уряду до 1 січня 2022 року вимагається забезпечити проведення інвентаризації земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності та внесення відомостей про такі земельні ділянки до Державного земельного кадастру. 

Читайте до теми: Андрій Мартин: Левову частку земель державних підприємств колишнього Мінагрополітики доцільно розпаювати серед місцевого населення

Альтернативний Оксани Савчук №2178-4

Продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2022 року пропонує законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Документ забороняє передавати у користування землю с/г призначення особам без громадянства та іноземцям, а особам з українським громадянством – виключно у спадок та до Державного земельного банку.

Законопроект №2178–5

Законопроект авторства позафракційних депутатів Сергія Шахова, Сергія Вельможного та Олександра Сухова. Суть законопроекту полягає у тому, що вносяться зміни до використання земель сільськогосподарського призначення. На початковому етапі земельної реформи право на придбання земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва отримують українські фермери, котрі мають відповідний досвід роботи та освіту, а також постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки. Окрім того, таке право надається органам місцевого самоврядування чи державі в особі уповноваженого Кабінетом міністрів України центрального органу виконавчої влади для викупу земель, що мають забезпечити формування екологічної мережі.

Обов'язковою умовою відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення є наявність агрохімічного паспорта земельної ділянки.

Законопроект також пропонує утворити резервний фонд земель у розмірі не менш ніж 15 % площі усіх сільськогосподарських угідь громади та не пізніше 2022 року вивести з обігу розорані крутосхили крутизною понад 5 градусів.

Законопроект №2178–6

Законопроект авторства Сергія Лабазюка. Документом пропонується першочергове впровадження ринку землі лише для фізичних осіб – громадян України. Надалі, після відпрацювання механізму купівлі-продажу, з 1 січня 2023-го, можна надати доступ до ринку юридичним особам, створеним за законодавством України, кінцевим бенефіціарним власником (контролером) яких є виключно громадяни України.

Законопроект №2178–7

Законопроект авторства Євгенія Шевченка зі "Слуги народу". Документом визначаються особливості правового регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення на основі ринкових механізмів переходу прав на земельні ділянки:

• з 01.10.2020 р. скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності;
• визначається суб’єктний склад осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення

• встановлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок с/г призначення, яка може перебувати у власності громадянина, а саме — якщо фізична особа не була фермером, засновником чи співзасновником юридичної особи, 70% доходів якої отримані від сільськогосподарської діяльності протягом 5 років — не має перевищувати 500 га; якщо фізична особа була фермером понад 5 років, засновником чи співзасновником юридичної особи, 70% доходів якої отримані від сільськогосподарської діяльності протягом 5 років — не має перевищувати 2 тис. га; якщо фізична особа була фермером понад 10 років, засновником чи співзасновником юридичної особи, 70% доходів якої отримані від сільськогосподарської діяльності протягом 10 років — не має перевищувати 20 тис. га.;

•  у Земельному кодексі України визначаються поняття земельного контуру, зрошувального (осушувального) масиву та меліоративної системи;

•  встановлюється, що юридичні особи, утворені за законодавством України, мають право користуватися земельною ділянкою сільськогосподарського призначення для товарного сільськогосподарського виробництва на підставі договору про спільну діяльність;

•  передбачається, що іноземні громадяни, які є засновниками юридичної особи, можуть вносити до своїх статутних капіталів інвестиції, як самостійно, так і залучати кредитні ресурси через фінансові установи не резиденти України. При цьому судовий спір щодо інвестицій може розглядатися в юрисдикції тієї країни, резидентом якої є ця особа на підставі Закону України «Про міжнародний комерційний арбітраж»;

•  встановлюється, що основним правовстановним документом на землю сільськогосподарського призначення є державний акт про право власності на земельну ділянку;

•  встановлюється: що договори оренди, які були укладені до набуття чинності  цього Закону, за зміни власника втрачають свою юридичну чинність;

•  передбачається обов’язок державного реєстратора вносити інформацію про ціну (вартість) речових прав, зокрема прав користування, до Реєстру речових прав;       

• забезпечується право громадян на викуп земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, які їм належать на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння. Можливо викупити із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок;

•  Закон України “Про санкції” доповнюється новим видом санкцій “заборона на набуття у власність земельних ділянок”. Такі санкції вводяться рішенням президента України за поданням Ради національної безпеки та оборони України та затверджуються постановою Верховної Ради України. 

Читайте до теми: Прихильники і противники зняття земельного мораторію та вільного ринку землі — 2019

Законопроект №2178–8

Законопроект авторства Вадима Новинського та низки депутатів від партії «Опозиційна платформа — За життя». Ключовими аспектами законопроекту є вимоги:

• завершення робіт зі створення Земельного кадастру, яким будуть встановлені чіткі межі земельних ділянок та їхні законні власники по всій території України;
• розробка обґрунтованої методики визначення мінімальної ціни землі з урахуванням її родючості, розташування та інших характеристик для кожного регіону України;
• обов’язковою передумовою для вільного обігу сільськогосподарських земель є також проведення інвентаризації цих земель усіх форм власності з внесенням отриманих даних до Державного земельного кадастру
• від імені держави запровадити викуп паїв/ділянок у громадян. Здійснюватиме це уповноважений Кабінетом міністрів України орган у порядку, визначеному окремим законом, та за ціною, яка відповідатиме ринковій вартості зазначених ділянок.

Законопроект №2178–9

Законопроект від нардепа зі складу «Слуги народу» Мар'яна Заблоцького та позафракційного Василя Петьовки. Документом пропонується:

• з 01.10.2020 р. скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності;
• визначається суб’єктний склад осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: громадяни України, територіальні громади, держава, юридичні особи України та іноземні громадяни й особи без громадянства у разі набуття в порядку спадкування та обов’язком відчужити ділянку протягом року;
• встановлюється правило, за яким до 1 січня 2024 року не допускається набуття юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави, права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Вказані вимоги не поширюються на випадки набуття у власність земельних ділянок їхніми орендарями, які є сільськогосподарськими товаровиробниками, якщо з часу державної реєстрації юридичної особи — набувача права власності минуло не менше 3 років, а також на випадки набуття у власність зазначеними особами земельних ділянок.
• встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче від нормативної грошової оцінки;
• встановлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності громадянина та юридичної особи, та пов’язаних із нею осіб. Обмеження не допускають набуття у власність більш як 8% сільськогосподарських земель області та 0,5% сільськогосподарських земель України;
• забезпечується переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки;
• передбачається обов’язок державного реєстратора вносити інформацію про ціну (вартість) речових прав, зокрема прав користування, до Реєстру речових прав;
• забезпечується право громадян на викуп земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, які їм належать на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння. Можна викупити із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок;

Законопроект №2178-10 — базовий

Цей законопроект (за авторством голови аграрного комітету Миколи Сольського та низки нардепів) проголосований аграрним комітетом і рекомендований як основний до розгляду у парламенті до першого читання. Його ключові положення виглядають так:

• зменшити обмеження щодо концентрації земель у межах області з 15% до 8%;
• ввести обмеження щодо концентрації земель у межах ОТГ у розмірі 35%;
• ввести перехідний період до 1 січня 2024 року, під час якого юридичні особи, бенефіціарними власниками яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави, не зможуть набувати у власність землі с/г призначення державної, комунальної власності, а також пайові землі, за винятком тих земель, які на момент набрання чинності законом вже є в оренді, емфітевзисі таких юридичних осіб та за умови, що такі юридичні особи створені не менш ніж 3 роки до набрання чинності законом.
• Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

1. громадяни України;
2. юридичні особи України, створені за законодавством України;
3. територіальні громади;
4. держава.

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку спадкування за законом, але зобов’язані здійснити їхнє відчуження протягом одного року з дня набуття права власності.

Законопроект про Держгеокадастр №2194

Автори — Микола Сольський, Мар'ян Заблоцький та низка депатутатів з аграрного комітету.

Ключові положення документа:

• Передати землі державної власності за межами населених пунктів (окрім земель, які потрібні державі для виконання її функцій) до комунальної власності сільських, селищних, міських рад.
• Встановити на законодавчому рівні чіткий, організаційно простий та незатратний механізм порядку встановлення і фіксування у Державному земельному кадастрі меж громад, зокрема об’єднаних,
• Надати органам місцевого самоврядування повноваження щодо зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності.
• Надати органам місцевого самоврядування повноваження щодо затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів.
• Відмовитися від існування спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із передбаченням існування натомість центрального органу виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері кадастрової діяльності та геопросторових даних.
• Надати повноваження із здійснення державного контролю за використанням та охороною земель:

обласним державним адміністраціям (які в перспективі, після завершення реформи децентралізації, будуть трансформовані у префектури),
виконавчим органам сільських, селищних, міських рад.
Водночас, враховуючи різний стан забезпеченості органів місцевого самоврядування фінансовими та кадровими ресурсами, пропонується встановити, що цих повноважень виконавчі органи місцевого самоврядування набувають у разі прийняття відповідною радою рішення про їхнє здійснення.

• Закріпити за центральним органом виконавчої влади, котрий здійснює державний контроль у сфері охорони навколишнього природного середовища, функцію контролю за дотриманням природоохоронного законодавства.
• Скасувати інститути державної експертизи землевпорядної документації та агрохімічної паспортизації земель.
• Скасувати повноваження Верховної Ради України стосовно погодження зміни цільового призначення особливо цінних земель, вилучення земельних ділянок для розміщення та обслуговування будівель і споруд дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних організацій.
• На законодавчому рівні встановити правило, за яким зміна цільового призначення вказаних земельних ділянок не впливає на особливий режим використання територій в межах територій та об’єктів природно-заповідного фонду, а також земель, на яких розташовані пам'ятки культурної спадщини.
• Скасувати погодження із Кабінетом міністрів України продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної і комунальної власності іноземним юридичним особам.
• Виключити із Земельного кодексу України норми, які обмежують можливість іноземців та іноземних юридичних осіб придбавати вільні від забудови земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.
• Встановити правило, за яким особливий охоронний статус земель, на яких розташовані об'єкти культурної спадщини або об'єкти чи території природно-заповідного фонду, поширюються на землі будь-якого цільового призначення.
• Запровадити перевіркудокументації із землеустрою та оцінки земель вимогам нормативно-правових актів державними органами за принципом «одного дотику» та «мовчазної згоди», де ця публічна перевірка має поєднуватися із контролем топологічної зв’язності та відсутності накладання меж, для чого доцільно вилучити із законодавства вимоги щодо зайвих видів погоджень документації (крім випадків встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних одиниць) та скасувати державну експертизу документації із землеустрою;
• Запровадити добровільний незалежний контроль якості робіт із землеустрою через можливість її рецензування сертифікованими інженерами-землевпорядниками зі стажем практичної роботи не менше двох років, які не приймали участь у складанні цієї документації, а також експертними радами саморегулівних організацій у сфері землеустрою, у випадках, коли раніше передбачалася обов'язкова державна експертиза;
• Запровадити правовий механізм попередження конфлікту інтересів для виконавців робіт із землеустрою, зокрема, вони не повинні складати документацію із землеустрою у разі, якщо: об’єктом землеустрою є земельні ділянки, що належать виконавцю робіт із землеустрою або особам, які працюють у його складі; особи, які працюють у складі виконавця робіт із землеустрою мають родинні зв'язки із замовником робіт із землеустрою або юридичній особі, керівництво якої має родинні зв'язки із замовником; об’єктом землеустрою є земельні ділянки, що належать засновникам або учасникам виконавця робіт із землеустрою; замовником робіт із землеустрою є засновник або учасник виконавця робіт із землеустрою;
• Скасувати окрему процедуру видачі спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок як документів дозвільного характеру. Натомість запроваджується загальне правило щодо визначення вимог щодо збереження поверхневого (родючого) шару ґрунту у будь-якій документації із землеустрою, проектні рішення якої передбачатимуть його порушення.
• Скасувати окрему процедуру переднього погодження матеріалів місця розташування об'єкта, який передбачається розмістити на земельній ділянці, адже вона лише повторює та дублює планувальні рішення щодо просторової композиції та параметрів забудови, котрі визначаються у містобудівній документації.
• Вилучити зі складу усіх видів землевпорядної документації ті складові, що не розробляються інженером-землевпорядником особисто. Водночас, встановлюються деталізовані вимоги щодо змісту текстової та графічної частин будь-якої документації із землеустрою.
• З метою уникнення зловживань за «постачання межових знаків встановленого зразка», які мали місце у 2010 році, встановити загальне правило, за яким спосіб закріплення меж між земельними ділянками під час здійснення землеустрою має визначатися за згодою власників цих земельних ділянок, а витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними. Межовими знаками (спорудами) визнаються будь-які природні та штучні споруди і рубежі (річки, струмки, канали, лісосмуги, рослинні смуги, дерева, стежки, рівчаки, канали, стіни, паркани, огорожі, шляхові споруди, бетонні або металеві стовпи, плити, моноліти, камені, буї, інші споруди і рубежі), які збігаються із межею земельної ділянки або спеціально встановлюються на ній.
• Забезпечити відхід від «паперової» технології складання документації із землеустрою та технічної документації з оцінки земель. Передбачено, що документація із землеустрою та технічна документація із оцінки земель має розроблятися виключно у електронному вигляді та засвідчуватися електронним цифровим підписом розробника.
• Запровадити правові гарантії повної відкритості та доступності документації із землеустрою, публічності її розгляду, зокрема гранично спрощується доступ громадян, органів влади, розробників документації із землеустрою до Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель, при безумовному додержанні законодавства про захист персональних даних.
• Гарантувати розробникам документації із землеустрою право отримувати необхідні документи для проведення землеустрою, які є у замовника або у третіх осіб, можливість користуватися відомостями державних, галузевих та відомчих кадастрів (реєстрів), право безперешкодного доступу до об’єктів землеустрою тощо.
• На заміну державного нагляду у землеустрою та топографо-геодезичній діяльності, який нічим не гарантує реального відшкодування збитків постраждалим від неякісного виконання робіт особам, запровадити  обов'язкове страхування відповідальності виконавців робіт перед замовниками та третіми особами за наслідки необережності, недогляду і професійних помилок, допущених під час складання документації із землеустрою або виконання топографо-геодезичних робіт. Страховим випадком слід вважається пред'явлення виконавцеві робіт замовником або третіми особами обґрунтованих претензій по відшкодуванню шкоди заподіяної внаслідок складання документації із землеустрою або виконання топографо-геодезичних робіт. У разі настання страхового випадку страховик здійснює виплату страхового відшкодування в розмірі заподіяної третій особі майнової шкоди, визначеному судовим рішенням, що набрало законної сили, або письмовою вимогою (претензією) третьої особи, визнаною страхувальником та погодженою страховиком. Страхове відшкодування здійснюватиметься страховиком відповідно до договору обов’язкового страхування на підставі судового рішення, що набрало законної сили, або визнаної страхувальником та погодженої страховиком письмової вимоги (претензії) третьої особи.
• Лібералізувати вимоги до професійної підготовки та кадрового забезпечення у сфері землеустрою шляхом розширення ролі саморегулівних організацій у питаннях професійної атестації та управління ризиками професійної діяльності (ширше представництво у кваліфікаційній комісії та здійснення колективного страхування відповідальності своїх членів). Скасувати сертифікацію виконавців топографо-геодезичних робіт за збереження вимог щодо наявності спеціальної освіти та запровадження страхування професійної відповідальності.
• Конкретизувати підстави для позбавлення сертифікованого інженера-землевпорядника кваліфікаційного сертифіката, причому підставою має бути факт завдання збитків, а не порушення формальних вимог.
• Зняти обмеження щодо виключного фінансування деяких робіт із землеустрою або оцінки земель за рахунок Державного або місцевих бюджетів. Скасовується законодавче регулювання вартості робіт із землеустрою скасовується.
• Для удосконалення законодавства про оцінку земель:

1. економічну оцінку земель виключити зі складу землеоцінних робіт як застарілий та архаїчний вид оцінки радянського періоду, який проводився в Україні востаннє ще у 1988 році й взагалі не застосовується у розвинених країнах із ринковою економікою;
2.  уточнити склад суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель з метою ліквідації законодавчої колізії щодо реєстрації виконавців землеоціночних робіт у реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, що була помилково запроваджена у 2015 році;
3. надати статус публічної інформації технічній документації з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звітам про експертну грошову оцінку земельних ділянок державної та комунальної власності, а також у разі оцінки земельних ділянок для цілей оподаткування, нарахування і сплати інших обов’язкових платежів;
4. запровадити моніторинг ринку земель на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно із опублікуванням його результатів.

 Законопроект про електронні аукціони Миколи Сольського №2195 

Законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» авторства голови профільного комітету парламенту Миколи Сольського та 10 інших депутатів. Документ передбачає проведення земельних аукціонів на єдиній інтернет-платформі та в режимі реального часу. На торгах розглядаються пропозиції купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки. Торги проводяться за наявності хоча б двох потенційних покупців, які внесли гарантійний внесок не менш ніж 30% стартової вартості ділянки.  

Законопроект про землі Міноборони №0855

Законопроект авторства Миколи Сольського та Володимира Гройсмана "Про використання земель оборони". Документом передбачається можливість використання земель оборони в господарських цілях за умови отримання відповідного дозволу лише з метою:

•  вирощування сільськогосподарських культур, випасання худоб

 Віталій Хворостяний, журналіст AgroPolit.com