Ринок землі: які міни сповільненої дії закладено в другому етапі земельної реформи?  

Юридичні особи-резиденти України отримали право купувати сільськогосподарську землю в рамках відкриття другого етапу вільного ринку. В перший місяць 2024 року операцій купівлі юрособами земельних паїв було дуже мало – 68 ділянок загальною площею 216 га.  Однак, це лише початок земельних торгів. AgroPolit.com пропонує вам подивитися на майбутнє української землі значно ширше: які законодавчі зміни очікують ринок землі, як зміниться його «обличчя» (у бік малих, середніх чи великих гравців), чи справді іноземці не зможуть отримати доступ до українських чорноземів без всеукраїнського референдуму та чи залишиться взагалі сам landmark в перспективі?

Основні умови роботи ринку землі містяться у законі № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Нагадаємо, що перший етап запустили 1 липня2021 року.

Читати до теми: Ринок сільськогосподарської землі в Україні: що має знати власник паю, покупець/продавець землі та орендар 

 Умови роботи другого етапу ринку землі

 Основні положення земельного закону № 552-IX, які почали діяти з 1 січня 2024 року:  

• юрособи отримали право купувати землі сільськогосподарського призначення, при цьому переважне право на купівлю земельної ділянки залишається за орендарями. 
• фізичні та юридичні особи можуть придбати (а відтак і володіти) лише приватні земельні паї загальною площею не більш 10 тис. га в одні руки
• продаж комунальної та державної землі залишається забороненим
• іноземцям заборонено продавати і купувати землю
• мінімальна ціна купівлі сільськогосподарських земель має бути не нижче нормативної грошової оцінки (НГО)

Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна

Обсяг продажів на ринку землі у 2023 році 

За даними Мінагрополітики, на початок 2024 року продали  лише 1% сільгоспземель. При цьому середньозважена ціна на землю зросла на 10,4% до 38,5 тис. грн за гектар. Капіталізація ринку сільгоспземель зросла на 115,1 млрд грн.

Ми вийшли з печери і в нас така ґрунтова доріжка, а до асфальтної – ще треба дійти. Будь-які емоції чи заяви про відкладання етапів реформи мають бути розвернуті в іншу сторону. Маємо рухатись швидше, тому що в світі бізнесу сентиментами не думають. Інвестиції сюди підуть не через те, що ми сміливі, перемогли когось і так далі. Бізнес не думає такими категоріями. В нас повинно бути прозоре законодавство і цікаве середовище для бізнесу. Тому до цього треба йти ще швидше в період війни, а не повільніше. За інвестиції треба боротись зараз і не зупинятися ні на один день, – говорить про земельну реформу за участі українських юросіб міністр аграрної політики і продовольства Микола Сольський.

Як свідчать аналітичні дані онлайн-мапи операцій купівлі-продажу земель України (розробленої AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua та земельною агенцією Volodar), основні результати ринку землі за 2023 рік наступні:

• середньозважена ціна 1 га земель для товарного с/г виробництва — 38,612 тис. грн (тобто на 13% більше за 2022 рік).
• загальна кількість операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) — 43,955 тис.  (в 4 рази більше, ніж у 2022 році)  
• сумарна площа проданих паїв — 107, 401 тис. га (+64%).

Важливо: з 24 лютого по 19 травня 2023 року Держгеокадастр не оновлював дані по купівлі-продажу земельних ділянок.

За даними земельної онлайн-мапи від AgroPolit.com, найбільша річна середньозважена ціна зафіксована в Івано-Франківській області – 75, 548 тис. грн, а найменша – в Запорізькій – 27, 522 тис. грн.

Повноваження громад (ОТГ) після запуску ринку землі

З 27 травня 2021 року усі землі та земельні ділянки за межами населених пунктів перейшли в комунальну власність (підстава – закон № 1423-ІХ). Виняток: ділянки, право державної власності на які вже зареєстровано. Виконавчим радам громад надані наступні функції держконтролю:

• контроль за самовільним зайняттям земельних ділянок,
• їх використанням за цільовим призначенням,
• боротьби з бур’янами тощо.

За даними керівника напряму земельної реформи Програми USAID АГРО Сергія Кубаха, здача громадами в оренду сільськогосподарських земель комунальної̈ власності через Prozorro.Продажі наповнює їхні бюджети щорічно на 355,2 млн грн. А обіг та використання цих земель приносить громадам у середньому 10%-12% від сукупного бюджету громад.

Лише за 2023-й рік середньозважена ціна на сільгоспземлю зросла на 10,4%, до 38,5 тис. грн за 1 га, що дало капіталізацію ринку земель на 115 млрд грн. Це більше, ніж на $3 млрд. Власники земельних ділянок стали багатшими на $3 млрд в цілому по країні. Це дає можливості далі використовувати цей капітал», – каже він.

Читати до теми: Управління земельним банком ОТГ – реальна можливість поліпшити фінансовий стан громади 

На думку експертів, з якими поспілкувався AgroPolit.com, ще багато громад не розуміють достеменно, які фінансові ресурси знаходяться у них під ногами.

У коментарі AgroPolit.com  засновник та керівник проєкту Feodal Андрій Дем'янович розповів детальніше:

За нашими спостереженнями, кожна друга громада в Україні  потребує повноцінного земельного аудиту. Що стосується інвентаризації земель комунальної власності, то ця потреба сягає 80% всіх громад України. Це колосальний ресурс для наповнення бюджету громад і його слід застосовувати. Наш досвід свідчить про те, що інвентаризація земель однієї громади може принести додатково до бюджету в середньому від 15% до 90% додаткових надходжень».

Нагадаємо, що Feodal за 2021 рік провів аудит земельних ділянок у третині громад в Україні.

Читати до теми: Заможні громади: як Белзька ТГ в час кризи зібрала 14 млн грн у бюджет?

Доступ до іноземців  до вільного ринку землі

За земельним законом іноземці не можуть офіційно купити сільгоспземлю. Давати чи ні їм таке право має вирішити український народ на всеукраїнський референдум. Що ж відбувається наразі? Законодавча заборона на продаж існує, але в Україні немає законодавчих механізмів перевірки наявності подвійного чи потрійного громадянства.

Ось як говорить про цю ситуацію начальник відділу безоплатної правової допомоги Одеського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Катерина Мирошніченко:

Рішення уряду України № 637 від 16 червня 2021 року встановлює порядок перевірки відповідності набувачів земель сільгосппризначення вимогам, визначеним Земельним кодексом. Згідно з цією постановою, значну частину обов'язків з такої перевірки покладається на нотаріуса. Важливо відзначити, що під час даного аналізу він повинен оприлюднити інформацію про кінцевого власника юридичної особи на веб-сайті Держфінмоніторингу. Однак у зв'язку з його обмеженою можливістю проводити перевірку офіційними джерелами, актуальність яких під час воєнного конфлікту не завжди може бути своєчасною, виникає питання, де можна отримати всю необхідну інформацію».

Ба більше, наразі на майбутнє в рамках офіційного законодавства зараз закладається  «лазівка» для іноземців з прицілом на покупку українських земель. Ідеться про внесений президентом України законопроект про множинне громадянство — № 10425 «Про деякі питання у сфері міграції щодо підстав і порядку набуття та припинення громадянства України».

Читати до теми: Множинне громадянство – це спосіб відкрити ринок землі і дозволити її продаж іноземцям під соусом українців

«І не всім обов’язково жити в Україні, у них є історія, і свої сім’ї, хтось народився в Канаді в США, але ми маємо дати їм можливість підтримувати Україну, відчувати, що вони українці, допомагати, відкривати бізнеси тут, сплачувати податки тощо. Все це точно іде в плюс Україні», —  обґрунтував раніше необхідність прийняття цього документу Володимир Зеленський.

Законопроект пропонує:

• визначає країни, громадяни яких можуть отримати український паспорт у спрощеному порядку;
• визначає категорії людей, які мають вийти з громадянства іншої країни для набуття українського громадянства;
• уточнює категорії людей, які не можуть набути громадянство України;
• переглядає підстави для втрати українського громадянства;
• унормовує правовий статус в Україні іноземців та людей без громадянства, які брали участь у захисті України.

Тож це легальне відкриття ринку землі для іноземців під соусом множинного громадянства.

Настрої потенційних покупців землі

На ринку землі в Україні ймовірно встановиться бізнес модель, при якій великі та середні агропідприємства зможуть викуповувати 20-30% власного земельного банку, вважає голова Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки Олег Нів’євський.

Натомість AgroPolit.com провів свої міні-опитування серед аграрних аудиторій спільно з Latifundist.com, Kurkul.com, Elevatorist.com. Що ми побачили?

1.Як аграрна аудиторія (власники паїв та учасники агроринку) відносяться до запуску юридичних осіб на ринок?

77% опитаних виступають проти допуску юросіб до вільного ринку землі

2. Хто став власником землі за 2023 рік, тобто хто її придбав?

Виявилося, що за 2023 рік купили землю лише 21% опитаних, 45% — ні, у 28 % — є  таке бажання, але коштів немає.

3. Чи готові агрохолдинги, середні/малі господарства, фермери до придбання  дозволених державою 10 тис. га землі?

• 51% —  не готові, бо немає фінансового ресурсу
• 24% —  цілком влаштовує механізм оренди, нічого купувати не будуть
• 17 % —  планують викуповувати протягом наступних кількох років
• 8% —  готові та фінансово спроможні викупити дозволені державою 10 тис. га

Більше деталей дивіться у опитуваннях.

Читати до теми: Мінімальне податкове зобов’язання на землю – підводні камені: платити чи відкласти?

Про покупців землі, або золотий час для фермерів

Офіційно українські власники агрохолдингів можуть купити землю, як фізособа. А також, якщо у складі їх компанії немає іноземців. Специфіка українських агрохолдингів у тому, що як правило більшість цих компаній є публічними, тобто у них присутній іноземний капітал. Відтак купувати землю саме напряму на холдинги в такому разі землю не можна. Теоретично власники холдингів можуть запустити скупку землі на «третю» компанію, яка просто здаватиме холдингу цю землю. Але постає питання доцільності такого кроку саме зараз. Перше, наразі немає достатніх пропозиції земельних паїв на продаж, які були б сконцентровані у місцях роботи холдингів. На роботу з власниками паїв потрібно мінімум кілька років, тобто це горизонт щонайменше 5 років. По-друге, для придбання 10 тис. га землі за нинішніми цінами необхідно близько $20 млн. Тож з масштабною скупкою земель холдингами доведеться почекати.

А от для кого час купувати «своє» — для фермери, бо далі буде дорожче.

Читати до теми: Ринок оренди сільськогосподарських земель – що чекати цього року?

Наразі фермери купують землю не від великого бажання, а щоб цього не зробив конкурент, говорить  аграрій з Чернігівщини Віктор Малофій, пише Суспільне. Фермер орендує 1 800 гектарів землі.  За оренду 700 паїв підприємству необхідно виплатити близько 6 млн грн

Оренда одного паю виходить нам 9 тис. грн, мінус податок ПДВ, мінус військовий збір, людина отримує на руки 7,5-7,6 тис. гривень», — зазначив він.

Аграрій розповів, що до нього вже звернулися орендодавці, які бажають продати свої ділянки. Їх вартість згідно з законом не може бути меншою за нормативну грошову оцінку. «Це приблизно буде 75 тис. грн за два гектари. Плюс податки, які при цьому виникають для людини, сплачуємо теж ми. Тобто в середньому з послугами нотаріуса один гектар буде нам виходити десь $1,2-1,3 тис. Один гектар землі — це в нашій місцевості. Це 50-кілометрова зона від російського кордону. Якщо десь 90 тис. вийде один пай, ми платимо оренду дев'ять тисяч, тобто окупність 10 років».

Віктор Малофій додав, що для його підприємства вигідніше орендувати землю, оскільки обігові кошти «не виймаються» з господарства. Ці кошти краще вкласти у насіння, добрива та купівлю техніки.

Чи готує держава гроші на земельну іпотеку для фермерів? Про це читайте у матеріалові «Бюджет 2024 – яку державну підтримку заклали для агросектору?».

Одним із поширених варіантів фінансування купівлі землі міг би стати інститут земельної іпотеки. Натомість в Україні створюють Державний земельний банк під егідою ФДМУ. Що це за структура і що вона буде робити – більше у матеріалові «Земельний банк – це не установа, а назва проєкту, який почав реалізовувати ФДМУ».

Читати до теми: Аграрні закони та законопроекти за 2023 рік

Земельні законопроекти: сплата податків, консолідація, прикордонна зона,  розмінування земель, невитребувані паї

AgroPolit.com нарахував 5 основних законопроекти, які можуть суттєво перекроїти ланшафт і структуру ринку.

1. Збільшення дозволеного обсягу придбання землі в одні руки.

Нардеп Ярослав Железняк запропонував збільшити ліміт для купівлі землі до 100 тис. га за рік. Вочевидь, це «заготівка»  після дозволу входити на ринок транснаціональним компаніям.  

2. Заміновані та забруднені землі та сплати податків

Оскільки в Україні замінованими та під зараженням від використання зброї та хімречовин знаходиться  близько 1,6 млн га землі, то постає питання звілнення від сплати земельного податку та МПЗ власників таких ділянок. Процес розмінування буде тривалим і дорогим.

Інфографіка до теми: Структура сплачених податків агросектором за 2020 рік: земельний податок, ПДФО, ПДВ, податок на майно, рентна плата

Вартість розмінування 1га сільськогосподарських угідь може сягати $1781.

Доступною для саперних робіт зараз є територія площею близько 50 тис. квадратних кілометрів. Для координації зусиль з гуманітарного розмінування ми створили Міжвідомчу групу, яка розробила План пріоритетного розмінування земель сільськогосподарського призначення. Документ передбачає повернення у господарську експлуатацію 470 тис. га найбільш цінних сільськогосподарських земель. Ми вже повернули у використання аграріїв понад 200 тис. гектарів від запланованого. Це половина від того, що планували виконати за 4 роки» – зазначила перший віцепрем'єр-міністер — міністр економіки України Юлія Свириденко.

Читати до теми: Учасникам бойових дій хочуть надавати землю в оренду на пільгових умовах 

3. Прикордонна земля: у групі ризику землі від 2 до 50 км

Як писав AgroPolit.com, двокілометрова прикордонна зона із білоруссю та росією означає, що землі у власників паїв забиратимуть без відшкодування. Втім, яким буде процес відшкодування чи обміну таких ділянок і досі не зрозуміло. Приблизно 100-150 тис. га сільськогосподарських земель завдяки дії закону 2952-IX залишиться без обробітку, землекористувачі понесуть втрати, а власники недоотримають прибутки.

З цієї ж серії у питання про продаж землі в 50-кілометровій зоні від державного кордону. За діючим земельним порядком земельна ділянка повинна знаходитись не ближче, ніж 50 км від державного кордону.

Читати до теми: Законопроєкт про пришвидшення зміни цільового призначення землі

4. Земельна консолідація землі: під кого перекроять ринок землі?

За даними Держстату, лише половина підприємств АПК за 2023 рік отримали прибутки. Тобто по курсу банкротство ряду агрокомпаній і відтак питання земельної шахматки. У великих гравців є бажання такої консолідації, але ж є багато фермерів, одноосібників.  Яким шляхом піде влада?

5. Невитребувані паї – що буде зі 100 тис. га землі?

Як розповів раніше у блозі на AgroPolit.com експерт із земельних питань Ігор Лісецький, якщо потенційні власники землі, або їх спадкоємці не оформлять невитребувану земельну спадщину до 1 січня 2025 року, то вони її втратять. Таких земель нараховується близько 100 тис. га.

У своїх найближчих матеріалах AgroPolit.com познайомить вас із варіантами вирішення двох останніх питань, які наразі розробляє уряд.

Читати до теми: Як держава оцінюватиме розмір збитків на землі від війни?

Конституційний суд України: чи збережеться ринок землі?

І на останок: як вплине на вільний ринок землі зміна політичного ландшафту в Україні? Ми знаємо, що політична доцільність може змінювати відношення політиків до того чи іншого питання. Земельна реформа наразі застряла у Конституційному суді. Нагадаємо, що 4 травня до КСУ надійшло подання від 48 народних депутатів про визнання неконституційним закону про обіг земель сільгосппризначення. Фінального рішення по даному питанню і досі немає. Як відбувалося це подання і що за ним стоїть читайте у
матеріалові «Конституційний Суд проти ринку землі, або політичні баталії на економічному полі».