Перші сто днів роботи ринку землі – перевага на боці оренди

Минули перші сто днів роботи ринку сільськогосподарських земель. Ми вже можемо оцінити перші результати, доступні нам завдяки моніторингу Мінагрополітики та влансим дослідженням операцій на земельному ринку. Також AgroPolit.com провів опитування серед фахівців із земельних питань, щоб з'ясувати цінову тенденцію на ринку землі та визначити плюси та мінуси діючої системи.

Більш повні дані про ціни купівлі-продажу паїв за всіма видами операцій можна переглянути у онлайн-карті сільськогосподарських земель України, яку запустив 1 липня 2021 року і щоденно оновлює (на базі даних Держгеокадастру) AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua за підтримки нової земельної агенції Volodar. 

Ми поставили експертам 4 питання про стан ринку землі:

1. Назвіть плюси та мінуси 100 дні роботи ринку?

2. Наскільки є об’єктивною ціна землі, яку сформував ринок за 3 місяці в Україні?

3. Чому українці не пішли продавати землю — чому не сталося валу земельних операцій?

4. Які помилки нада поправити дивлячися на 100 днів роботи ринку?

Читати до теми: Ринок землі – результати від Мінагро, Мінюсту, Нотаріальної палати та Держгеокадастру

Іван Чайківський, секретар комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики, народний депутат («Партія «За майбутнє»)

Чесно скажу, що я відчув, що зміни відбулися після запуску ринку землі. Але лише в частині довіри до легального ринку»

Однак самі обсяги договорів купівлі-продажу землі виявилися неочікувано малими. Мене дуже радує, що все-таки мудрість наших українців набагато вища за чиїсь спекулятивні очікування та прогнози. Не біжать українці продавати землю масово – і це дуже добре. Хоча по-різному пророкували: було, мовляв, Схід України продасть 30%, а ні – не продає, і це супер! І так загалом по Україні. Дух українства перемагає ринок землі: обирають оренду, а не торги. Сім’я, земля та воля – це три постулати, на яких тримаються українці, і ринок землі це підтвердив. Супер!

Вадим Івченко, депутат («Батьківщина»), член Комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики 

Підняли голову спекулянти з грошима, які ходять по селах і на підставних осіб скуповують землю»

1. Під час протягування закону про ринок землі багато чого обіцяли: і зростання ВВП, і надання різних фінансових інструментів фермерам, щоб вони могли бути повноцінними гравцями на цьому ринку, можливість простим людям її купувати, кредити з мінімальними відсотковими ставками, Фонд з підтримки фермерських господарств, який відшкодує перший внесок... І я вже не кажу про те, що все це мали б зробити ще до 1 липня. Сьогодні – 100 днів відкриття ринку землі. І нічого з вищеперерахованого не зроблено! Як ми і попереджали — підняли голову спекулянти з грошима, які ходять по селах і на підставних осіб скуповують землю. Після цього ці гектари здаються тим таки фермерам в оренду, щоб вони її обробляли.

Читати до теми: Ринок землі: переукладання договорів оренди померлого пайовика, легалізація емфітевзису та спадкування понад 100 га в одні руки

Вважаю, що закон, з точки зору виваженої аграрної політики, яка мала б базуватися на інтересах дрібних та середніх агротоваровиробників, і розроблений, і впроваджений неправильно!

Так, ми вже зараз почали розуміти помилки, а надалі їх кількість буде зростати, але буде пізно їх виправляти.

Влада має думати над тим, як стратегічно розбудовувати аграрний сектор, хто мав би отримати пріоритети в купівлі землі, що це мають бути за люди, які стимули надати фермерам, аби вони викуповували землю для створення роботи в сільській місцевості, платили податки – і тим самим тримати українське село.

2. Порівняно невелика кількість операцій купівлі-продажу землі завдячується тому, що майже вся земля перебуває в оренді. Навіть ті, хто хотіли б і мають можливість купити землю – не можуть цього зробити, оскільки в середньому землю люди здавали в оренду на 10-15 років. Хто дасть нормальну ціну за землю, якщо ще 15 років не зможе нею користуватися? Продають землю за запропонованою ціною тільки ті, кому терміново потрібні гроші.

Іван Мірошніченко, голова ради ГО «Бізнес – Варта», народний депутат 8-го скликання («Об'єднання Самопоміч»)

Запустити ринок найціннішого активу і не структурувати фінансування, навіть банальну іпотеку, вважаю найбільш негативним і нечесним явищем»

1. Ціни ринок почав формувати. Південь, зона посухи та без зрошення – 750-1000 $/га.

Центр/схід – зона ризикованого землеробства – 1300-1600 $/га. Захід, північ, центр – зона з достатніми опадами та якісним ґрунтом – 2300-2800 $/га.

Моя позиція така, що нестворення та відсутність фінансових інструментів для аграріїв для викупу землі є великою несправедливістю та непрофесіоналізмом влади. Запустити ринок найціннішого активу і не структурувати фінансування, навіть банальну іпотеку, вважаю найбільш негативним і нечесним явищем.

Друге – втрачаємо нагоду із запуском ринку землі надати можливість створення та розвитку сімейних ферм через надання фінансування під власність землі та паї людям, які хочуть ще працювати та ризикувати. Також надання проєктів в напрямках, де сімейні ферми були б конкурентоспроможними в певних нішових ринках та сферах (теплиці, виробництво фруктів та ягід, міні молочні ферми, органік, сади інше) за рахунок створення додаткової вартості власною працею на своїй землі.

Читати до теми: Ринок землі — два місяці від старту: земельні операції, ціна, оренда, спадкування, переважне право, 100 га в одні руки, інвентаризація, кредитування

Андрій Дем’янович, Засновник сервісу Feodal.online

Існує велика ймовірність офіційного показу купівлі-продажу ділянки за НГО, а насправді — проведення зовсім іншої готівкової операції»

1. Основним плюсом, звичайно, є можливість купівлі-продажу земель для товарного с/г виробництва (паїв), яка була відсутня або здійснювалася «в тіні» майже 20 років. Ще одним плюсом є висвітлення тіньової оренди — емфітевзисів на 49 років, обмінів і різних схем купівлі-продажу земельних ділянок, які підпадали під мораторій. І останній плюс — прозорість. Це стосується і показу операцій, і того, як рухається ринок землі, можливості простежування цього процесу і вільного придбання ділянок.

З мінусів — це важкість процесу, у якому велику роль відіграють нотаріуси, які використовують свою необхідність у процесі на свій лад і вимагають чималу оплату своєї праці. Важкість процесу дещо пригальмовує ринок земель, оскільки переоформлення земельних ділянок відбувається протягом тривалого проміжку часу.

Наступний мінус — об'єднання земель в єдиний сегмент с/г призначення. Тобто землі, які можна було купити-продати і до відкриття ринку землі з досить простим процесом (ОСГ), тепер теж підпадають під процедуру купівлі/продажу земельних ділянок.

2. Наразі відстежується необ'єктивність саме вартості проведення операцій. Враховуючи те, що зараз у ринку землі беруть участь фізособи, існує велика ймовірність офіційного показу купівлі-продажу ділянки за НГО, а насправді — проведення зовсім іншої готівкової операції.

Крім того, існує велика проблема з Фондом державного майна України, який дає експертну оцінку на земельні ділянки, іноді далеку від реальності (може сягати мільйони гривень за ділянку для товарного с/г виробництва). Хоча у законі прописано роль НГО, нотаріуси вимагають сплачення податків хоча б з експертної оцінки. А якщо у Фонді держмайна автоматизована система розрахувала астрономічну оцінку, то і зареєструвати звіт експертної грошової оцінки буде неможливо.

Попри всі негативні чинники, власники земельних ділянок вже розуміють реальну вартість землі, адже ринок її потроху вирівнює.

3. На мою думку, це пов’язано з політичним обґрунтуванням. Адже людям стільки разів казали, чому не варто продавати землю. Проте громадяни зрозуміли об’єктивність ринку та адекватну її вартість у розмірі 10-15 орендних плат.

4. Насамперед помилки взаємодії з реєстрами, коли дані не підтягуються або їх потрібно виправляти в реєстрі Держгеокадастру чи в ДРРПНМ, але це, скоріш за все, не вийде робити автоматизовано. Друге — участь нотаріусів у процесі. Потрібно чітке роз’яснення, спрощення процедури або створення таких умов, за яких нотаріуси проводили б операцію швидше та дешевше. Тоді ринок пожвавиться.

Автоматизовану оцінку Фонду держмайна треба або усувати з процесу, або вимагати пояснення нотаріуса, за що потрібно сплатити податок. Такі суми не передбачені покупцями. Громадянин не придбає землю, яка коштує умовно 100 тис. грн, а згідно з експертною оцінкою Фонду держмайна — 60 млн грн.

Читати до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

Володимир Нагорний, керівник відділу земельної політики і майнових відносин агроіндустріального холдингу МХП

Ціна землі апріорі зараз не може бути об’єктивною, оскільки наразі відбуваються «відкладені угоди».

1. Оскільки такі угоди по суті є формальністю, а відбулися вони раніше, і, зважаючи на необхідність сплати податків, практично завжди і без винятку ціна угоди занижується. Тому ми не можемо бачити об’єктивну вартість землі.

2. Українці не пішли продати землю, оскільки вона є досить стабільним джерелом доходів і досить часто основним.

3. Вал операцій стримує кілька факторів:

1. Небажання продавати.

2. Неможливість продавати (нотаріуси, складна процедура, обтяження ділянки орендою і т.д.).

Щодо помилок – зараз не можу сказати. Кастрований ринок – найбільша наша помилка. Але в інакшому вигляді ми б ринок і не отримали.

Леонід Корейба, голова спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні»

Цей період не є знаковим. Проте ми зараз перебуваємо в умовах діючого відкритого ринку земель сільськогосподарського призначення та починаємо пожинати продукти законодавства».

Негативи ринку:

Іноді орендарі зловживають своїм правом переважної купівлі земельної ділянки та пояснюють громадянам своє право, як виключне і єдине. Чим зменшують вартість земельної частки (паю) та залякують власників ділянки, що попиту на неї бути не може і не буде. Залишається під питанням – чи є добре, що переважне право на купівлю має орендар.

Серед негативів ринку є неспроможність більшості громадян (попри їхнє бажання) продати свої паї у випадку наявного договору оренди. Оскільки останній за законом розривається за згодою двох сторін.

2. Ринковий парадокс – розбіжності інтересів з боку попиту та пропозиції, або їх спотворення. Адже на одну й ту саму ділянку не завжди є попит або пропозиція (хоча ділянка використовується та дає прибуток). Є такі варіанти: орендар не хоче купувати, йому вигідніше орендувати, а власник паю готовий до продажу. Або навпаки – власник не продає, орендар вимагає. При цьому отримати за свій товар найкращу ціну власнику навряд чи зараз вдасться.

3. Ціна на земельні частки (паї) є мізерною. І не завжди це виправдано неспроможністю орендаря купити ділянку. За підрахунками, що надавали раніше (опубліковані в одному з блогів Леоніда), вирощування сільськогосподарської продукції є вигідним. Орендна плата складає мізерну частину прибутку від збуту продукції. У зв’язку з цим орендарі не спішать купувати, не розривають договори оренди, тому власники ділянок не можуть скористатися своїм правом продажу та чекають на закінчення терміну оренди.

4. Найбільша помилка всього процесу запуску ринку полягає в майже тотальній необізнаності власників паїв. Ситуацію погіршує інформація, яку чуємо прямо із залу засідань Верховної Ради та виступів окремих депутатів щодо функціонування ринку землі.

Власник паю сьогодні має бути впевнений у захисті своїх прав на землю та можливості розпорядитися нею для своєї користі, як найкраще. Чого не відбувається.

Читати до теми: Земельна децентралізація і громади: як зміниться життя ОТГ після запуску ринку землі та закону про геопросторові дані?

Олександр Поліводський, адвокат, партнер Sofiya Law Firm

Плюсом відкриття ринку землі стало те, що апокаліпсису зі скасуванням мораторію, попри побоювання багатьох, не відбулося»

1. Виявилося, що селяни масово землю продавати не збираються, а бізнес масово та істерично її не купує. Запобіжники, які були встановлені на ринку землі, спрацювали, що є позитивним. Поетапне запровадження ринку виправдало себе. Позитивним також є те, що ціна на землю поступово зростає. Це зумовлено очікуваннями продавців, вочевидь їх вихід на ринок продажу зараз відбувається здебільшого у критичних для продавців ситуаціях.

2. Ціна зумовлена внутрішніми та міжнародними факторами. Так, найближчим часом не варто очікувати, що земля в Україні буде дорожчою, ніж у Польщі або країнах північної Європи. Однак перспектива зростання є, оскільки наразі корпоративний капітал (юридичні особи) не допущені до ринку землі сільськогосподарського призначення. Однак після 2024 р. це відбудеться, що підвищить ціну. У подальшому зростання буде залежати від того, чи будуть допущені до цього ринку іноземці.

3. Українці не поспішають продавати, оскільки вичікують зростання ціни, з одного боку. А з іншого – здавати в оренду їм теж вигідно. При цьому відбувається зростання орендної плати. Орендарі підвищили розмір платежів заради стабільності власних земельних банків.

4. Помилки на ринку землі є, однак вони є такими, що можуть бути усунуті: неврегульованість, прогалини, відсутність усіх складових елементів ринку. Однак робота над цим триває. Наразі чи не щомісячно приймаються закони або важливі підзаконні нормативні акти, що, на мою думку, може закрити проблеми. Недоліком, наприклад, стало питання визначення ринкової ціни продажу. Однак це скоріше проблеми росту, бо можуть швидко вирішитися. Відтак, моє бачення ринку є радше оптимістичним.

Геннадій Супіханов, екс-керівник ДП «Мурафський кар'єр»

Для покупця ціна на землю об'єктивна і навіть завищена. Для продавця – навпаки»

Плюси:

• можливість власників врешті-решт вільно розпоряджатися активом;
• з часом збільшення обсягу інвестицій до аграрного сектору економіки;
• 100%-й маркер для наших іноземних партнерів.

Мінуси:

• складна процедура купівлі-продажу;
• висока вартість оформлення договорів та нотаріальних послуг;
• складнощі в роботі нотаріату;
• недосконалість земельного кадастру, як наслідок – купа накладок і самозахоплень.

Сформована за 3 місяці ціна може вважатися як об'єктивною, так і необ’єктивною.

Для покупця вона об'єктивна і навіть завищена. Для продавця – навпаки.

Взагалі, результативна робота над виправленням "мінусів" з п. 1. суттєво вплинула би і на ціну пропозиції, і на її якість, відповідно підтягнувши рівень і ціну попиту.

 В будь-якому разі, ринок землі еволюційно буде розвиватися з поступовим збільшенням рівня вартості активу. Обов'язково слід врахувати «міни уповільненої дії», які можуть спрацювати в середньо- та довгостроковій перспективі. А саме: відсутність чіткого регулювання і контролю (в тому числі з боку держави) за функціонуванням ринку насіннєвого матеріалу та захисту інтелектуальної власності на сорти рослин.

Читати до теми: Кредит на придбання землі та під заставу земельного паю: як аграрію отримати гроші у банків та з бюджету держави?

Богдан Костецький, партнер в компанії «БарваІнвест»

Поки що єдиний плюс — той факт що ринок землі нарешті функціонує»

1. Позбавились острахів, що все зараз розпродадуть за безцінь. Основне – земля стала заставним інструментом. Мінус в тому, що доступ до фінансування під таку заставу дуже обмежений. Не вистачає довгострокових державних програм з фінансування. Також сам процес оформлення продажу землі є досить тривалим та громіздким. Дехто з нотаріусів відмовляється від супроводу оформлення. Втім, такі ускладнення при переоформленні пов’язані із запобіжниками, закладеними в закон про ринок землі.

2. Ціна землі не здається об’єктивною. Протягом найближчих років побачимо зростання з 1500-2500$ до $5000 і вище. Це і є основною причиною неготовності до продажу. Ті невеликі обсяги, що зараз продаються – вимушені продажі, що обумовлені різноманітними особистими обставинами.

3.Необхідно забезпечити доступ до пільгового довгострокового фінансування для дрібних та середніх землевласників.

Дарина Панченко, помічник приватного нотаріуса Ковельського районного нотаріального округу Волинської області:

1. Продавати землю пішли лише ті, у кого була гостра потреба в грошах, скажімо, на лікування чи у зв'язку з якимись нагальними потребами. Або ж офіційно оформляють свої відносини ті, хто давним-давно взяв гроші в орендаря за ці паї наперед (наприклад, на весілля дітей/похорон/треба було виплатити компенсацію за ДТП чи щось подібне), а зараз лише з’явився інструмент, як продати легально, але таких людей не багато.

Помилки:

Для покупців землі – насамперед це легалізувати доходи. Перше, що запитує нотаріус у фермера: як той підтвердить джерела походження коштів, щоб придбати цю землю. Тож декларації – це необхідність. До того ж такі перевірки скоро будуть і щодо всіх договорів купівлі-продажу будь-якого майна, а не тільки с/г землі.

Для продавців землі – впорядкувати документи. Часто земля не зареєстрована, спадщина не оформлена, а люди про це не знають. Або ж приходять продавати, а виявляється, що людина в реєстрі боржників через якісь давним-давно несплачені штрафи і стягнення – і фермеру доводиться закривати ці питання у виконавчій службі.

2. Гадки не маю, бо ми не маємо доступу до інформації, скільки грошей реально сплачено за пай. В договорі зазначається зазвичай сума, не менша за нормативно-грошову чи експертну оцінку, і ця вартість безготівково перекидається між сторонами.

3. Бо насправді українці вчаться цінувати свою власність і чекають на захмарну ціну за свої гектари. А не продають швидше тому, що орендарі не пропонують купити. Агровиробникам вигідніше орендувати, ніж купувати, і в багатьох ще руки не дійшли до цього питання. І навряд чи дійдуть найближчим часом з такими цінами на добрива, хімію і все решту. Зараз потрібно вдвічі більше обігових коштів вкинути в посівну, наприклад. А кошти на купівлю землі ж повинні бути офіційні. Тож люди, насправді, готові продавати, проте ніхто не пропонує, і вони дивляться один на одного – що зробить сусід. Буму не буде, все буде дуже поступово.

Читайте до теми: Антирейдерські запобіжники від Мін'юсту – захист майнових прав та попередження втручання у реєстри

Дмитро Ливч, керівник аналітичного напрямку Центру економічного відновлення (ЦЕВ),радник прем'єр-міністра України 

Першим безумовним плюсом є те, що ринок землі нарешті запрацював, і мільйони українців отримали право розпоряджатися своєю приватною власністю»

1. Хоча українців роками лякали, що після відкриття ринку землевласники одразу ж продадуть свою землю за безцінь, за ці 100 днів ми такого не побачили. Навпаки, наразі попит на землю сильно перевищує пропозицію, українці не спішать продавати свої ділянки. Водночас невелика кількість угод з купівлі-продажу землі є й ключовим мінусом перших місяців реформи. Українці не готові одразу продавати свої ділянки, очікують на зростання ціни (за даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, станом на 8 жовтня 2021 року було укладено 27 568 угод на загальну площу 68 540 га). На низьку кількість угод впливають і обмеження, які діють на ринку – не більше ніж 100 га “в одні руки”, без доступу юридичних осіб та нерезидентів. 

2. В умовах, які склалися, ціна є об’єктивною, адже тут діють закони попиту і пропозиції. Звісно, в майбутньому ціна зростатиме помірними темпами, проте значного збільшення вартості слід очікувати тільки в разі зняття наявних обмежень (найближче планується вже в 2024 році – відкриття доступу до ринку для юридичних осіб з обмеженнями максимальної площі до 10 000 га).

3. Наразі ринок землі лише відкрився, а тому землевласники досить обережно ставляться до ідеї продажу земельних ділянок, очікують зростання вартості своїх паїв. Звісно, з часом обсяги операцій з купівлі-продажу ділянок зростатимуть. Цьому сприятимуть і збільшення максимального обсягу землі, яку можна придбати “в одні руки”, і доступ до ринку юридичних осіб, і потенційний доступ для нерезидентів. 

4. На мою думку, наразі не варто говорити про виправлення серйозних помилок, адже ринок лише почав працювати. Потрібен час, аби люди побачили, що ринку можна довіряти і що вони можуть виграти від його функціонування. У довгостроковій перспективі, звісно, зняття обмежень дозволить пришвидшити розвиток ринку та принести кращий ефект для економіки країни. 

Ольга Матвієва, директор ГО «Бізнес-Варта»

Я б не поспішала називати це ринком з класичними його ознаками»

1. Ми отримали доступні узаконені права та набір ще недосконалих інструментів для правової зміни власників землі сільськогосподарського призначення. Але ми не отримали доступних засобів обігу земель, а саме грошей (або інших еквівалентів), які й сформують ринок у класичному його прояві. Тому я б не поспішала називати це ринком з класичними його ознаками.

Ринок землі дійсно міг би дати поштовх для стрімкого збагачення села й громадян, держави. Але значну частину часу владою уже втрачено. Якщо не відбудеться оперативних змін для формування дійсно ринкових відносин – на мою думку, ми перейдемо межу, з якої не повернемося. А якщо й повернемося, то, як показує історія, рішучими, але радикальними методами, що нам не потрібно.

2. Одним із значних запобіжників функціонування цивілізованого ринку є верховенство права: набір ефективних інструментів захисту своєї власності та відновлення порушених прав власників. Суттєвих змін та перетворень у нормотворчості або ж правоохоронній та судовій системах я не бачу. Натомість бачу десятки ризиків для втрати власності, штучного блокування господарської діяльності, що теж призводить до втрати активів. Поруч з цим йдуть роки, витрачені на можливе повернення своїх прав без справедливого понесення відповідальності.

Інна Мєтєлєва, керівник громадської платформи «Агрополітичний діалог «Аграрна Рада»

На ринок виходять лише окремі продавці, і він не набув повноцінного функціоналу»

1. Головний плюс – це що ринок все ж таки запрацював. На ринок виходять лише окремі продавці, і він не набув повноцінного функціоналу. Це дає додатковий час державним органам та структурам, нотаріусам, банкам побачити технічні складності і можливості для врегулювання до моменту повноцінного запуску ринку землі. Ускладнені реєстраційні дії формують високу вартість оформлення таких угод. Щодо фінансування, тиждень тому на панельній дискусії щодо банківського фінансування ринку землі за участі українських та міжнародних банків прозвучали чіткі тези, що банки готові фінансувати такі угоди, але відсутні звернення, і продавці закривають угоди власними коштами.

2. Оскільки ринок землі на сьогодні – це окремі угоди і відсутній великий обсяг пропозицій, особливо щодо придбання ділянок розміром більше, ніж один пай, говорити, що ціна вже є ринковою, зарано. Чинний рівень цін був прогнозований напередодні відкриття. Наразі маємо ситуацію, що попит перевищує пропозицію, але наявні пропозиції не є достатньо якісними та масовими, щоб сформувати справедливу ринкову вартість. Порівняння з іншими країнами в десятки тисяч доларів, які наводять аналітики та засоби масової інформації, не є релевантними до України до моменту, допоки не буде сформований власний внутрішній ринок попиту і пропозицій.

3. З того що я спостерігаю і спілкуюсь з учасниками ринку, переважна більшість власників земельних ділянок не має потреби в продажу, тому що це все ж таки актив, цінність якого на перспективу буде тільки зростати. Окремі угоди є взагалі тестовими. Наприклад, маючи теж у власності ділянку сільгосппризначення, я не розглядаю продаж взагалі, а навпаки, зацікавлена придбати сусідні ділянки, якщо будуть виставлятися до продажу, тому що вважаю це вигідною інвестицією порівняно з іншими активами в Україні. Юридичні особи-агрокомпанії наразі мають фінансові програми для своїх працівників щодо викупу земельних ділянок, але затребуваність та активність теж низька. Юридичні особи очікують повноцінного відкриття ринку землі, хоча на сьогодні зацікавлені також в довгостроковій оренді і пропонують пайовикам достатньо вигідні умови щодо цього.

4. Великий перелік зауважень щодо реєстраційних складнощів підготували нотаріуси. Також одним із важливих учасників цього ринку є держава, яка володіє сільськогосподарськими землями державних та комунальних підприємств, і наразі вносяться зміни до законодавства щодо умов і процедур розпаювання цих земель. Ще не проголосовано законопроєкти про консолідацію земель та фонд гарантування фермерських кредитів під купівлю землі. Взагалі повноцінно ринок землі ще не запрацював, тому що малий обсяг пропозицій і відповідно угод, і потреби у вдосконаленні процедур і законодавчого поля будуть ще додаватись.

Олена Коробкова, виконавчий директор Національної асоціації банків України (НАБУ)

Перші кредити на купівлю землі почали видавати і банки, хоча ажіотажу немає»

1. Беззаперечним плюсом є сам факт початку роботи ринку землі сільськогосподарського призначення. Угоди укладаються, а їх учасники та нотаріуси здобувають важливий досвід. Перші кредити на купівлю землі почали видавати і банки, хоча ажіотажу немає.

Складнощі пов’язані переважно з громіздким механізмом оформлення купівлі-продажу землі та перевіркою встановлених Земельним кодексом обмежень. Зокрема, щодо володіння землею та переважних прав визначених законом категорій покупців придбати певну ділянку. Процес новий для нотаріусів, не автоматизований і забирає багато часу. Це обмежує пропускну здатність системи та зумовлює відносно високу вартість оформлення угод.

Окремо варто згадати про проблему з модулем оцінки Єдиної бази даних звітів про оцінку, який некоректно працює щодо деяких земельних ділянок, особливо «неформатних». Наприклад, значно менших за середній розмір або розташованих у межах населених пунктів. Іноді модуль завищує вартість окремих ділянок у рази порівняно з реальними домовленостями сторін, і водночас ця оцінка має враховуватися як індикатив у визначенні розміру податків (що іноді може позбавляти угоду будь-якого економічного сенсу).

Однак ці складнощі не є чимось зовсім неочікуваним для механізмів, які фактично вперше випробовуються на практиці.

2. Якщо продавці та покупці знаходять одне одного й укладають угоди, то ціна об’єктивна для тих обмежених умов, у яких ринок розпочав роботу. Однак орієнтуватися на поточні ціни в довгостроковій перспективі також не варто – у міру напрацювання досвіду та налагодження процесів оформлення угод обсяги зростатимуть, співвідношення попиту та пропозиції може змінюватися, що впливатиме і на динаміку цін. Ще більших змін можна очікувати після відкриття ринку землі для покупців – юридичних осіб. Нагадаю, що це станеться у 2024 році.

3. Більшість власників земельних ділянок не поспішає з продажем, оскільки очікує зростання цін у перспективі. І ці очікування не безпідставні, адже до ринку тимчасово не допущені основні потенційні покупці – виробники – юридичні особи. Сьогодні вони формують частину попиту через своїх власників –фізичних осіб і менеджмент, але обсяги цього попиту дуже обмежені.

Ще одна причина полягає в наразі слабкій пропускній здатності системи оформлення угод на ринку землі – частина угод «зависає» в чергах до нотаріусів. Але цей чинник, імовірно, втратить актуальність уже в перспективі кількох наступних місяців.

4. Наразі «робота над помилками» відбувається на постійній основі. Раз на місяць в онлайн-форматі під головуванням міністра аграрної політики збирається Земельний штаб за участі Держгеокадастру, Нотаріальної палати та бізнесових асоціацій, зокрема й НАБУ. Крім того, учасники Земельного штабу постійно контактують через месенджери. Це дає можливість оперативно виявляти недоліки механізмів ринку та реагувати на них.

Так, уже сьогодні готуються певні законодавчі зміни щодо переважного права викупу землі, триває збір інформації щодо випадків некоректної роботи модуля оцінки Єдиної бази даних звітів про оцінку тощо.

Дмитро Скорняков, генеральний директор HarvEast

Я вважаю, що поки що немає ринку як такого, тож немає ані плюсів, ані мінусів»

Всі чекали, що пропозиція буде орієнтовно 5% ринку, а вона наразі складає десь 0,05%. Проходять лише окремі угоди, наприклад, власник земельної ділянки бажає купити авто або щось інше і продає землю, щоб мати необхідні кошти. Ми з колегами по агробізнесу обговорювали причини цього явища і зійшлися на думці, що основний обсяг продавців землі вже вирішив свої питання раніше через договори емфітевзису. Тому й маємо невелику кількість пропозицій землі на продаж.

Також ми бачимо, що не справдилися побоювання багатьох щодо продажу землі за безцінь, щойно ринок відкриється. Іншими словами, популісти вчергове помилились.

Те, що відбувається зараз – нормально. Повільний старт роботи ринку знівелював усі ризики, які декларували і землевласники, і фермери, і великі агрокомпанії. І це добре для формування самого ринку та умов його функціонування. 

2. Ціну продажу землі, яку маємо сьогодні, у більшості випадків вважаю достатньо адекватною.

3. Є проблеми в роботі нотаріусів: в деяких регіонах зовсім не реєструють угоди купівлі-продажу землі, у інших якісь космічні ціни на такі послуги, треті – не мають від Міністерства Юстиції потрібних пояснень щодо деяких питань та нюансів. Окрім цього, ми стикнулися із ситуацією, коли нотаріус здійснює неправомочні дії. А причина всього цього одна – профільне міністерство якось довго готувалося до відкриття ринку землі, але багато питань роботи нотаріату не відпрацювало. І зараз все це треба виправляти.

Є ще одне важливе питання – завищена оцінка сільськогосподарської землі, яка розташована поблизу великих міст, наприклад, у Київській, Чернігівській областях. Земельні паї чомусь оцінюють, я припускаю, спираючись на вартість землі під забудову у цьому регіоні, і видають невиправдано високу оціночну вартість. Це також треба виправляти.

Андрій Мартин, заступник Голови Ради Асоціації «Земельна спілка України»

Немає ніяких масових «скупок» сільськогосподарських земель міфічними олігархами та іноземними корпораціями»

1. Найголовніша позитивна тенденція полягає в тому, що ринок сільськогосподарських земель тихо і спокійно запрацював. Немає ніяких масових «скупок» сільськогосподарських земель міфічними олігархами та іноземними корпораціями. Всі транзакції можна спостерігати у відкритому моніторингу. Суспільні фобії невблаганно йдуть у минуле, а політики-популісти матимуть на одну тему менше для істеричних заяв. Якісь негативні тенденції відзначити доволі складно, проте, можливо, система перевірки набувачів прав на земельні ділянки виявилася дещо заскладною, а нотаріальні послуги, відповідно, дорожчими, ніж треба. Проте, думаю, із часом конкуренція між нотаріусами все виправить. Розчарував модуль визначення оціночної вартості Фонду державного майна України – він так і не навчився правильно оцінювати сільськогосподарські землі, а тому варто звертатися до професійних оцінювачів земельних ділянок.

2. Ціна, яку в рамках чесної домовленості самостійно визначають продавець та покупець, завжди буде об’єктивною. Оскільки середня ринкова вартість сільськогосподарських земель є суттєво вищою за нормативну грошову оцінку, встановлення законодавцем «мінімальної ціни» не стало спотворювати ринкове ціноутворення. Певним недоліком офіційної цінової статистики є те, що багато земельних ділянок навколо великих міст зараз продаються під цілі девелопменту (абсурдної заборони на зміну цільового призначення вже, нарешті, також немає), а це стає причиною того, що номінально сільськогосподарську ділянку продають за ціною житлової або комерційної забудови. Таки угоди при проведенні моніторингу треба не брати до уваги, а усереднена ціна гектара сільськогосподарських земель стане дещо нижчою, проте буде більш адекватною.

3. Власне, якщо вірити соціології, українці й не збиралися влаштовувати «масовий розпродаж». Пересічний власник пайової земельної ділянки зовсім не збирається її продавати, адже доходи від здавання ділянки в оренду наразі будуть вищими за банківський депозит, а ділянка була і залишається прибутковим активом, який потім можна передати в спадок. Продають земельні ділянки переважно ті, кому вони стали вже зовсім не потрібні – найчастіше це діти та онуки колишніх власників, які вже давно живуть в містах або за кордоном і не мають ні часу, ні бажання опікуватися успадкованою «земельною власністю» – їм цікавіше отримати за ділянку живі гроші. Те саме стосується одиноких власників похилого віку – для них логічніше і правильніше продати ділянку за життя і використати одержані гроші на покращення власного добробуту, аніж після смерті, де-факто, повернути землю в комунальну власність.

4.Треба потроху задумуватися над подальшою лібералізацію ринку сільськогосподарських земель, адже занадто жорстке регулювання не завжди показувало свою виправданість. Деякі види сільськогосподарських земель, наприклад, садові ділянки, мають бути виведені з-під складних перевірок, які значно здорожують транзакції. В Україні тисячі власників звичайних садових ділянок, починаючи з 1 липня, із розчаруванням виявили, що процедура продажу ділянки стала значно складнішою. Потрібно принаймні частково дозволити продавати державні і комунальні сільськогосподарські землі – перш за все, ті, які зайняті приватними будівлями та спорудами, адже логіки в такій забороні немає – підприємець має у приватній власності елеватор чи тваринницьку ферму, але землю під будівлею придбати не може. Треба також надалі працювати над автоматизацією та спрощенням процедур перевірки покупців земельних ділянок – пошук інформації за реєстрами і розрахунки має робити автоматизована система, а не нотаріус.

Анатолій Косован, керуючий партнер юридичної фірми «Kosovan Legal Group»

На ринку не сталося глобального колапсу при скасуванні мораторію»

Плюси:

1. Сам по собі факт запуску ринку сільськогосподарських земель – без врахування параметрів його функціонування – беззаперечно, є надзвичайним досягненням та найбільшим плюсом.

2. Наступним позитивним моментом є те, що на ринку не сталося глобального колапсу при скасуванні мораторію. Однак призвели до цього аж ніяк не підготовленість інфраструктурита її учасників, а якраз навпаки. Однак на цьому, мабуть, можна і закінчити з позитивними моментами.

Щодо мінусів, то вони такі:

1. Непідготовленість та низька обізнаність нотаріусів щодо супроводу угод із сільськогосподарськими землями. Особливо це відчутно у районних нотаріальних округах, де і здійснюється переважна більшість угод щодо зазначених земель. Дотепер існують регіони, де покупці не можуть знайти нотаріусів, які б погодилися укладати такі угоди. А в багатьох регіонах таких нотаріусів один-два, що відчутно уповільнює укладення угод та підштовхує сторони шукати можливості для укладення договорів у інших нотаріальних округах.

2. Не достатньо чітке врегулювання на законодавчому рівні питання відмови орендаря від переважного права придбання орендованої земельної ділянки. У зв’язку із цим майже ніхто із нотаріусів не погоджується прийняти таку відмову з метою пришвидшення процесу продажу землі. Натомість розповсюдженою є практика, коли нотаріус погоджується виключно на розірвання договору оренди, перед угодою з купівлі-продажу ділянок, і зворотним укладенням оренди після закриття угоди. Однак такий спосіб несе для орендаря в тому числі і певні ризики.

3. Недостатня обізнаність нотаріусів щодо порядку реєстрації передачі переважного права придбання земельних ділянок, у зв’язку із чим такі дії рідко де реєструються і сторони вимушені йти шляхом, описаним в попередньому пункті.

4. Необізнаність нотаріусів щодо обов’язку фіксації в реєстрі вартості продажу земельних ділянок. У зв’язку із цим особа, яка володіє переважним правом, якщо вона відмовилася від купівлі ділянки через високу вартість пропозиції, не має можливості вільного доступу до інформації про те, за яку ж вартість все ж таки було продано ділянку та чи не порушено при цьому її права.

5. Ще одним негативним наслідком є неможливість проведення оцінщиками оцінки на підставі порівняння вартості аналогічних земельних ділянок, тому що вартість, зазначена на різного роду маркетплейсах, є виключно ціною, за якою ділянки пропонуються до продажу, а реальна вартість за угодою якраз повинна відображатися в реєстрі.

6. Обмеження, які діють на ринку землі, були розповсюджені на всі землі сільськогосподарського призначення, більшість з яких до товарного виробництва як виду діяльності відношення не мають. В результаті доволі не поодинокі випадки, коли продаж приватної садиби або дачі підпадає під вимоги закону та відповідно ускладнені процедури продажу. Також існують ситуації, коли на сільськогосподарських землях розташовані промислові об’єкти с/г призначення, що не дає власникам можливості для їх продажу іншим юридичним особам, навіть в рамках власної корпоративної структури.

Об’єктивність ціни.

На цьому етапі дуже рано говорити про ринкову вартість лише тому, що повноцінного ринку ще немає. Абсолютна більшість продажів земельних ділянок – це їх відчуження власником орендареві без пошуку будь-яких альтернатив. Так, звичайно, в певних регіонах встановлюються правила та відповідна вартість, однак зазвичай це є штучно створена оцінка самими орендарями,і за наявності повноцінної конкуренції вартість тієї ж ділянки могла би бути вищою. Знову ж таки, досить велика кількість ділянок продається за мінімально можливою за законодавством вартістю – нормативно-грошовою оцінкою. У зв’язку із чим достатньо важко визначити реальну вартість такої угоди та відповідно земельної ділянки.

Для відсутності перевантаження системи кількістю угодє два пояснення:

1. Відсутність відкладеної пропозиції.

Всі роки існування мораторію власники, які хотіли продати свої ділянки, знаходили з орендарями шляхи виходу. Вони були різні: під довіреності і заповіти, під довгострокові емфітевзиси та оренду, але власник фактично отримував бажану вартість за землю. Таким чином після відкриття ринку з пропозицією вийшли тільки ті власники, які на той момент не отримали нічого за свої землі, однак очікування на ринок не відкладало можливість для умовного продажу, тому і валу пропозицій не сталося.

2. Низька пропускна здатність нотаріусів.

Навіть за низької пропозиції багато покупців по всій Україні скаржаться, що не мають можливості придбавати ділянки щойно вони їм пропонуються, і ця черга на очікування дедалі росте. Саме це спонукає сторони шукати можливості оформлення угод в інших регіонах, таких як Київ.

IV На доопрацювання можна порадити всі ті питання, які були винесені в недоліки.

Додати до цього можна відсутність органу та чіткої відповідальності за здійснення розрахунків за землі в готівковій формі. Адже наразі виконання такого зобов’язання нічим не забезпечено. У зв’язку із цим при готівкових розрахунках за землю в контракті може бути зазначена одна сума, а сплачена по факту зовсім інша. Ця прогалина дає можливість запропонувати орендарю для купівлі ділянку із завищеною вартістю, а в подальшому зазначивши в договорі саме її, розрахуватися меншою сумою.

Анатолій Мірошниченко, перший заступник голови Держгеокадастру

На мій погляд, ринок функціонує в цілому нормально – настільки, наскільки дозволяє його формат, визначений парламентом. Це позитив»

Негатив – це те, що наразі наша економіка, на мій погляд, потребує більш ліберальних правил на ринку землі.

Ціна, що склалася, відповідає сучасному співвідношенню попиту і пропозиції. Лібералізація правил на ринку землі призведе в подальшому до істотного підвищення ціни.

Через консервативний формат ринку, обраний парламентом в результаті суспільного компромісу. Такий формат обмежує попит, а обмежений попит негативно впливає на ціну. Тому часто навіть тоді, коли на землю є покупець, власники не готові продавати за тими низькими цінами, що склалися.

На мій погляд, є потреба у достроковій лібералізації ринку, не чекаючи 1 січня 2024 року. Сподіваюся, це стане можливим, коли всі побачать, що після 1 липня 2021 року нічого жахливого в Україні не сталося, навпаки, відкриття ринку позитивно вплинуло на економіку. Якщо парламент не знайде можливостей для радикальної лібералізації (з точки зору кола покупців), хотілося б, щоб були лібералізовані хоча б правила про перевірку набувачів, що спростило б і здешевило б укладення договорів.

Є що поправити і на рівні правозастосування – йдеться про взаємодію Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, запровадження нового функціоналу ведення Державного земельного кадастру, вдосконалення роботи модулю електронного визначення оціночної вартості Фонду державного майна України, який використовується для визначення оціночної вартості земельних ділянок (що впливає на податкові платежі при відчуженні) тощо.

Сергій Коновалов, директор консалтингової компанії "Земельний Фонд України"

Хорошим плюсом відкриття ринку землі є обмеження максимальної площі і мінімальна ціна.
А от з мінусів – дуже багато проблем виникло під час процесу.
Першою проблемою виявився катастрофічний брак нотаріусів. Спочатку потрібно було подумати про кадри, які мали обслуговувати ринок землі.
Ще однією проблемою є неготовність нотаріусів, які мають здійснити ряд перевірок під час укладення угод купівлі-продажу. А саме перевірка загальної площі землі у власності фізичної особи; наявності чи відсутності переважного права придбання землі; наявності обмежень відповідно закону про санкції.

Також нотаріальне співтоваритво не встигло ще фізично пристосуватися то такої кількості змін, підключитися до реєстрів та пристосуватися до всіх технічних функцій.

Вагомим мінусом є обіг переважного права. Закон про оренду землі надає переважне право орендарям. Таким чином, у разі, коли власник паю побажає продати пай, а орендар не може чи не хоче цей пай придбати, то орендар знайде іншу зацікавлену особу, яка побажає придбати переважене право на таку ділянку.
Тобто реальним продавцем буде виступати не власник, а орендар землі. Покупцями в таких випадках, скоріш за все, виявляться спекулятивні інвестори або підставні особи. Враховуючи те, що обіг переважних прав нічим не врегульовано, то орендар зможе продати таке право хоч мільйон разів. Таких мінусів доволі багато так як ми ще не маємо культури роботи на ринку землі в державі.

Ціну покупки ділянки у пайовиків визначає ринок, але мінімальна вартість прописана в законі і вона дорівнює нормативній грошовій оцінці.
Зараз середня ціна одного га близько 37 000 грн або біля $1400. Ціна залежить від різних чинників, як от розташування земельної ділянки, кліматичні обставини регіону, якість землі. Але наразі продавці ще не хочуть приймати ціну земельної ділянки. В реальності вони думають, що їхня земельна ділянка площею в 2 га буде коштувати тисячі доларів, але це не так. На ситуацію з ціною потрібно дивитись реально. Зараз вона дійсно занижена.

Сьогодні лише 10% українців готові продавати земельні паї і то – за дуже високою ціною. Деякий відсоток українців взагалі за те, що земля не повинна продаватись і купуватись, деякі лише за оренду. Є ті хто обома руками готові продавати землю, а є ті, хто публічно заявляє, що це повна нісенітниця. Всілякі є. І до того ж, в українців немає великої потреби продавати паї, адже для більшості населення орендна плата за земельний пай є пасивним доходом, який орендодавнець отримує щорічно, при цьому не обробляючи самостійно землю.
Зараз майже вся земля знаходиться в оренді і навіть ті, хто хотіли б купити землю, не зможуть цього зробити, бо здебільшого земля здавалась раніше в оренду на 10-15 років. І нормальної ціни за таку землю зараз ніхто не дасть.
Продавцями земельних ділянок зараз є ті, кому в терміновому порядку потрібні гроші, наприклад, на лікарню. Всі інші чекають та придивляються до ринку.

Перше, що потрібно зробити – це функціонування нотаріусів. Їм потрібно дати час для того, щоб розібратись в усіх змінах. Нових правил дуже багато і з ними ще не навчились працювати. А відповідальність за такі помилки є дуже суворою.
Друге – це колізії в законодавстві. Правове регулювання переважного права на купівлю земельної ділянки залишається далеким від ідеалу. Потрібний чіткий механізм його перевірки, який не буде змушувати нотаріусів робити це в ручному режимі та на власний розсуд.
Підготувати правозастосовчу практику, нотаріуси і, звичайно, реєстри.
Наперед узаконити придбання раніше (в обхід мораторію) ділянок, щоб зараз не думати хоча б за це.
А також зняти напругу у людей, оскільки більшість українців бояться, що зняття мораторію на землю залишить їх без землі.

Олексій Мушак, активіст земельної реформи, колишній народний депутат (БПП)

Плюси – запуск ринку та можливість обнулити всі страшилки щодо валу китайців, катарців та саудитів, обезземелення українців та знищення наших чорноземів. Також у плюс можна зарахувати легалізацію попередніх договорів продажу землі. Бо коли земля отримує повноцінного, а не схемного власника, то, урешті-решт, це стимулює збільшення інвестицій.

Мінуси – мінуси первинного ринку землі є наслідком великої кількості невігласів як у країні загалом, так і в органах державної влади зокрема. Бо фінальна конструкція ринку завдяки страхам у головах дуже сильно викривила первинний задум. І варто казати не про стимулювання земельних операцій, а про підігрів нотаріальних послуг. Завдяки цьому основним бенефіціаром реформи стали нотаріуси, які за угоду отримають до 10 тис. грн, що дорівнює річній оренді паю. Це нонсенс, адже такі великі транзакційні витрати відлякують як покупців, так і продавців. Саме це пояснює настільки малу кількість угод та низьку ціну.

Другий мінус є прикладом старого прислів’я «жадібність породжує бідність». Намагання фермерів зробити максимально закритий ринок для зменшення первинної ціни зіграло з ними злий жарт. Вдале поєднання хорошого врожаю та високих цін цього року генерує надлишок коштів у аграріїв. В умовах відкритого ринку ці гроші могли б піти в купівлю землі і як наслідок капіталізацію бізнесу. Але складність процедури та низька ціна відлякує потенційних продавців-селян. А заборона напряму купувати на юрособи не дозволяє це робити бізнесу. В результаті надлишок грошей піде на підвищення орендної плати, що вже побачили на ринку. Тільки хороші часи триватимуть не вічність, рано чи пізно кон’юнктура зіграє проти України, а ціни на зернові та прибутковість з гектара піде вниз. А підвищену оренду доведеться платити постійно. А це в свою чергу знижує довгострокову дохідність аграрного бізнесу.