Ціна землі та оренда землі: чого чекати аграріям та власникам паїв у 2026 році?

Ринок землі та оренда сільськогосподарських земель – яких цін та тенденцій варто очікувати у 2026 році? AgroPolit.com зібрав найповнішу статистику ринку та оцінки експертів та аграріїв.

Ринок землі – вийшли на довоєнний рівень

Як свідчать дані щорічного інфобуку Агробізнес України у 2024/25 МР, у лютому–травні 2025 року обіг земель сягнув рівня близького до довоєнних показників (з урахуванням втрат території). Спостерігалося значне зростання середньої вартості гектара, яка у квітні 2025 р. зросла до рекордних 71 тис. грн. Про зростання ринкових цін також свідчить скорочення частки угод, що укладалися за ціною, близькою до нормативно-грошової оцінки (44%, порівняно з 47% у 2024 р.).

У 2024 році 25% угод з купівлі агроземель були укладені юридичними особами, що входять до складу агрохолдингів (зембанк >11 тис. га). 

У 2025 році частка юридичних осіб серед покупців зросладо 33,2%, а в червні досягла рекордних 39%.

Юридичні особи, переважно агропідприємства, платять за землю більше за фізичних осіб — в середньому на 17-47%, тим самим стимулюючи зростання ринкових цін.

Однак надмірної концентрації земель в руках юросіб не спостерігається: сукупна площа придбаних ними земель становить лише близько 0,22% від загальної площі сільгоспземель у країні.

Нагадаємо, над розробкою інфобуку працювали фахівці агро медіа холдингу Latifundist Media та агенції візуальних комунікацій Top Lead за постійної підтримки Креді Агріколь Банку, а також нового партнера – компанії ADAMA.У ньому показано, як адаптується агросектор України на четвертий рік повномасштабної війни.

Скачати інфобук Агробізнес України 2024/25 можна за посиланням.

 Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна

У 2025 році майже 40% опитаних аграріїв не брали участь у роботі ринку землі

AgroPolit.com спільно з Latifundist.com Kurkul.com Zemlak.com провели опитування на тему, як позначився вільний ринок землі у 2025 році на вас/вашому бізнесі.

Тож ми отримали такі підсумки роботи ринку землі за 2026 рік:

• 42 % опитаних відповіли — «ні, взагалі не брав ніякої участі»
• 24 % — Так, я придбав землю у приватну власність
• 16% — негативно, бо довелося відстоювати вже існуючих земельний банк від «зазіхань»
• 10% — частково, земельний банк компанії збільшився за рахунок оренди нових земель
• 8% — так розширився земельний банк моєї компанії: купив землю

Читати до теми: Ринок землі в Україні – чотири роки: що є і що буде з ціною землі, орендою і земельними законами
 

Земельні сервітути як компроміс для власників приватних земель

Як розповів у коментарі AgroPolit.com заступник голови аграрного комітету парламенту, народний депутат Степан Чернявський, одне з основних законодавчих завдань для парламенту на цей рік в частині АПК — прийняти законопроект 14117 про інститут тимчасових земельних сервітутів, який стане компромісом між власниками/орендарями приватних сільгоспземель за розміщення на цих землях фортифікаційних чи інженерно-технічних споруд, розміщених у зоні воєнних дій, на прикордонній території з Білоруссю/країною-агресором та на внутрішніх  стратегічних об’єктах державного призначення.

За поданням обласних державних адміністрацій можна буде укладати тимчасові договори сервітуту. Якщо, наприклад, Державна прикордонна служба України (ДПСУ) будує фортифікаційні споруди і відступає на певну відстань від держкордону, то орендарі чи власники цих с/г земель/паїв можуть звернутися до військової держадміністрації із проханням укласти з ДПСУ такий тимчасовий договір сервітуту. Це питання назріло, бо на місцях виникає багато спірних запитань», — розповів  народний депутат.

Ціна 1 гектару землі у 2026 році: очікується зростання на 10%

Експерт з відносин землекористування, засновник земельної агенції Volodar Володимир Нагорний у ексклюзивному коментарі AgroPolit.com озвучив підсумки по цінах на землю в Україні за 2025 рік.

Середня ціна землі на початку 2025 була $2300 за 1 га, а на кінець року вона виросла на 15% і склала $2600…», — називає свіжу статистику він.

Заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України», старший проєктний менеджер Офісу реформ при КМУ Андрій Мартин так оцінив у розмові з AgroPolit.com річну роботу ринку землі так:

Якщо резюмувати простими словами, то ринок сільськогосподарських земель у 2025 році був досить «живий», але без стрибків та несподіваних рухів. Середня вартість 1 га потроху зростала: якщо у 2024 році ціна становила 45-55 тис. грн за гектар, то у 2025 році основна частина угод була в діапазоні цін 60-65 тис грн».

Андрій Мартин відмітив ще одну важливу деталь роботи ринку сільськогосподарської землі.

«Окремий важливий нюанс, який підтримує тренд на зростання вартості саме останніх двох років – це те, що із 1 січня 2024 року на ринок зайшли юрособи з українськими засновниками, — це призвело фактично до подвоєння кількості угод порівняно із 2023 роком, коли транзакції по суті відбувалися лише між фізичними особами. Логіка покупців сільськогосподарських земель зазвичай досить стримана – переважно це орендарі земельних ділянок, які використовують своє переважне право. Особливого ажіотажу немає, купують переважно тоді, коли власник виявляє бажання продати, а не тому, що «хочу купувати, бо всі купують». Зайвої ліквідності у аграріїв зараз немає, тому викуп землі з ініціативи орендаря зараз не має значного поширення», — каже він.

Читати до теми: Законопроект про консолідацію ринку землі – п'ятнадцять основних положень документу

Засновник Volodar озвучив також, що буде відрізняти рік наступний від попереднього так. «Основна відмінність 2026 року від 2025 року – зростання кількості вторинних угод. Ситуація в країні важка, тому інвестори, які купили землю у 2021-2023 роках, будуть задумуватись про вихід із інвестицій. А, зважаючи на поточну ціну це буде досить таки успішний вихід, місцями з подвоєнням вкладеного», — каже він.

Володимир Нагорний дав своє бачення на 2026 рік по ціні на землю.

Рік коня принесе стабільність в розвитку земельно-ринкових відносин. Стабільність в зростанні ціни — це буде на рівні 10-15%. Стабільність в кількості угод — 10-12 тис угод на площу 25-30 тис га. Абсолютно як і в поточному році», — каже він.

Читати до теми: Земельний законопроект: невитребувані паї та спрощення процедури зміни цільового призначення землі

Вартість орендної плати сільськогосподарської землі у 2026 році 

Андрій Мартин вважає, що ключовий макроекономічний фактор, що впливає орендну плату — інфляція й пов’язана із нею індексація нормативної грошової оцінки (НГО).

Оскільки саме до НГО навіть по приватним земельним ділянкам прив’язаний розмір орендної плати, зміни цього показника стають головним «драйвером» орендних платежів. Держгеокадастр офіційно повідомив, що індекс споживчих цін за 2024 рік — 112,0%, що прямо трансформується в зростання НГО у 2025 році на 12% — ця індексація зостосовується до всіх категорій земель і видів угідь. Власне це одна з причин, чому орендні ставки в гривні «підтягуються» навіть там, де врожай чи маржинальність агробізнесу не дають підстав для різкого росту», — пояснює він.

Заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України» підкреслив, що цікавим чинником, що вплинув на ринок оренди стала суборенда державних земель через аукціони на «Прозорро» в рамках проєкту «Державний земельний банк».

«Наразі середня ставка суборенди варіюється в діапазоні 17-19 тис. грн/га на рік з ПДВ, а передано в користування у такий спосіб вже понад 60 тис га. Але не зовсім означає, що вся приватна оренда «має бути така», бо тут мова йдеться перш за все про досить великі земельні масиви, операційна прибутковість яких суттєво вища для аграріїв, яким не потрібно «гратися» із дрібними пайовими «клаптиками», збираючи зручні в обробітку поля. Проте в будь-якому випадку рівень конкуренції тут є досить високим, адже в середньому на аукціони із суборенди приходить близько п’яти активних учасників, а в багатьох громадах звичайним орендарям уже складніше тримати «старі» цифри орендної плати, якщо пайовики бачать аукціонні результати по державних ділянках, які розташовані поруч», — каже він.

Генеральний директор ТОВ «Державний земельний банк» Ярослав Ярославський у ексклюзивному блозі на AgroPolit.com визнає: успішні торги Земельного банку значно впливають на ринок землі в цілому, задаючи значний темп у формуванні ціни української землі. 

Якщо раніше середня орендна плата за гектар становила близько 10 тис. грн на рік, то сьогодні — понад 20 тис. грн, а на конкурентних лотах значно більше. Це означає, що земля почала оцінюватися ближче до своєї реальної ринкової вартості. Зростання орендних ставок автоматично підвищує і вартість права власності. За оцінками ринку, середня ціна одного гектара сільськогосподарської землі в Україні сьогодні становить близько 2500 євро, тоді як річна вартість користування — 250–400 євро за гектар. Таким чином, інвестор повертає вкладення в землю за 8–10 років, що робить українську землю надзвичайно привабливою для інвесторів», — пояснює він.

Тож що буде з вартістю оренди землі цього року?

Засновник земельної агенції Volodar Володимир Нагорний дав прогноз розміру орендної плати на цей рік:

Ріст орендної плати теж буде стабільний — в межах 10% до 2025 року (не більше). Але локаційно, зважаючи на місцеву конкуренцію».

З такими цифрами на оренду сільськогосподарських земель згодний Андрій Мартин.

Прогноз на 2026 рік – стриманий та обережний. Наразі можна очікувати річної інфляції близько 10% за 2025 рік плюс Національний банк України планує досить жорсткі монетарні умови. Для землі й оренди це означає просту річ: «дешевих» гривневих грошей у 2026-му, ймовірно, не буде в надлишку, а отже, різкий стрибок цін на землю по всій країні без фундаментальних причин виглядає малоймовірним. Більш реалістичний сценарій — помірне зростання в гривні там, де попит стабільний і земля ліквідна – центральні та західні регіони, і більш стримана динаміка в прифронтових зонах ризику та слабкої конкуренції», — говорить Андрій Мартин.

Він також дав прогноз зростання вартості оренди:

«Базовий, найбільш реалістичний прогноз такий: у гривні оренда «підросте» хоча б на рівень інфляції – тобто орієнтовно на 10%. Але реальна верхня межа — це економіка виробництва: ціни на продукцію, урожайність, витрати, логістика, ризики. Тому в 2026 році, швидше за все, ми побачимо ще більший розрив між «топовими» регіонами та територіями з високими військовими ризиками».

 Читати до теми: Як змінилася в умовах війни і вільного ринку землі орендна плата за землю?
 

Державний земельний банк: три задачі на рік

Генеральний директор ТОВ «Державний земельний банк» Ярослав Ярославський розповів ексклюзивному блозі на AgroPolit.com про плани банку на 2026 рік.

 Окрім пошуку альтернативних варіантів законного використання земельних ділянок об’єктивно не придатних для с/г обробітку, у 2026 році ми також сфокусуємося на кількох ключових напрямках. Серед них — повернення в обіг державних земель, які сьогодні тимчасово недоступні.По-перше, це розмінування потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами державних земель. Йдеться про близько 7 тис. га, які після обстеження та очищення будуть виставлені на торги й передані в користування аграріям», — каже він.

 По-друге, додає Ярослав Ярославський, важливий напрямок – оскарження відмов територіальних підрозділів Держгеокадастру, які блокують передачу окремих ділянок в суборенду. Ми вже працюємо над правовими механізмами розв’язання цих питань.

Читати до теми: Ринок землі після запуску «Земельного банку»: як суборенда держземель змінює баланс на приватному ринку

Третій важливий напрям, пише у блозі на AgroPolit.com Ярослав Ярославський, — завершення судових процесів щодо земель в Одеській області, які наразі перебувають під арештом, та підготовка їх до подальшого виставлення на прозорі аукціони.

Окремий фокус — контроль за виконанням умов договорів суборенди. У 2026 році «Державний земельний банк» продовжуватиме ретельний моніторинг використання земель, щоб кожен гектар оброблявся відповідно до договору та цільового призначення. Зокрема для цього ми працюємо над впровадженням супутникового моніторингу. Також з гарних новин для аграріїв — запуск другого пулу державних c/г земель, які вже цього року стануть доступні на торгах», — підсумував генеральний директор ТОВ «Державний земельний банк».

Загалом ці кроки дозволять Земельному банку не лише утримувати високий рівень ефективності торгів, а й масштабувати модель прозорого та результативного управління державною землею.