Законопроект про консолідацію ринку землі – п'ятнадцять основних положень документу

Земельна консолідація в рамках вільного ринку землі – невід’ємна умова набуття Україною членства в ЄС. Про це свідчить аналіз законопроекту авторства Мінагрополітики про консолідацію сільськогосподарських земель (від 20 жовтня 2023 року). Його повна назва «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підтримки сільського господарства через консолідацію земель». Документом вносяться зміни у Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України, Закони України «Про землеустрій», «Про Державний земельний кадастр», «Про охорону земель» та інші законодавчі акти. Наразі текст документу відсутній на сайті  урядових установ, однак AgroPolit.com отримав його у своє розпорядження і пропонує вам ознайомитися із основними його положеннями. 

Нагадаємо, що в результаті розпаювання земель  у 90-х в Україні розділили  землі майже 12 тис. колишніх колективних сільськогосподарських підприємств. Українці стали власниками 6,77 млн окремих земельних ділянок середньою площею близько 4 га. З 1 липня 2022 року стартував перший етап вільного ринку землі, а другий – 1 січня 2024 року. Наразі операції купівлі продажу землі знаходяться на низькому старті: активність майже нульова. Однак за прогнозами експертів ситуація зміниться після закінчення війни.

Читати до теми: Ринок землі: які міни сповільненої дії закладено в другому етапі земельної реформи?

Метою і основним завданням проекту закону є: 

запровадження в Україні, як кандидата на членство в ЄС, правових та організаційних механізмів консолідації земель, що покликані підвищувати конкурентоспроможність сільськогосподарських товаровиробників, особливо малих та середніх, завдяки об'єднанню роздрібнених земельних ділянок у більші, цілісні масиви за простою, демократичною та дебюрократизованою процедурою, що дозволить підвищити ефективність сільськогосподарської діяльності. Проект закону спрямований на вирішення проблем черезсмужжя, далекоземелля та неефективного використання земельних ресурсів, залучення інвестицій та покращення соціально-економічних умов у сільській місцевості... Консолідація земель є важливим інструментом в земельній політиці країн Європейського Союзу, якому надається підтримка в рамках Спільної сільськогосподарської політики ЄС».

 Читати до теми: Які аграрні реформи чекають сектор в рамках схваленої ЄС програми Ukraine Facility?

Земельна консолідація покликана  усунути ряд недоліків у землеволодінні:

• усувати черезсмужжя, коли наявні вузькі смуги землі, що належать різним власникам і сильно ускладнюють механізоване ведення сільського господарства, точне землеробство, меліорацію земель;
• припиняти далекоземелля, коли фермери є власниками декількох ділянок, розташованих на значній відстані одна від одної, що ускладнює обробіток та підвищує витрати на транспортування;
• оптимізувати використання ресурсів, адже консолідовані масиви землі дозволяють фермерам, особливо малим та середнім, значно ощадливіше використовувати машини, засоби захисту рослин, водні та інші ресурси, знижуючи витрати на одиницю продукції;
• консолідація також традиційно сприяє більш сталому та екологічно збалансованому веденню сільського господарства;
• суміжне розміщення земельних ділянок, що належать членам однієї родини, дозволяє стимулювати розвиток сімейного фермерства, підвищувати зайнятість у сільських громадах.

Читати до теми: Множинне громадянство – це спосіб відкрити ринок землі і дозволити її продаж іноземцям під соусом українців

Отже пройдемося по ключових положеннях законопроекту про консолідацію землі.

Перше – ініціаторами консолідації земель можуть бути власники паїв, яким сукупно належить право власності на 50% площі масиву земель сільськогосподарського призначення.

Друге – об’єктом консолідації земель можуть бути земельні ділянки, які відповідно до відомостей Державного земельного кадастру розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, і які відповідають усім наступним критеріям:

• належать до земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, фермерського господарства;
• за угіддями не можуть належати до земель під багаторічними насадженнями;
• за функціональним зонуванням земельні ділянки не можуть належати до іншої функціональної зони, крім територій під ріллею та перелогами, меліорованих територій, територій для сінокосіння та випасання худоби;
• на земельних ділянках не мають бути розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди (крім об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних мереж, складових частин меліоративних мереж);
• відповідно до відомостей Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва у власника, користувача земельної ділянки має бути відсутнє право на виконання будівельних робіт на такій земельній ділянці.

Третє – відповідність об’єктів консолідації цим критеріям підтверджується нотаріусом. Відомості про належність земельної ділянки до функціональної зони підтверджується витягом із містобудівної документації, що надається сільською, селищною, міською радою або її виконавчим органом за зверненням нотаріуса.

Читати до теми: Земельний банк – це не установа, а назва проєкту, який почав реалізовувати ФДМУ

Четверте, консолідація земель здійснюється за проектом землеустрою щодо консолідації земель, що розробляється на замовлення ініціаторів консолідації.

Важливо: розроблення проекту землеустрою щодо консолідації земель може супроводжуватися запровадженням:

1. обтяжень речових прав на усі земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, які полягають у забороні відчуження (крім передачі у спадщину), передачі у користування (крім поновлення договорів оренди, суборенди, земельного сервітуту, укладення таких договорів на новий строк з тими ж землекористувачами);
2. обмежень у використанні усіх земельних ділянок, які полягають у забороні зміни меж, угідь земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення.

П’яте – строк дії зазначених обмежень речових прав на земельні ділянки та обтяжень речових прав на них встановлюється у два місяці з дня державної реєстрації таких обтяжень.

Шосте – про розроблення проекту землеустрою щодо консолідації земель у п’ятиденний строк з дня його укладення договору про його розроблення прийняття письмово повідомляються власники, користувачі та заставодержателі земельних ділянок, що є об’єктами консолідації, а для земельних ділянок державної, комунальної власності – органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, що здійснюють розпорядження ними.

Читати до теми: Учасникам бойових дій хочуть надавати землю в оренду на пільгових умовах 

Сьоме – якщо об’єктом консолідації є земельна ділянка, сформована з невитребуваної земельної частки (паю), нерозподілена земельна ділянка, земельна ділянка, власник якої помер, але спадкоємці не прийняли спадщину, земельна ділянка, що є відумерлою спадщиною, про розроблення проекту повідомляється сільська, селищна, міська рада за місцезнаходженням земельної ділянки. Письмове повідомлення здійснюється шляхом надання нотаріусом засвідченої копії зазначеного договору під розписку або надіслання такої копії цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. У разі, якщо розроблення проекту землеустрою щодо консолідації земель супроводжується запровадженням обмеженням у використанні земельних ділянок, обтяженням речових прав на них, письмове повідомлення здійснюється нотаріусом, який здійснив державну реєстрацію зазначених обтяжень.

Восьме – власник земельної ділянки протягом одного місяця з дня отримання повідомлення про розроблення проекту землеустрою щодо консолідації земель має право надіслати нотаріусу, який повідомив про розроблення проекту, письмову згоду на здійснення зазначеним проектом заходів з об’єднання земельних ділянок, які належать йому на праві власності. У разі, якщо земельні ділянки передані у користування іншим особам або перебувають у заставі, їх об’єднання погоджується також із їх користувачем, заставодержателем. Справжність підписів на письмовій згоді посвідчується нотаріально. Про таку згоду нотаріус зобов’язаний письмово повідомити ініціатора консолідації протягом двох робочих днів з дня її отримання.

Читати до теми: Законопроєкт про пришвидшення зміни цільового призначення землі

Дев’яте – проект землеустрою щодо консолідації земель розробляється особами, які відповідно до закону можуть бути розробниками документації із землеустрою. Розробник проекту землеустрою щодо консолідації земель для здійснення заходів, пов’язаних з розробленням такого проекту, має право безперешкодного доступу до земель та земельних ділянок,  які є об’єктами консолідації, для виконання робіт із землеустрою.

Десяте – проектом землеустрою щодо консолідації земель можуть передбачатись наступні заходи із землеустрою щодо об’єктів консолідації (далі – заходи консолідації):

•  зміна меж земельних ділянок з метою усунення черезсмужжя, ламаності меж;
• зміна угідь земельних ділянок;
• формування земельних ділянок комунальної власності під польовими дорогами та/або збільшення площі земельних ділянок приватної власності за рахунок земельних ділянок комунальної власності під польовими дорогами (крім польових доріг, які обмежують масив);
• об’єднання декількох земельних ділянок, які належать на праві власності одній особі.

Одинадцяте – передбачена грошова компенсація.

Власники, користувачі об’єктів консолідації, які внаслідок затвердження проекту землеустрою щодо консолідації земель зазнали збитків (крім держави, територіальної громади), мають право на відшкодування таких збитків за рахунок ініціаторів консолідації. Розмір збитків визначається шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок», – сказано у пояснювальній записці законопроекту.

Читати до теми: Земельний законопроект: невитребувані паї та спрощення процедури зміни цільового призначення землі

Дванадцяте – кадастрові номери земельних ділянок, межі, площа, угіддя яких були змінені за проектом землеустрою щодо консолідації земель, не скасовуються, крім земельних ділянок, сформованих цим проектом шляхом об’єднання земельних ділянок. Не допускається здійснення без згоди власника земельної ділянки за проектом консолідації земель заходів із землеустрою, які передбачають зменшення площі земельної ділянки або зміну її угідь, об’єднання земельних ділянок.

Тринадцяте  – рішення ініціаторів консолідації про затвердження проекту землеустрою щодо консолідації земель може бути оскаржено до суду власниками земельних ділянок, межі, площа та угіддя яких були змінені за таким проектом, суб’єктами інших речових прав на такі земельні ділянки, якщо вони не погодили такий проект.

Чотирнадцяте – власники, користувачі земельних ділянок, межі земельних ділянок яких були змінені внаслідок затвердження проекту землеустрою щодо консолідації земель, мають право на збирання врожаю на земельних ділянках в межах, які існували до такого затвердження, за умови, якщо такий врожай був посіяний до затвердження проекту.

П’ятнадцяте – після затвердження проекту землеустрою щодо консолідації земель наступне розроблення такого проекту щодо тих земельних ділянок, які були об’єктами консолідації, допускається не раніше, ніж через 5 років.

Читати до теми: Агроінтеграція: чи проковтне український АПК європейських виробників після вступу в ЄС?
 

При цьому в рамках консолідації потрібно дотримуватися таких вимог:

• НГО земельної ділянки (межі якої змінені) може знизитися не більше, аніж на 10%;
• у складі масиву земель с/г призначення, має бути відсутнє черезсмужжя, і усі земельні ділянки, які належать на праві власності одному власнику, мають бути пов’язані спільними межами;
• має бути забезпечений вільний доступ до кожної земельної ділянки (сукупності декількох земельних ділянок, поєднаних спільними межами, які перебувають у власності однієї особи) з дороги, розташованої на межі цього масиву, без необхідності проходу (проїзду) через іншу земельну ділянку.
• у разі, якщо проектом передбачено збільшення площі земельних ділянок приватної власності за рахунок земельних ділянок комунальної власності під польовими дорогами:

а) кожен власник земельної ділянки, розташованої у масиві (крім держави та територіальної громади) має право на збільшення площі земельних ділянок, які перебувають у його власності, пропорційно до площі, яку складає ця земельна ділянка відносно площі масиву за рахунок земельних ділянок під польовими дорогами, які перебувають у комунальній або колективній власності;

б) земельні ділянки комунальної власності, площа яких увійшла до площі інших земельних ділянок масиву земель сільськогосподарського призначення, припиняє існувати як об’єкт цивільних прав, а їх державна реєстрація та державна реєстрація речових прав на них скасовується на підставі рішення про затвердження проекту землеустрою щодо консолідації земель.