Ефективність торгів Земельного банку — 80%: що стоїть за цифрами та чому деякі землі не приваблюють аграріїв

Яка ефективність торгів Земельного банку

Для початку хочу нагадати, що 90,9 тис. га державних земель в управлінні ЗемБанку включали й землі з різними особливостями та обмеженнями. Станом на кінець грудня 2025, 73,8 тис. га держземель оголошено на торги. Однак, є ті, що недоступні для передачі в користування: 

• 7 тис. га — потенційно забруднені вибухонебезпечними предметами;
• 0,7 тис. га — у зоні активних бойових дій;
• 1,6 тис. га — водні об’єкти, які не підлягають передачі;
• 2,3 тис. га — ділянки у судових справах;
• 5,4 тис. га на Одещині — під арештом.

З урахуванням цього, 91,55% оголошених на торги ділянок (66 943 га) вже передані в користування аграріям на 14 та 25 років, активно обробляються й принесли перший врожай. 

Ще більш показово: 81,87% земель (близько 60 тис га) знайшли користувачів з першого та другого разу.

Цифри говорять самі за себе:

• З перших торгів пішла 681 ділянка, понад 67% усіх держземель;
• З других торгів — 187 ділянок (10 830 га);
• З третіх і наступних — 117 ділянок (7 079 га).

Це підтверджує відсоток ліквідних державних ділянок Земельного банку й інтерес аграріїв до них. Адже конкуренція за найбільш привабливі лоти сягала й до 20 учасників. 

Якщо аналізувати в розрізі угідь, то найбільший попит очевидно має рілля. Тоді як ділянки без ріллі та з певними особливостями об’єктивно мають менший інтерес. 

Проблемні ділянки: чому деякі державні землі залишаються без попиту

Коли ми говоримо про державні сільськогосподарські землі, зазвичай уявляємо собі рівні поля ріллі чи пасовища. Але це лише частина великої картини. Адже державні с/г землі — це також лісосмуги, польові дороги, чагарники, ділянки з високою залісненістю. 

466 ділянок площею 1797 га, які ми виставляли від 5 до 13 разів, так і не отримали жодного учасника. Це всього 2,46% від усіх земель, але саме вони створюють «ефект незавершених торгів».

Чому так? 

Команда Земельного банку виїжджала на такі землі, й візуальна картина це підтверджує. Там, де на карті земельна ділянка, що виглядає як типове поле, на місцевості часто схили та яри, зарослі чагарниками площі, дороги, лісосмуги, фрагментовані шматки угідь. 

Варто врахувати, що згідно з чинним законодавством, заборонена зміна виду угідь земельної ділянки державної власності із пасовищ та  сіножатей на ріллю після укладання договору оренди.  Крім того, у разі наявності в складі земельної ділянки інших видів угідь, відмінних від ріллі, використання земельної ділянки повинно здійснюватися виключно в межах зазначеного виду використання, а порушення цієї вимоги є істотним порушення договору та підставою для його припинення в односторонньому порядку. 

Зауважу й те, що законодавство дозволяє змінювати склад угідь земельної ділянки виключно шляхом розробки проєкту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь. Відтак заліснені землі не можуть  бути самовільно розкорчовані чи очищені від деревної рослинності та перетворені у ріллю чи інше сільськогосподарське угіддя.

Такі об’єкти фізично непридатні для аграрного використання без проведення певного комплексу дій, і саме тому на них немає попиту — навіть після десятка аукціонів. 

 
Контекст: чому так сталося?

Причина — в самій структурі земель, які були вилучені з 59 держпідприємств.

Земельний банк отримав землі у комплексі: від високопродуктивної ріллі до необроблюваних лісосмуг і польових доріг.

Звідси й закономірність: вся придатна для обробітку рілля — вже в користуванні. Всі проблемні, фізично непридатні ділянки — ті, що «застрягають» на багатократних аукціонах.

Це не «провал торгів». Це наслідок реальної структури земельного масиву, який перейшов до Земельного банку.

Рішення та подальші кроки

Цей виклик стосується не лише Земельного банку, адже подібні непридатні для с/г обробітку ділянки є й в складі інших державних земель. Для вирішення питання потрібна спільна робота всіх зацікавлених сторін: Держгеокадастру, громад та профільних органів.

Ми зі свого боку шукаємо рішення: аналізуємо кожну таку ділянку, проводимо зустрічі з представниками громад, бізнесу, фахівцями Prozorro.Продажі та сертифікованих майданчиків, розглядаємо всі можливі законні шляхи передачі цих земель у користування.

Так, наприклад, «Державний земельний банк» розглядає передачу ділянок із залісненнями до лісового фонду, де їх можуть використовувати за цільовим призначенням.

Державний земельний банк: плани на 2026 рік

Які ще пріоритети Земельного банку на новий рік?

Окрім пошуку альтернативних варіантів законного використання земельних ділянок об‘єктивно не придатних для с/г обробітку, у 2026 році ми також сфокусуємося на кількох ключових напрямках. Серед них — повернення в обіг державних земель, які сьогодні тимчасово недоступні.

По-перше, це розмінування потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами державних земель. Йдеться про близько 7 тис. га, які після обстеження та очищення будуть виставлені на торги й передані в користування аграріям.

По-друге, оскарження відмов територіальних підрозділів Держгеокадастру, які блокують передачу окремих ділянок в суборенду. Ми вже працюємо над правовими механізмами розв’язання цих питань.

Третій важливий напрям — завершення судових процесів щодо земель в Одеській області, які наразі перебувають під арештом, та підготовка їх до подальшого виставлення на прозорі аукціони.

Окремий фокус — контроль за виконанням умов договорів суборенди. У 2026 році «Державний земельний банк»  продовжуватиме ретельний моніторинг використання земель, щоб кожен гектар оброблявся відповідно до договору та цільового призначення. Зокрема для цього ми працюємо над впровадженням супутникового моніторингу.

Також з гарних новин для аграріїв — запуск другого пулу державних c/г земель, які вже цього року стануть доступні на торгах.

Загалом ці кроки дозволять Земельному банку не лише утримувати високий рівень ефективності торгів, а й масштабувати модель прозорого та результативного управління державною землею.

Як Земельний банк впливає на ринок землі в Україні

Варто зазначити, що успішні торги Земельного банку не лише забезпечують ефективне використання державних земель, а й мають значний вплив на ринок землі в цілому, задаючи значний темп у формуванні ціни української землі. 

Відтак, якщо раніше середня орендна плата за гектар становила близько 10 тис. грн на рік, то сьогодні — понад 20 тис. грн, а на конкурентних лотах значно більше. Це означає, що земля почала оцінюватися ближче до своєї реальної ринкової вартості.

Зростання орендних ставок автоматично підвищує і вартість права власності. За оцінками ринку, середня ціна одного гектара сільськогосподарської землі в Україні сьогодні становить близько 2500 євро, тоді як річна вартість користування — 250–400 євро за гектар. Таким чином, інвестор повертає вкладення в землю за 8–10 років, що робить українську землю надзвичайно привабливою для інвесторів.

Для порівняння: інвестування в сільськогосподарські землі в Україні сьогодні є у 6–7 разів вигіднішим, ніж у більшості країн Європи.

Водночас офіційна статистика не завжди відображає реальну динаміку. Законодавство зобов’язує зазначати в договорах купівлі-продажу вартість не нижче нормативно-грошової оцінки — близько 33 тис. грн за гектар. Але очевидно, що реальна ринкова ціна значно вища, що підтверджується фактичною конкуренцією за землю.

Додатковий фактор зростання вартості — обмежена пропозиція. Сьогодні на ринку практично відсутні великі масиви землі площею 10, 20 чи 100 гектарів, доступні для купівлі або користування. Високий попит, обмежена пропозиція та прозорі конкурентні аукціони формують нову реальність ринку.

Якщо порівнювати ситуацію у 2023 році, до запуску Земельного банку та сьогодні, можна впевнено сказати: прозорі торги, реальна конкуренція і ринкові ставки оренди стали одним із ключових драйверів зростання вартості землі в Україні.