Ринок землі в Україні – чотири роки: що є і що буде з ціною землі, орендою і земельними законами

Вільний ринок землі діє в Україні вже чотири роки. З 1 липня 2021 року вже відбулося два етапи земельної реформи (фізичні особи, а потім і українські юридичні особи отримали право купувати землю). Доступ іноземним громадянам і компаніям купувати і продавати українську землю наразі заборонений. Зняти земельне табу для них можна тільки через всеукраїнський земельний референдум, який в умовах війни навряд чи можливий. Крім того, у  Конституційному суді України «зависло» питання відміни земельного закону, тобто це ще одна «міна» сповільненої дії, яку або «деактивують», або вона «розірветься» у свій час і змінить обличчя земельного ринку по новій. Що відбувалося з цінами на землю за чотири роки та з вартістю оренди землі і як вони змінюватимуться надалі? А також, які виклики стоять перед ринком землі наразі? Про це AgroPolit.com розпитав земельних експертів.Читати до теми: Конституційний Суд проти ринку землі, або політичні баталії на економічному полі

Ринок сільськогосподарських земель в Україні становить $2 млрд

AgroPolit.com разом з Latifundist.com та Kurkul.com провели опитування своїх аудиторій в телеграмі щодо роботи ринку за 4 роки. 

• 29% опитаних оцінили його як «погано, земельний дерибан продовжується».
• 25% респондентів навпаки вважає, що «все супер, придбав/ла землю».
• По 23% отримали ще два варіанти – «за 4 роки не придбав/ла землю, все складно» та «нейтрально, мене це не стосується».

 Читати до теми: Земельний законопроект: невитребувані паї та спрощення процедури зміни цільового призначення землі

Детальну картину роботи земельного ринку дали експерти.

Заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України», старший проєктний менеджер Офісу реформ при КМУ Андрій Мартин так оцінив AgroPolit.com  чотирирічну роботу ринку землі:

Важко порівнювати роботу ринку з нормальними відносно «мирними» умовами, бо в такому режимі пройшло тільки 7 місяців до повномасштабного вторгнення росії. Спершу були «стрибки» по кількості продажів і ціні, бо нотаріуси відпрацьовували процедури, тиснула на ринок нереалізована пропозиція та інше. Після відновлення у травні 2022 року роботи публічних реєстрів і ринок землі після падіння продемонстрував стійке зростання. Ціна зростала попри війну: в останні місяці ціна сільськогосподарських земель становить 55-65 тис. грн за 1 га, при тому що на початку війни було 35-40 тис. грн. Ціна росте у гривні, а у валюті, звичайно, менш оптимістичні ціни. Однак ринок працює доволі ритмічно. Зупинка була лише у період грудня 2024 – січня 2025 року, коли через російську кібератаку місяць не працював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Операції фізично не можна було проводити».

Далі відбувся захід агрокомпаній в ринок. «Допуск із 1 січня 2024 року на ринок юридичних осіб дозволив зробити його більш чесним, бо значна частина придбань «де-факто» здійснюється  агрокомпаніями та фермерськими господарствами. Запуск ринку землі для юроосіб показав, що вони дорожче купують земельні ділянки, аніж фізичні особи. Ми проводили дослідження і побачили, що під час дії заборони на придбання непайової землі юридичні особи платили за ділянки для особистого селянського господарства (так звані 2 га) на 40% більше за фізичних осіб. Це означає, що коли можна купити землю напряму і не треба «гратися» з переоформленням прав власності на землю на власників підприємств, засновників, родичів, працівників тощо, ціна стає більшою, бо зникають «транзакційні затрати», – пояснює вплив приходу великих гравців на ринок Мартин.

Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна

Його колега експерт з відносин землекористування, засновник земельної агенції Володар Володимир Нагорний у розмові з AgroPolit.com назвав найголовнішим досягненням те, що ринок землі прозорий.

«Це підтверджує те, що продавці не попадаються на шахрайські схеми. Крім того ринок не допускає до себе тіньового капіталу. Адже кожен покупець землі має підтвердити свої доходи, що він їх отримав легально. Тому всі покупці мають підтвердження  офіційне (в основному з кабінету платника податків)… Війна вплинула на ринок землі: на  лівому березі України земля продається дешевше через війну, а на саму кількість угод війна не вплинула. Вона могла спонукати когось продати земельні ділянки, а когось і купити. Чому? Наша держава заборонила вивід капіталу за кордон. Оскільки люди заробляють гроші в гривнях, то вони і вкладають кошти в  Україні, щоб вони не знецінювалися. Війна спровокувала попит на землю, аби зберегти кошти. Пропозиція землі  виросла по Сходу України, а попит – у Центральній та Західній Україні».

У цифрах чотирирічна земельна мапа України, за оцінками Володимира Нагорного, виглядає досить оптимістично.

Ринок сільськогосподарських земель в Україні зростав щороку на $0,5 млрд, тобто за 4 роки він становить $2 млрд (46 млрд грн по курсу НБУ). Реальна ціна 1 га землі в Україні сьогодні становить $2 тис. За 4 роки продали 1 млн га землі, тобто близько 4% всіх підконтрольних земель (1% щороку). Це цілком вписується у загальну світову класику ринків нерухомості в тому числі і земельних. І це не 10-15 % як прогнозували на передодні ринку».

Загалом український земельний ринок можна назвати консервативним, доповнює земельну статистику заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.

До 2024 року в середньому було 10 тис. договорів купівлі-продажу на місяць, а із допуском юридичних осіб ринок землі виріс на 25 % – і маємо 12-13 тис. земельних угод. Юридичні особи пожвавили ринок, але в цілому за весь період роботи ринку землі значного «буму» не було. Власників змінили лише 1,5% українських земель. В Україні дуже консервативний ринок. Насправді власники не спішать продавати свої земельні ділянки. Для багатьох українців – земля це як банківський депозит – можна здавати в оренду і отримувати стабільний дохід. При цьому у країнах ЄС нормальним вважається продаж протягом року 1%. А у нас аж за 4 роки тільки 1,5% ділянок змінили власників», – каже він.

Читати до теми: Законопроект про консолідацію ринку землі – п'ятнадцять основних положень документу

Президент «Української аграрної конфедерації» Леонід Козаченко звернув увагу у бесіді з AgroPolit.com на три основні питання до чотирирічної роботи ринку землі.

«Якщо порівнювати вартість українські землі сільськогосподарського призначення із середніми на землю в ЄС, то їх ціна втричі нижча! Сьогодні в Україні середня вартість землі коштує $2,25 тис., а у ЄС – $9,2 тис, а у північній частині Європи –  $27-30 тис.

При цьому якість нашої землі в двічі вища», – називає Козаченко основне запитання-виклик і в той же час можливість для ринку.

Друге, на його думку, стосується розподілу земель:

Велике запитання, куди насправді поділася державна земля сільськогосподарського призначення? У 2014 році її було 11,4 млн га, а зараз ніхто точно сказати не може скільки її залишилось. Майже 25 % передали в управління громад. Пару мільйонів із порушенням купили так звані «учасники АТО», але так це чи ні – ніхто детально це не перевіряє. Близько 600 тис. га залишається у власності Національної академії аграрних наук (НААН) та державних підприємств. Кому решта землі належить ніхто не знає. Відкритого доступу до державного реєстру на жаль немає».

І на останок – хто і як володіє землями. «Багато порушень на ринку землі сьогодні виникає із оформленням земель юрособами, які створюють цілі сімейні земельні «синдикати», коли через своїх родичів створюють юросіб, купують на них по 10 тис. га землі і потім все це іде в одну кишеню. Так не має бути. Але це ніхто належним чином не контролює, хоча дотичні до реєстрації органи все це чудово спостерігають. Потрібно на рівні закону цю схему обмежити. Без цього переходити до третього етапу ринку землі (допуск іноземців) не можна», – пояснює президент «Української аграрної конфедерації» Леонід Козаченко.

Володимир Нагорний також звертає увагу на інші недоліки в роботі ринку: «Зарегульованість, банківські обмеження на платежі (земельна ділянка у 4 га може коштувати 200 тис. грн, а банк більше 100-150 тис. заплатити не дасть). Мінус стосується роботи нотаріусів: вартість угод у райцентрах перевищує вартість оформлення угод у Києві удвічі! Для прикладу: у Києві можна за 7 тис. грн оформити угоду. А в районі Вінницької області за 12-15 тис. грн. Закритий Державний земельний кадастр і  публічна кадастрова карта дуже впливають на вибірку земельної ділянки, бо випадково можна купити неліквідний об’єкт».

 Читати до теми: Які аграрні реформи чекають сектор в рамках схваленої ЄС програми Ukraine Facility?

Оренда землі в умовах вільного ринку

«На оренду землі запуск вільного ринку не вплинув. Є індивідуальні випадки підвищення розміру орендної плати (і це лише там де закінчуються договори оренди,  або купили ділянку вільну від оренди). Але загалом ми бачимо, що після запровадження електронних торгів Державним земельним банком у системі Прозоро, дуже багато торгів від приватних інвесторів  по оренді відбувається саме через електронні торги. Конкурентна боротьба на аукціоні збільшує доходи приблизно на 20-40%», –  говорить AgroPolit.com засновник земельної агенції Володар Володимир Нагорний.

Ринок орендних відносин відносно стабільний, також вважає земельний експерт Андрій Мартин.

Суттєвого зростання рівня оренди у прифронтових областях очікувати не варто, а от де конкуренція висока, тобто центр та захід – там орендна плата по новим договорам зростає до 10% на рік. В абсолютних цифрах орендна плата може варіюватися від 3 до 10 тис. грн за га», – говорить він.

 .

Прогноз ціни на сільськогосподарську землю та вартість оренди паїв

Тож скільки коштуватиме наступного року і ще далі українська сільськогосподарська земля та якою буде орендна плата? Очевидно – обидві зростатимуть. Адже Україна втратила 25%  території і конкуренція за землю зростатиме. Багато потужних аграріїв перемістилися на Західну Україну і створили неймовірний ажіотаж на землю. Плюс в країні немає фондового та ринку нерухомості, а от земля – це хороший спосіб інвестицій.  

Орендна плата на землю в Україні зростатиме щороку в доларовому еквіваленті на 5%, а ціна землі за 1 га збільшуватиметься в рік на 10%. Тобто на кінець 2025 року вартість 1 га землі становитиме  $2200,  бо реальна середня ціна землі в Україні зараз – $2000 тис.», – прогнозує експерт з відносин землекористування Володимир Нагорний.

Андрій Мартин переконує, що стрибків з цінами не буде. «Можна очікувати поступове зростання ціни на землю – близько 10-15% на рік. Звичайно, частина «гривневого» зростання ціни спровоковано інфляцією. У перспективі вартість сільськогосподарських земель буде залежати від маржинальності  сільського господарства та безпекової ситуації», – каже він.

Комунальні землі – всі на Prozorro.Продажі?

Нагадаємо, що землі державної та комунальної власності опинилися поза вільним ринком  землі і вони можуть здаватися лише в оренду. AgroPolit.com активно висвітлював реформу передачі цих земель громадам – більше про це у матеріалові за посиланням.

Читати до теми: Ярослав Ярославський: Перші земельні торги державними землями на системі Прозоро стартують вкінці серпня або на початку вересня 2024 року
 

Земельна децентралізація у 2021 році активізувала ринок оренди в регіонах, бо громади прямо зацікавлені у коштах від оренди у бюджет. Цьому сприяло й те, що безоплатна приватизація на час війни зупинена. Тому якщо громада хоче отримати дохід від с/г земель, то вона виставляє землі на торги і здає їх в оренду. Торги проводяться досить активно: громади провели понад 70 тис. земельних аукціонів, з яких 3/4  цілком успішні, тому в цілому місцеві громади є досить ефективним розпорядником земель», – пояснює Андрій Мартин.

Скільки конкретно коштів надійшло в місцеві бюджети від цих аукціонів наразі важко порахувати.

Окремого обліку сільськогосподарських земель і не сільськогосподарських немає. Якщо мову вести про земельні аукціони, то за 4 роки громади там «виторгували» 7 млрд грн у місцеві бюджети. Загальна сума грошей від плати за землю становить зараз понад 34 млрд грн на рік», – продовжує Мартин.

Експерт з відносин землекористування, засновник земельної агенції Володар Володимир Нагорний пропонує комунальні землі здавати в оренду саме за прикладом Держзембанку – на електронних аукціонах Prozorro.Продажі

«Адже сільські ради торгують  своїми землями і отримують орендну плату сьогодні 11-15 тис. грн ($300 за 1 га), а  Державний земельний банк – 40 тис. грн за кожен гектар. Сьогодні у громад кожен третій аукціон дефолтний, бо кожен третій переможець відмовляється підписувати договори. Але це не схеми, а дефолти аграріїв. Все таки 70 % торгів реально відбуваються. При цьому у разі відмови аграрій все одно платить 30%  гарантійного внеску громадам у бюджет. Зараз уряд ініціює збільшення цієї суми до 100 % (законопроект 13203) – і це було б правильно. Тоді було б більше аукціонів завершених з перших торгів», – каже він.

Державні землі та Державний земельний банк

Всі ми пам’ятаємо, як відкривалися перші електронні торги на Prozorro.Продажі під егідою Державного земельного банку. AgroPolit.com тоді тримав руку на пульсі і першим показав, як і що відбувається у цьому процесі.

Читати до теми: Передача землі у комунальну власність: де візьмуть, скільки та кому дістанеться  

Що ми отримали зараз від його роботи?

Ми вже виставили на торги 60,2 тис. га із 90,9 тис. га, які були передані ТОВ «Державний земельний банк» минулого року. Це приблизно дві третини усіх земель, що надійшли до нас у межах першого пулу. Із загальної площі, яка вже виставлена, понад 20 тисяч гектарів наразі доступні у системі Prozorro.Продажі — це більше як 600 ділянок у 15 областях України. Разом з тим, триває підготовка ще близько 13 тис. га. Ми доопрацьовуємо документацію, проводимо поділ масивів та зміну угідь відповідно до їх фактичного призначення. Частина з них — 122 ділянки — вже на фінальній стадії: інформація внесена в кадастр, документи затверджені, і до кінця червня вони також будуть виставлені на торги. Це ще понад 4 тисячі гектарів гарної готової до використання землі», — розповів у ексклюзивному коментарі AgroPolit.com про підсумки роботи ТОВ «Державний земельний банк» його керівник Ярослав Ярославський.

Більше деталей про роботу банку читайте завтра на сайті.

Загалом експерти позитивно оцінюють роботу Державного земельного банку.

ТОВ «Державний земельний банк» – інструмент новий і він працює менше року. Бачимо непогані показники зі зростання суборендної плати, але перерозподіл державних земель на користь земельного банку має як позитивні, так і негативні наслідки. Доходи від оренди державних земель зростають (і значною мірою ідуть в держбюджет), але інколи є серйозні проблеми, адже державні підприємства, яких позбавили землі, опиняються на межі закриття. Це погано, бо це питання робочих місць у селах. Крім того, треба подумати над встановленням граничного розміру лотів на електронні аукціони для ТОВ «Державний земельний банк». Адже якщо ми говоримо про доступ до землі для малих та середніх фермерів, то треба підлаштовуватися під їх «розміри». Приміром, банк нещодавно передав у суборенду земельну ділянку розміром більше 3 тис. га одним лотом. Змагатися за такий лот явно не під силу для звичайного фермера», – вважає Андрій Мартин.

Читати до теми: Майбутнє сільськогосподарських земель у користуванні державних підприємств

Питання номер два до ТОВ «Державний земельний банк» про розпорядження існуючими у нього землями. Держзембанк здав у оренду не всю наявну в нього землю. Чи доцільно передавати тоді йому нові землі?

На думку Нагорного, було б добре, якби всі держземлі передали у розпорядження Державного земельного банку. «Банк показує реальне державницьке відношення до розпорядження цим важливим  для економіки активом», – вважає він.

Але з цим згодні не всі.

«Треба рухатись поступово і вивірено, бо  вилучення землі у державних підприємств є дуже болючим. Спочатку треба розібратися з наявними землями, а тоді брати нові», – вважає Мартин.

Земельні виклики та законодавчі зміни для роботи ринку землі в системі ЄС

Україна на шляху до набуття членства у ЄС має уніфікувати земельне законодавство із правовою системою спільноти.

Це наш обов’язок і «домашнє завдання». Наприклад, ЄС забороняє дискримінацію за походженням капіталу. Тому Україні треба буде урівняти у правах громадян та юросіб із країн ЄС із громадянами та компаніями з України, в тому числі у доступі до ринку земель. Тому після повноцінного входження в ЄС ексклюзивного права придбання та володіння українською землею в громадян України вже не буде. Але, думаю, ще будуть другий і третій етапи ринку землі: із перехідними умовами щодо доступу європейців до ринку землі та повною лібералізацією. Щоправда, на іноземців і компаній не з ЄС ліберальні умови можна не поширювати», – розповідає земельний план на наступні роки Андрій Мартин.

 Читати до теми: Зона вільної торгівлі з ЄС: як не здати Україну при переписуванні угоди – квотування, тарифні бар’єри, доступ на ринок

В законодавчій площині, каже він, нині також потребує уточнення процедура проведення земельних торгів конфіскованими та арештованими землями. «Треба й надалі покращувати кадастрову систему, запровадити масову оцінку землі на заміну нормативної грошової оцінки землі, щоб податки бралися з ринкової оцінки земель. Окреме питання – транзакції із ділянками на тимчасово окупованій території. Фізично зараз вони не доступні, але Україна не відмовляється від них. Тому треба, як мінімум, спростити прийняття спадщини та інші неринкові операції із ділянками, що опинилися там», –  підсумував він.

Президент «Української аграрної конфедерації» Леонід Козаченко пропонує:

Третьому етапу землі має передувати законодавче обмеження володіння фізичними чи пов’язаними юрособами не більше ніж 0,5 % всіх сільськогосподарських земель країни. Це практика США. Спочатку в США дозволили купувати юроособам по 200 га землі в «одні руки», але 11 років тому ринок ліберизували і встановили обмеження – не більше 0,5 % всіх сільськогосподарських земель США у власність одного суб’єкта господарювання. Ми теж повинні внести аналогічні правки в законодавство України, щоб прискіпливо дотримуватись застосування конкурентного права та уникати монополізації найдорожчого активу нашої держави».

Основний виклик на ринку землі – зменшення пропозиції, вважає Нагорний. «Вже зараз у травні по відношенню до квітня падіння удвічі – з  14,2 тис. угод до 6,2 тис. угод. Такі коливання будуть скрізь. Крім того є інші земельні виклики – це відставання надання нотаріальних послуг від загального тренду цифровізаії всіх державних послуг. Наприклад, автомобіль за $100 тис.  зараз можна оформити в Дії, а земельну ділянку за $2 тис.  тільки в нотаріуса… з фізичною присутністю продавця, покупця або їх представників», – каже він.

Замикає це коло викликів не менш важливий – доступ до капіталу. Має бути варіант викупу землі для фермерів через Фонд гарантування або окремий земельний банк.  В Україні діє шість 6 держбанків. Можна взяти один з них і на його базі створити аграрний банк. Потрібен. Окремий банк, який займатиметься суто аграріями. Агросектор сьогодні потребує 50 млрд грн – це потреба у фінансах малих і середніх фермерів. Ця сума зробила б революцію на ринку.  Сьогодні в Україні майже 30 тис. малих і середніх товаровиробників. Саме їм потрібно видавати кредити під зрошення, овочівництво і садівництво на площу 300-500 грн із покриттям 50% кредитування Фонду гарантування кредитів. Сумарний ефект від такого кредитування забезпечить 1,5%-2%  щорічно  до ВВП країни. Тобто на $1 млрд вкладених у малих і середніх компаній економіка отримає $4-5 млрд. Нагадаємо, зараз частка АПК у ВВП – 25%.