Ринок землі після запуску «Земельного банку»: як суборенда держземель змінює баланс на приватному ринку

1 липня виповнилося  чотири роки з моменту запуску ринку землі в Україні. Кілька років тому ця реформа здавалася революційною, викликала багато скепсису і недовіри. Минуло чотири роки, і ринок працює. Землю продають, купують, орендують. В умовах повномасштабної війни, під постійним тиском економічної нестабільності — це вже перемога.

Одним із інструментів, що вплинув на розвиток ринку землі й посилення довіри став «Земельний банк». Це проєкт Фонду державного майна України, який дозволив аграріям отримати державну сільгоспземлю в суборенду на прозорих рівних для всіх умовах через конкурентну участь у торгах на  Prozorro.Продажі. Він не лише запустив ринок суборенди державних земель, залучив до нього малий та середній агробізнес, а й формує нову вартість землі в Україні.

У цьому блозі хочу поділитися тим, що вже вдалося зробити, які ми бачимо зміни, як перетинаються ринок купівлі-продажу землі та прозора суборенда державних земель, і що ми плануємо далі.

Читати до теми: Ярослав Ярославський: Перші земельні торги державними землями на системі Прозоро стартують вкінці серпня або на початку вересня 2024 року

Скільки державних сільськогосподарських земель стали доступними для аграріїв 

Варто розуміти, що реалізація проєкту «Земельний банк» — це поступовий процес. Щоб виставити земельну ділянку на аукціон, потрібно пройти всі етапи підготовки документів. Так, аби переможці аукціонів могли відразу після сплати за використання землі виїжджати на ділянки й працювати.

На сьогодні ми вже виставили на торги 60,2 тис. га із 90,9 тис. га, які були передані ТОВ «Державний земельний банк» минулого року. Це приблизно дві третини усіх земель, що надійшли до нас у межах першого пулу.

Із загальної площі, яка вже виставлена, понад 20 тис. га наразі доступні у системі Prozorro.Продажі — це більше як 600 ділянок у 15 областях України.

Разом з тим, триває підготовка ще близько 13 тис. га. Ми доопрацьовуємо документацію, проводимо поділ масивів та зміну угідь відповідно до їх фактичного призначення. Частина з них — 122 ділянки — вже на фінальній стадії: інформація внесена в кадастр, документи затверджені, і до кінця червня вони також будуть виставлені на торги. Це ще понад 4 тис. га гарної готової до використання землі.

Але, звісно, є фактори, що стримують повну реалізацію проєкту.

Що гальмує передачу державних земель у користування

Супротив на місцях

Звісно, попередні користувачі намагаються перешкоджати передачі землі на прозорі торги. Тут яскравим прикладом є Одеська область, Березівський район, де стороною супротиву виступила Петровірівська сільська рада. На звернення сільради суд наклав арешт на масив у 5,5 тис. га. Ми, як «Земельний банк», сплачуємо земельний податок, кошти з яких йдуть на баланс цієї ж сільради. Але місцева влада вирішила, що хоче самостійно розпоряджатися цими землями, і заблокувала торги через суд. Однак, ми впевнені, що маємо повне право передачі цих ділянок в законне користування. Тому після завершення судового процесу ми зможемо їх виставити на торги. 

Землі в зоні бойових дій

Приблизно 1,6 тис. га знаходяться в районах, де ведуться активні бойові дії. Ці землі фізично неможливо використовувати.

Потенційно забруднені землі

Ще 7,9 тис. га є потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Майже половина з них розташована в 20-кілометровій зоні від лінії розмежування — це Харківська, Херсонська, Чернігівська області. Там розмінування поки не проводиться, але в майбутньому це потенціал ще для 3,9 — 4 тис. га, які можуть бути доступними для аграріїв. 

Читати до теми: Ринок землі в Україні – чотири роки: що є і що буде з ціною землі, орендою і земельними законами

Середня вартість гектара і хто орендує державну землю

За цих 9 місяців ми переконалися: на державну землю є стабільний високий попит. Це зумовлено високим інтересом аграріїв до можливості довгострокового користування на 14 та 25 років, доступу до великих масивів та зручного розташування земель. 

Сьогодні середня ставка за гектар державної землі, за результатами торгів та підписаних договорів, складає 21,6 тис. га. Але якщо подивитися на окремі області, то в деяких регіонах вартість вражає:

• Івано-Франківська — 47 559 грн/га
• Полтавська — 40 583 грн/га
• Черкаська — 39 467 грн/га
• Вінницька — 39 268 грн/га
• Кіровоградська — 29 410 грн/га

Але є й області, де через нижчу конкуренцію фіксується нижча середня вартість:

• Закарпатська — 3 251 грн/га
• Одеська — 7 708 грн/га
• Миколаївська — 7 588 грн/га

Тут усе залежить від якості ділянки, зручності, логістики. Гарні землі — більша конкуренція, вища ставка. Менш привабливі — нижча конкуренція.

Читати до теми: Розмінування земель в Україні: як фермери можуть отримати державну компенсацію

Окремо варто згадати про тих, хто виграє аукціони. Це важливо, бо на старті було багато побоювань, що державні землі будуть доступні тільки для великих агрохолдингів. Та бачимо протилежну тенденцію:

• 2,4% переможців — фізичні особи
• 64,9% — представники малого бізнесу (до 50 працівників)
• 19,5% — середній бізнес (до 200 працівників)
• Лише 13,2% — великі підприємства

Тобто 86,8% переможців — це малий та середній бізнес. Це підтверджує, що «Земельний банк» дійсно створює доступ до ресурсу для фермерів та агропідприємців з усієї країни.

Як «Земельний банк» вплинув на ціну землі

Офіційна статистика говорить, що станом на 1 жовтня 2024 року середня ціна сільськогосподарської землі, яку фіксували нотаріуси, була 48 868 грн/га. Сьогодні — вже 59 307 грн/га. Тобто ріст — понад 11 тис. га за гектар.

Це лише за офіційними цифрами. Якщо подивитися на реальні ціни на ринку, то вартість землі в деяких регіонах сьогодні — $2500–3000 за гектар. І на мою думку, свою роль у цьому зростанні відіграв і «Земельний банк». 

Чому? Бо ми показали, що земля може приносити значно більше, ніж здавалося раніше. Якщо звикла вартість оренди була 6–8 тис. грн за гектар, то тепер на торгах ми бачимо ставки 30 тис. грн і вище — особливо в центральних регіонах.

Оренда землі — це пасивний дохід, а пасивний дохід напряму пов‘язаний із вкладеннями. І якщо земля приносить більший дохід — її цінність зростає. Тому я переконаний, що через прозору суборенду державної землі ми вже впливаємо і на формування нової вартості приватної землі в Україні.

Читати до теми: Передача землі у комунальну власність: де візьмуть, скільки та кому дістанеться  

Чому такий активний попит на державні землі

Я думаю, попит на державні землі такий високий передусім через великі площі, які ми виставляємо на торги. Для аграрія це зручно. 

Ми аналізували попит в розрізі площ. Найвищу конкуренцію ми бачимо на ділянках площею від 50 до 100 га — саме тут активно конкурують фермери, малий агробізнес. Якщо говоримо про площі від 500 до 1000 га — це вже інтерес середнього й великого бізнесу.

Приватні ділянки рідко продаються масивами — зазвичай це окремі паї по 2–3 гектари. Тому їх вартість нижча, порівняно з державними землями. Окрім того, державні землі частіше мають зручне розташування, вони є вигідними для користування в плані логістики, планування, оптимізації ресурсів. 

Які уроки з роботи з державною землею можна застосувати для приватної

Те, що ми бачимо із  «Земельного банку» — відкритий доступ, оптимізація і прозора система справді працюють. І цей досвід можна перенести на ринок приватних земель.

По-перше, на мій погляд, кооперація між землевласниками може підвищити ефективність передачі землі. Що я маю на увазі? Уявімо, є поле на 50 га, але це паї по 2–3 га, якими володіють 10 – 20 людей. Якщо кожен здає свій пай окремо — ставка буде нижча. А от якщо об’єднати цю землю й виставити як один масив — орендна плата буде значно вищою. Бо є площа, є масштаб, і аграрію зручніше працювати. Але тут, звичайно, треба організовувати цей процес.

Друге — це доступність інформації. Якщо, припустимо, в якійсь громаді у Вінницькій області є вільна земельна ділянка і хтось із власників хоче її здати в користування — як про це може дізнатися орендар із Хмельницької чи Житомирської області?

Сьогодні вже є створений інструмент — це система Prozorro.Продажі. Через неї можна зареєструватися і виставити свою земельну ділянку. І аналогічним способом, як це працює із «Земельним банком», ділянку побачать не один-два місцевих фермера, а десятки потенційних орендарів з усієї країни. Ми вже неодноразово говорили: чим більше учасників на аукціоні — тим вища ціна за користування землею. Це проста економіка. 

Потенційно ми можемо розглянути нашу інтерактивну мапу «Земельного банку» як окремий ресурс, де могли би реєструватися приватні особи, а потенційні орендарі могли б бачити усі доступні ділянки. До слова, до нас і справді з такими запитами зверталися землевласники. 

Ми бачимо, що наша інтерактивна мапа користується попитом, вона активна за відвідуваністю, то ж могла б в перспективі стати таким собі єдиним публічним майданчиком для ринку державної і приватної землі. Однак, це вже сьогодні можливо робити через систему Prozorro.Продажі.

Читати до теми: Аудит на мільйон, або Як Скадовська територіальна громада долучилася до диджиталізації земельного банку

Що далі та коли буде оголошений наступний пул державних сільськогосподарських земель

Я думаю, ця історія вже достатньо відома — коли Фонд державного майна України запропонував Кабміну проєкт розпорядження, який передбачає вилучення земель у підприємств, що знаходяться в управлінні Фонду держмайна та Національної академії аграрних наук України.

Але, на жаль, із НААН не вдалося дійти взаємної згоди, оскільки Фонд держмайна не має достатньо інформації, щоб оцінити ефективність використання земель у підпорядкованих Академії підприємствах. Які з них дійсно працюють, а які не виконують поставлені державою функції? Чи використовують землі за цільовим призначенням, чи ні? Цього чітко проаналізувати неможливо.

Тому Фонд держмайна вирішив йти окремим шляхом і підготував проєкт розпорядження лише щодо земель, які перебувають в управлінні самого Фонду. Сьогодні це близько 70 тис. га. Це реальний ресурс, і саме з нього ми плануємо формувати другий пул. За нашими прогнозами, вже десь у жовтні цього року ці земельні ділянки можуть бути виставлені на аукціони. 

Паралельно ми продовжуємо оголошувати нові аукціони і за першим пулом. Землі постійно додаються. Активність висока, інтерес є, і ми очікуємо, що він зберігатиметься мінімум до кінця літа — нам є що оголошувати.

Читати до теми: Законопроект про консолідацію ринку землі – п'ятнадцять основних положень документу

Чотири роки ринку землі: яким ми його уявляли, і що маємо зараз

Чесно кажучи, мої особисті очікування від запуску ринку землі справдилися. Пам’ятаю, скільки було скепсису. Хтось лякав тим, що іноземці скуплять велику частину земель, хтось казав, що реформа не на часі, а хтось взагалі не вірив у її реалізацію. Але реформа відбулася. І за 4 роки ті побоювання не справдилися. 

У перший місяць, з 1 липня по 1 серпня 2021 року, був ажіотаж. Землі продавалися активно, і часто по високій ціні. Але здебільшого це були випадки, коли люди фактично вже користувалися землею й просто узаконили свої права.

А далі ринок увійшов у стабільний ритм. Навіть попри повномасштабну війну, він працює. Землю продають, купують, передають в оренду. В середньому — 20–25 тис. грн на місяць. Великих стрибків непомітно. Є рух, і цей рух відбувається в законний спосіб, а не в «тіньовий», як це було раніше. 

Звісно, повномасштабна війна мала негативний вплив на вартість і ринок землі, особливо, якщо говорити про землі в прифронтових регіонах. До 2022 року, наприклад, Харківська область була серед лідерів за вартістю землі. Зараз фокус перемістився на центральні області. Те саме і з орендою: там, де вища вартість землі, там вища і вартість оренди.

Можливо, нічого надзвичайного й не відбулося, але факт, що ринок землі сьогодні працює стабільно — вже велике досягнення. Відкриті системи, переоформлення прав через нотаріусів, купівля-продаж — усе це відбувається навіть в умовах воєнного стану. І це перемога. Перемога тих, хто працює над цим щодня. Тих, хто реєструє угоди, хто інвестує в українську землю, хто орендує, обробляє й заробляє на ній у такий складний час.