Ринок землі вже відкрито: через інститут довірчої власності депутати запустили продаж земель сільськогосподарського призначення

За жорсткими баталіями щодо ринку землі, стосовно того, хто може бути покупцем землі та скільки можна консолідувати землі в одних руках, законодавець під соусом поліпшення інвестиційного клімату прийняв Закон України 1059 «Про внесення змін до деяких актів щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», котрий набув чинності 17 жовтня 2019 року.

Читати до теми: Вільний ринок землі від «А» до «Я» — енциклопедія реформи

Тепер зовсім неважливо, що буде виписано в законопроекті про ринок землі. Головне, щоб були внесені зміни до пункту 14 та ліквідовано пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, стосовно заборони укладення та нікчемності договорів щодо відчуження земельних ділянок будь-яким способом.

Пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу Украйни: угоди (зокрема довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а також само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їхнього укладення (посвідчення).

З моменту прийняття законопроекту щодо обігу земель сільськогосподарського призначення до анонсованої урядом України дати відкриття ринку земель 1 жовтня 2020 року.  Ринку землі БУТИ!

 Читати до теми: Хронологія відкриття ринку землі в Україні (частина II)

Хочеш знати правду, як працюватиме цей механізм?

Законодавець 17 жовтня 2019 року доповнив Цивільний кодекс новим видом власності – правом довірчої власності. Що ж це за таке цікаве право довірчої власності – це одночасно й вид забезпечення виконання зобов’язання, і особливий вид права власності на майно.

Читати до теми: Ринок землі: деталі відкриття від головного земельного наглядача Романа Лещенка

Стаття 316. Поняття права власності.

2. Особливим видом права власності є право довірчої власності, яке виникає внаслідок закону або договору.

Стаття 597-1. Право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання за кредитним договором.

Читати до теми: Ринок землі в Україні: хронологія земельної реформи (ОНОВЛЮЄТЬСЯ)

2. Право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язань (далі – довірча власність) є різновидом права власності на майно, за яким кредитор, котрий отримав майно у довірчу власність (довірчий власник), не має права самостійно відчужувати таке майно, окрім як для звернення стягнення на нього, а також викупу його для суспільних потреб у порядку, встановленому законом.

3. Із моменту встановлення довірчої власності право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється.

В частині третій статті 597-1 Цивільного кодексу України зазначено, що за договором про встановлення довірчої власності одна сторона – власник майна (довірчий засновник) передає майно другій стороні (довірчому власнику). З цього моменту право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється.

Особа, котра може бути довірчим власником, не обмежена ні громадянством, ані наявністю чи відсутністю іноземного засновника. Також законодавством не обмежена площа земельних ділянок, яка може перебувати в довірчій власності.

Окрім того, дуже вдало передбачили механізм законного автоматичного розірвання договорів оренди землі. Користувач, тобто орендар, який не є довірчим власником, втрачає право користування об’єктом довірчої власності з дня отримання ним повідомлення щодо прийняття довірчим власником рішення про звернення стягнення на такий об’єкт. Нонсенс усього земельного законодавства, але це факт!

Читайте до теми: Як парламент відкривав ринок землі в Україні — онлайн-трансляція голосування за 11 земельних законопроектів

Стаття 597-4. Користування об’єктом довірчої власності.

3. Користувач, який не є довірчим власником, втрачає право користування об’єктом довірчої власності з дня отримання ним повідомлення про прийняття довірчим власником рішення про звернення стягнення на такий об’єкт.

Порядок (шлях) звернення стягнення на об’єкт довірчої власності встановлюється договором.  Стаття 597-6 Цивільного кодексу України визначає, що у разі прострочення виконання боржником основного зобов’язання довірчий власник має право звернути стягнення на об’єкт довірчої власності за умови, що строк прострочення перевищує 20 календарних днів.

Також законодавець надав можливість встановлювати в договорі будь-які підстави, з настанням яких довірчий власник матиме право звернути стягнення на земельну ділянку.

Читати до теми: Чи варто боятися великих грошей на відкритому ринку: батл між фермерами, середніми компаніями та «чистими іноземцями».

Стаття 597-6. Правові наслідки порушення зобов’язання боржником

1. У разі прострочення виконання боржником основного зобов’язання довірчий власник має право звернути стягнення на об’єкт довірчої власності за умови, що строк прострочення перевищує 20 календарних днів. У разі прострочення боржником виконання частини основного зобов’язання довірчий власник має право звернути стягнення на об’єкт довірчої власності, якщо прострочення виконання боржником основного зобов’язання триває понад 30 календарних днів.

2. Договором, яким встановлена довірча власність або на підставі якого виникло основне зобов’язання, можуть бути встановлені інші підстави, з настанням яких у довірчого власника з’являється право звернути стягнення на об’єкт довірчої власності.

Законом навіть закріплено право довірчого власника одноосібно встановлювати вартість (ціну) земельної ділянки як об’єкта довірчої власності.

Читати до теми: Дострокові місцеві та парламентські вибори-2020 за новим сценарієм – влада готує бекґраунд

Стаття 597-8. Порядок звернення стягнення на об’єкт довірчої власності                             

1. Ціна продажу об’єкта довірчої власності встановлюється довірчим власником одноосібно та не може бути меншою за мінімальну ціну, повідомлену боржникові (користувачеві, довірчому засновникові).

Довірчий власник одноосібно може бути й покупцем (набувачем права приватної власності), просто передбачивши це умовами договору про встановлення довірчої власності.

Стаття 597-8. Порядок звернення стягнення на об’єкт довірчої власності

6. Договором про встановлення довірчої власності може бути передбачено інший порядок звернення стягнення на об’єкт довірчої власності, мінімальна ціна продажу такого об’єкта довірчим власником або ж право довірчого власника отримати об’єкт довірчої власності у свою власність.

Читати до теми: Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі

Найцікавіше, що стаття 597-13 Цивільного кодексу України передбачає прихований механізм продажу земель сільськогосподарського призначення іноземним громадянам, юридичним особам і навіть державам. Цікавий варіант відкриття ринку землі без прийняття закону про ринок землі, правда ж?

Стаття 597-13. Придбання майна у довірчу власність в інтересах іншої особи

1. Довірча власність може виникнути на підставі договору, відповідно до якого одна сторона за власний рахунок, але в інтересах та за рекомендацією іншої сторони придбає у третьої особи майно у довірчу власність.

Ще раз наголошую!

Єдине, що сьогодні зупиняє реалізацію механізму прихованого продажу земель сільськогосподарського призначення  це п.п. 14-15 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Головна завдання прийняття законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» в будь-якій його редакції – це відміна дії п.п. 14-15 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Підсумовуючи вище вказане, можна сказати, що введення в законодавство такого правового інституту, як довірча власність, фактично відкрила ринок земель без обмежень стосовно особи покупця та розміру площі земель в одні руки.