Вільний ринок землі — продаж/купівля паю, ціна землі, переважне право, безоплатна приватизація та правки до закону про землю
Наталія Білоусова головний редактор AgroPolit.com

Продаж земель сільськогосподарського призначення (закон 1423-IX) запустить капіталізацію малого та середнього агробізнесу та народить в Україні «земельних сотників». Холдинги зберігатимуть контроль за земельним банком через механізм оренди, а також викупу критично важливих для них земель за системою підставних чи близьких до них осіб. А тепер детальніше про роботу ринку землі і зміни, які слід у нього внести.

З 1 липня 2021 року я бачу кілька цікавих речей на ринку землі.

Перша — кількість угод купівлі/продажу сільськогосподарських земель наразі незначна. Наразі нараховується 3,5 тисячі земельних операцій із землею. Про це свідчать дані спільного проекту AgroPolit.com та Zemelka.ua за підтримки нової земельної агенції Volodar «Ринок землі в Україні. Мапа земельних угод і цін на землю з 1 липня 2021 року». За даними нашого проєкту, за добу укладено 164 угоди. Найбільше операцій здійснили на Полтавщині (22), Київщині (20) та Сумщині (19). Не здійснювались правочини цієї доби в Луганській, Миколаївській та Тернопільській обл. Від початку старту ринку землі найбільше угод було здійснено на Київщині — 555. Найменше наразі на Луганщині — лише 21 земельна операція.

Ціна 1 гектару сільськогосподарської землі

За даними Мінагрополітики, середня вартість 1 га сільськогосподарської землі за перший місяць коливається в межах 40 тис. грн за 1 га. За минулий тиждень (25 липня-1 серпня) відповідно до даних проекту «Ринок землі в Україні. Мапа земельних угод і цін на землю з 1 липня 2021 року», середня ціна земельних ділянок — 27 628 грн за га. Так, найвища ціна зафіксована на Київщині (43 859 грн/га), Житомирщині (42 908 грн/га), Одещині (38 691 грн/га) та Закарпатті (35 349 грн/га). Найнижча середня ціна в Запорізькій обл. — 13 452 грн/га.

При цьому опитані мною експерти кажуть, що ціна зростатиме дуже планомірно: жодних стрибків ціни на землю не буде, бо українці наразі не квапляться продавати. Ринок в умовах обмежених покупців провокує слабку пропозицію.

Чому не сталося валу земельних операцій?

Декілька причин.

Перша — лише після ухвалення пакету земельних законів (1423-IX про земельну децентралізацію та 1444-ІХпро електронні аукціони) фактично перед самим запуском ринку землі презентували порядок перевірки покупця землі, оновлену процедуру реєстрації земельної ділянки та механізм підключення нотаріусів до «земельної бази», тож дедлайни для спокійної підготовки згоріли. Виконати їх за таких умов було неможливо.

Друга — через страусину позицію Мін’юсту в земельній темі і підготовці нотаріусів до вільного ринку (зокрема, їх підключення до земельної бази реєстрів) нотаріуси виявилися неготовими. Наразі 4313 нотаріусів отримали доступ до даних Державного земельного кадастру. Однак частка тих, хто реально здійснює реєстраційні дії із землею (посвідчують угоди щодо відчуження цих земель цільового призначення) незначна — за оцінками опитаних нотаріусів, близько 5% від цієї цифри. Зробивши помилку, нотаріуси ризикують втратити ліцензію.

Підстав для таких помилок у нотаріусів сьогодні вистачає, ось лише деякі з них:

  • У Державному земельному кадастрі ще не повністю відображена інформація про корисні копалини (де вони є, хто є їх користувачем).
  • Не всі права власності на землю зареєстровані юридично в Державному земельному кадастрі. Права власності на паї, які виникли до 2013 року, реєструються наразі за заявочним принципом, і щодо них немає принципу обов’язковості. Відтак часто трапляється наступне: такі земельні ділянки перебувають в оренді, договір укладений ще до 2013 го року, і в Державному реєстрі речових прав по сьогоднішній день право оренди може бути не зареєстровано. І якщо нотаріус проводить перевірку щодо наявності осіб з переважним правом на ту чи іншу ділянку, він нічого не може побачити, бо це в системі не зареєстровано. ТОБТО наразі жоден нотаріус із 100% гарантією не може перевірити до кінця наявність землі у потенційного покупця, бо даних про тих, хто купив до 1 липня 2021 року землі сільського господарського призначення, немає.
  • Для нотаріуса не зовсім зрозуміло, як йому перевіряти чистоту коштів під купівлю землі у фізичної особи. Прямих роз’яснень для нотаріусів немає. Відтак, одні нотаріуси подають запити до Державної податкові служби України щодо зарплатні за рік-три. Але якщо у людини були накопичення раніше і не зберігалися у банках? І як перевірити їх чистоту?
  • Не зрозуміло, де, наприклад, перевіряти (який вичерпний перелік для такої перевірки) осіб, які брали участь у терористичних операціях або могли бути учасниками якихось терористичних організацій.
  • Існує і набір незареєстрованих дій, які нотаріус має робити. Наприклад, аби продати земельну ділянку, яка перебуває в постійному користуванні фермера, нотаріусу слід подати (окрім державного акту на право постійного користування земельною ділянкою) ще й документ про створення фермерського господарства з 1990-х років. Потрібен витяг з Єдиного реєстру, що таке фермерське господарство було створене і діє по сьогоднішній день. Тобто виконана умова, за якої ця земельна ділянка надавалася людині, отже ця особа може викупити ту земельну ділянку.

Тож нотаріуси чекають відточення всіх процедур.

Третя — наразі складно сказати, скільки ж ділянок і якої саме площі вже продано по Україні. Адже всі операції — це заявка наміру щодо продажу земельної ділянки, власне продаж та дарування.

А тепер про тенденції та інші цікаві побіжні питання до ринку землі.

Читати до теми: Чи загрожує ринок землі створенням «феодальних князівств», або поля маркіза де Карабаса
 

Ринок землі — основні умови купівлі продажу сільськогосподарських земель

1. Придбати ділянку можуть лише громадяни України. Юридичним особам купувати землю заборонено до 2024 року. 

2. Одна людина може купити не більше ніж 100 га в одні руки.

3. Переважне право придбати ділянки належить тим, хто орендує їх з 2010 року.

4. До 2030 року ціна землі не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку.

5. Нотаріус повинен буде перевірити покупця: підтвердити його особу, дізнатися, чи не перевищує він ліміт володіння землею тощо.

6. Оплата за всіма цивільно-правовими угодами щодо сільськогосподарських земельних ділянок безготівкова.

7. Походження коштів для купівлі земельної ділянки має бути документально підтверджене.

Також заборонено продавати землю:

  • державну та комунальну, а також ділянки, розташовані ближче ніж 50 км до держкордону;
  • іноземцям до референдуму;
  • росіянам та представникам терористів;
  • офшорним компаніям.

Читати до теми: Земельна децентралізація і громади: як зміниться життя ОТГ після запуску ринку землі та закону про геопросторові дані?

 Алгоритм продажу  земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Документи для продажу сільськогосподарської земельної ділянки: для продавця та покупця.

Є два варіанти продажу земельної ділянки:

  1.  якщо вона обтяжена переважним правом (у випадку наявності чинного орендного договору)
  2. не обтяжена переважним правом (в такому разі процедура продажу і купівлі землі суттєво скорочується у часі).

Важливий момент для продавця земельної ділянки: якщо у вас є просто паперовий акт і ділянка не внесена в Державний земельний кадастр, то процес збору документів для продажу триваліший. Так, потрібно розробити документацію землеустрою щодо встановлення меж або інвентаризації ділянки, вносити ділянку у кадастр, і вже після цього за умови реєстрації права можна її відчужувати.

Відповідно до ст. 13 Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник паю/його спадкоємець не оформить право власності на цю земельну ділянку, то земельна ділянка визнаватиметься незатребуваною, і її передадуть у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована.

Читати до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

Переважне право на продаж сільськогосподарської ділянки

Механізм переважного права детально виписаний ухваленим законом №1423 (2194), що вносить зміни до стаття 130 (Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення) Земельного кодексу України.

Від моменту подачі нотаріусом до Державного реєстру речових прав заявки про намір продажу земельної сільськогосподарської ділянки пройде 2 місяці, якщо окрім орендаря є інший потенційний покупець.

Примітка: Теоретично ще може бути суб’єкт першої черги і особа, яка має спеціальний дозвіл на користування надрами на заявленій до продажу ділянці. Тоді її теж повідомляють про можливість викупу ділянки. Але наразі ці дозволи не відображаються у витягах з Державного земельного кадастру, тому вважається, що переважного права у них немає. Коли буде відображатися у витягах, тоді будуть суб’єкти першої черги, ті, хто має спецдозвіл.

Якщо орендар і пайовик погоджують процедуру продажу і зібрали весь пакет документів, сама процедура займе щонайбільше день. Аби отримати НГО та експертну оцінку, приблизно потрібно пару тижнів.

Що потрібно знати про переважне право:

  1. Переважне право на викуп землі орендарем було в законодавстві й раніше — в Законі України «Про оренду землі» та Цивільному кодексі.
  2. Переважне право наявне лише у орендаря, а тримачі договору емфітевзису його не мають.
  3. Переважне право реалізовується тільки у разі продажу земельної ділянки. Якщо земля відчужується даруванням, внесенням до статутного капіталу чи іншим способом, переважного права в орендаря немає.
  4. Власник має зареєструвати у нотаріуса намір продати ділянку не пізніше ніж за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу землі. При цьому навіть без реєстрації наміру орендар сам може повідомити власника про те, що має намір викупити його ділянку.
  5. Після реєстрації наміру власника продати нотаріус зобов’язаний письмово повідомити про це орендаря.
  6. Орендар може першочергово купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. Тобто власник може продати ділянку іншому покупцю, не орендарю, лише дорожче від ціни, запропонованої орендарю.
  7. Для реалізації переважного права орендар і власник повинні з’явитися до нотаріуса в дату і час, призначені для укладення договору. Якщо орендар не з’явиться до нотаріуса вчасно, вважатиметься, що він відмовився від свого переважного права.

 

Що слід виправити у механізмі переважного права?

Скасувати норму, яка прирівнює частину для присадибної земельної ділянки (так звані земельні ділянки для садівництва, індивідуального або колективного господарювання) до сільськогосподарської землі. В такому разі це означає, що власник будинку з садком чи городом у випадку продажу свого майна буде змушений пройти всю процедуру підготовки продажу ділянки з врахуванням переважного права. Це ж нонсенс, який кимось свідомо або просто за неуважністю був допущений.

Читайти до теми: П'ять законодавчих кроків до земельної реформи: земельна дерегуляція, податки, кредитування, право користування землею та зміни до системи управління

Які податки стягуватимуться при купівлі/продажу землі?

Держава стягуватиме при купівлі продажу паю такі податки:

  • податок на доходи фізичних осіб — 5% від зазначеної в договорі купівлі-продажу ціни на ділянку
  • військовий збір у розмірі 1,5%.

При цьому обидва податки слід сплатити до моменту нотаріального засвідчення договору, відштовхуючись від зафіксованої в угоді ціни. Однак ця ціна не може бути нижчою за оціночну ціну, яку встановив уповноважений на оцінку землі Державний орган контролю.

Не сплачують ці два податки ті, хто отримав землю за ст.121 Земельного кодексу України (для ведення особистого господарства, не більше ніж 2 гектари).

Нотаріус отримує 1% від заявленої в угоді суми.

Порядок перевірки покупців та продавців землі

Відповідно до ст. 130-ї Земельного кодексу України, перевірку відчужувача (того, хто продає земельну ділянку) здійснює Держгеокадастр. А покупця перевіряє нотаріус  (фізичну та юридичну особу) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, тобто набувача права власності на землю.

В урядовій постанові «Про затвердження Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України» визначено такі критерії перевірки покупця (набувача):

  1. встановлення особи набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення; 
  2. встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
  3. перевірку застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»;
  4. перевірку віднесення набувача до переліку осіб, пов'язаних з провадженням терористичної діяльності, сформованого у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;
  5. визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності набувача. 

Пакет документів для власника землі для нотаріуса при продажу землі:

  • Паспорт;
  • Державний акт на право власності на землю;
  •  Договір про продаж;
  • Свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності;
  • Документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.

 Читати до теми: Антирейдерські запобіжники від Мін'юсту – захист майнових прав та попередження втручання у реєстри

Земельний мінімум — продаж не більше ніж 100 га в одні руки

Перевірку накопичення фізособою квоти земельних ділянок сільськогосподарського призначення у розмірі 100 га проводить нотаріус через онлайн-модуль Державного земельного кадастру.

Однак при втіленні цього механізму виникає низка знаків запитань:

1) Чи може подружжя купувати кожен по 100 га землі, і чи вважається набута земля спільним майном подружжя?

З одного боку, майно, набуте подружжям під час шлюбу, вважається спільною власністю подружжя. Але з іншого боку, у законі чітко написано — кожній фізособі по 100 га. 

2) З якого моменту рахувати набуття фізособою 100 га: зокрема, враховувати лише землю, придбану з1 липня 2021 року, чи й ту, що була куплена до цього рубікону?

У пункті 15 Перехідних положеннях ЗКУ написано, що до 2024 року максимальна площа земельних ділянок, яку може набути громадянин — 100 га. А ми пам’ятаємо, що отриману за механізмом безкоштовної приватизації землю (2 га в одні руки) всі ці роки ніхто не забороняв продавати! Скільки таких земель, кому вони продані, які наділи в руках кожного з них — питання відкрите. Наразі позиція Нотаріальної палати і певною мірою Мінюсту — ті, хто придбав 100 гектарів і більше до 1 липня 2021 року, вже не можуть більше купувати 100 га землі. Натомість Держгеокадастр каже, що може придбати, бо якраз період перевірки починається 1 липня, а до того ніхто нікого не перевіряв. Потрібна законодавча ясність у цьому питанні. І то якнайшвидше.

3) Як відбуватиметься процес забирання понаднормової землі?

Єдине, що зрозуміло — рішення про конфіскацію землі понад 100 га в одних руках, яка придбана з 1 липня 2021 року, ухвалюватиме Держгеокадастр. Адже саме він є уповноваженим органом у сфері земельної політики в Україні. До речі, питання ускладнено і тим, що в Україні за 30 років уже з’явилося 124 юридичні особи, що володіють сукупно 40 982 га сільськогосподарських земель. Перша шістка компаній-юросіб зі списку має у власності понад 1000 га сільськогосподарських земель кожна.

 Вигоди для фермерів від відкриття ринку землі 

Найбільше вигоди в разі придбання землі отримають в перші два роки фермери, не холдинги. Своя земля фермерам дозволить міцніше стояти на ногах завдяки підвищенню капіталізації їхнього бізнесу. З’явиться середній земельний клас. Відбудеться відбілення фермерського ринку.

Проблема для фермерів сьогодні — відсутні фінансові інструменти широкої лінійки для підтримки малих сільськогосподарських виробників — фермерів. Як її вирішити — ухвалити закон про Фонд часткового гарантування за кредитами (на наступний рік) та закласти більше коштів на програми кредитування під землю для фермерів.

Вигоди для холдингів від відкриття ринку землі 
 

Холдингу вигідно купувати землю, якщо така покупка окупиться за 5 років. Якщо більше, тоді вигіднішою є оренда, бо в такому разі є кращою швидкість повернення капіталу. Якщо і будуть купувати землю, то переважно власники невеликих холдингів: площею від 5-10 до 50 тис. га, бо структура цих компаній прив’язана до одного конкретного власника — фізичної особи, який не є публічним, а у структурі холдингу немає нерезидентів. Такий власник має родину та родичів, на яких у разі пропозиції скуповуватиме певну частину землі. В разі активної пропозиції землі такі компанії можуть залучати і фіктивних власників із наближеного кола осіб, які номінально формуватимуть потрібну їм систему зембанку і виступатимуть у ролі так званих земельних сотників. Ера земельного козацтва гряде в Україні.

 Щодо великих агрохолдингів, то у них переважатиме модель орендних відносин. Адже всі вони мають у своїй структурі нерезидентів. Якщо ж їхні пайовики приходитимуть до них із пропозицію продати свої паї, то їхній шлях у наступні два роки — переуступка переважного права на викуп земель лояльним до них третім особам, і як результат — формування своєї системи «земельних сотників».

Оренда земель сільськогосподарського призначення

Вартість оренди по Україні наразі різниться: від $30 до 200 за 1 га. У Сумській, Чернігівській областях: піщані грунти — від $30 до 100 за 1 га, за чорноземи дають $120-150 за 1 га на рік. У центральній Україні (Київ, Черкаси, Вінниця) — $160-200, Чернівецькій та Кіровоградській областях — $120-140, Хмельницькій — $140-160, Запорізькій, Херсонській, Миколаївській, Дніпропетровській та Харківській — $100-120, Полтавській — $150-200, Одеській — $100-120. Можна зустріти і вартість оренди в $300-400 за 1 га (присутня висока концентрація холдингів та фермерів. Як правило це спостерігається місцями у Київській, Черкаській, Вінницькій, Частково Хмельницькій та Полтавській областях. Зростання вартості оренди відбуватиметься планомірно в межах 10-15% за рік.

Заборона на зміну цільового призначення сільськогосподарських земель

 Ще одна особливість вільного ринку землі в Україні, що разом із спродажем сільськогосподарської землі зникла з 1 липня 2021 року — заборона на зміну цільового призначення землі (раніше діяв мораторій). Це означає, що вартість сільськогосподарської землі поблизу великих міст чи містечок зростатиме, бо вона перепрофільовуватиметься під забудову. За умови, що місцева документація (перспективний план населеного пункту або генеральний план) передбачає на цій території забудови.

Що буде із виділенням безкоштовних земель?

Земельна децентралізація передала повноваження на безкоштовне виділення 2 га землі у відання громадам. Для безоплатної приватизації землі потрібно буде рішення 2/3 голосів органу місцевого самоврядування (зміни до закону про місцеве самоврядування — законом №1423 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (реєстраційний — 2194).

У власності ж держави залишилося (державних підприємств, установ та організацій) 750 тис. га земель. Що буде з ними — питання відкрите.

Земельна шахматка

Питання невирішене. Наразі зареєстровано два законопроєкти (урядовий та депутатський альтернативний) про консолідацію сільськогосподарських земель, які врегулюють це питання. 

Дізнавайтесь першими про всі найважливіші події в аграрній політиці з нашого Facebook, Twitter, Telegram та підписуйтесь розсилку . Обіцяємо надсилати тільки найцікавіші новини!

Выполнено с помощью Disqus

До теми

3 серпня 2021
Держгеокадастр створив у кадастровій карті шар, який відображає межі ОТГ
Держгеокадастр створив у кадастровій карті шар, який відображає межі ОТГ, які  об’єдналися відповідно до Закону «Про добровільне...
3 серпня 2021
Ринок землі: в Україні здійснено 3,5 тис. земельних операцій 
Станом на 3 серпня в Україні вже здійснено 3 498 земельних операцій в рамках чинного ринку...
30 липня 2021
В Україні середня ціна за 1 га землі становить 40 тис. грн — Лещенко
30 липня виповнюється 30 днів старту ринку землі — основній події земельної реформи. Міністр аграрної політики та продовольства Роман...

Вибір редакції

23 вересня 2021
Огляд законопроєкту про організацію водокористувачів та меліорацію
Юрист Kosovan Legal Group Валентин Бичек проаналізував законопроект 5202 про організацію водокористувачів та стимулювання гідротехнічної...
22 вересня 2021
Аграрний комітет Верховної Ради наполягає на збільшенні майже вдвічі держпідтримки сільгоспвиробників у 2022 році
Під час засідання підкомітету з питань економічної і фінансової політики в агропромисловому комплексі комітету Верховної Ради України з питань...
21 вересня 2021
Аграрії отримали з бюджету 1,5 млрд грн дотацій за 2021 рік
Державна підтримка підприємствам АПК за 2021 рік виплачена аграріям в розмірі 1 млрд 551 млн грн із передбачених в бюджеті 4,5 млрд грн. Про це...