П’ять прогалин законопроекту про землю №2178-10: кордон, банки, переважне право, референдум та земельні трасти

Законопроект №2178-10 про ринок землі – можливість чи виклик для України? На перший погляд, земельний законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» ніби враховує всі зауваження та побажання, висловлені суспільством.

Читати до теми: Довірча власність — це спосіб запуску ринку землі для юридичних компаній, фондів і банків

Але «диявол криється в деталях»! Їх щонайменше п’ять.

Перша — буферна зона у 30-50 км із табу на продаж землі, як елемент нацбезпеки! У законопроекті встановлено заборону відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, окрім передачі їх у спадщину. Угоди (зокрема довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок і земельних часток (паїв) є недійсними з моменту їхнього укладення (посвідчення). Але немає записаного пункту про те, що має вводитися 30-50-кілометрова зона по всій лінії державного кордону України, де взагалі забороняється продавати землю. Якщо власники паїв хочуть їх продати, то держава може викупити цю землю у них, або ж обміняти на землю в іншому місці. Це має бути записано у цьому законі, бо така буферна зона – це один з елементів національної безпеки. Відповідну ініціативу я вже пропонував, хотілося, щоб вона все ж знайшла місце у фінальному законопроекті – наприклад, її можна подати з голосу в сесійній залі.

Друга — банки та законодавчі прогалини для ділків довкола них! Законопроект містить норми, які дозволять іноземним юридичним особам і громадянам опосередковано набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення через банки.

Після внесених поправок у законопроект про обіг земель, права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть також набувати банки в порядку звернення стягнення на землю як предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років із дня набуття права власності.

Окрім того, до банків не застосовується норма щодо наявності іноземного капіталу в статутному фонді та обмеження стосовно площі земель сільськогосподарського призначення у власності.

Читати до теми: Вільний ринок землі від «А» до «Я» — енциклопедія реформи

Водночас законопроект не вирішує питання санкції (покарання) у разі невиконання банками вимоги щодо відчуження земель протягом вказаного часу.

Законопроект передбачає в новій редакції частини 2 статті 145 Земельного кодексу України, у разі, якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.

А в частині четвертій нової редакції статті 145 Земельного кодексу України зазначено, що позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель (сьогодні цим органом є Держгеокадастр – відповідно до його повноважень). Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних із її продажем, виплачується її колишньому власнику.

Тобто зазначені норми створюють корупційну складову у зв’язку з тим, що орган, котрий здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, може певний час не помічати спливу часу. Також недосконалість судової системи та довготривалість судових розглядів надає величезних можливостей для збільшення терміну на роки.

Якщо ж все ж земельні ділянки за рішенням суду про конфіскацію будуть продані на земельних торгах, то колишній власник – банк – отримає її ціну за вирахуванням витрат, пов’язаних із її продажем. То в чому покарання банкам за порушення норм закону в даному випадку?

Читати до теми: Ринок землі: деталі відкриття від головного земельного наглядача Романа Лещенка

То ж, з огляду на законопроект, іноземні компанії таки зможуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення, а українські юридичні особи зможуть мати у власності більше, ніж 10 тис. га, для цього потрібно лише мати власну банківську установу або банк, з яким будуть досягнуті певні домовленості.

Третя — переважне право на придбання земельної ділянки. Важливо відзначити, що сама норма щодо переважного права виписана нечітко у законопроекті про землю №2178-10, а враховуючи, що сам інститут переважного набуття права власності на земельні ділянки у Земельному кодексі України не розкрито, надає величезні можливості для маніпуляцій і зловживань.

У земельному законопроекті встановлено граничні межі концентрації земельних ділянок сільськогосподарського призначення в одних руках – загальна площа у власності громадянина не може перевищувати 10 тис. га.

Уявіть ситуацію, коли у фізичної особи чи у юридичної особи в оренді перебуває 50 тис. га і вже набуто у власність зазначені в законопроекті 10 тис. га. Суб’єкт переважного права (орендар) може передати своє переважне право іншій особі, письмово повідомивши про це власника земельної ділянки.

Таким чином, орендарі зможуть передати своє «переважне право» близьким фізичним чи юридичним особам, щоб мати можливість через підставних осіб набувати у власність орендовані паї чи зберегти контроль над своїм земельним банком.  

Читати до теми: Чи варто боятися великих грошей на відкритому ринку: батл між фермерами, середніми компаніями та «чистими іноземцями».

Четверта — земельний законопроект №2178-10 відсилає вирішення питання з доступом до ринку землі іноземців на референдумі. Втім, норма про референдум для іноземців виписана нечітко, не зазначено вид референдуму – всеукраїнський чи місцевий. До того ж, формулювання предмету референдуму зазначено не чітко, що в подальшому може унеможливити реалізацію результатів референдуму.

П’ята — скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення фактично дасть старт інституту довірчої власності, тобто «тихому ринку» землі для іноземних юридичних осіб та загалом іноземців. Детальніше про це я писав у своєму блозі раніше. Таку можливість в Україні 17 вересня 2019 року надав парламент, проголосувавши закон №1059 «Про внесення змін до деяких актів щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», а запрошенням інвестувати для іноземців стане прийняття в цілому земельного закону №2178-10.

Читати до теми: Земельний траст України: 7 питань до запровадження ринку землі 

Підсумовуючи, зазначу, що законопроект між першим і другим читанням отримав значні зміни по суті та змісту, водночас додалися положення, що відкривають можливості для маніпуляцій і зловживань.