Закон про земельну децентралізацію без міфів – дерегуляція земельних відносин, децентралізація, оренда, продаж та відчуження земель сільгосппризначення

Закон №2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» – це старт земельної децентралізації в Україні і другий за вагою закон у пакеті законів для проведення земельної реформи. Закон про земельну децентралізацію дозволяє передачу землі за межами населених пунктів до комунальної власності, а також допоможе завершити земельну реформу. Однак у багатьох громадян залишається чимало запитань про зміни та нові функції, які вносить закон в земельні відносини. AgroPolit.com проаналізував роз’яснення голови аграрного комітету Верховної Ради Миколи Сольського, який виступив на спеціальному вебінарі, присвяченому законопроєкту №2194.

Нагадаємо, що за словами фахівців, законопроєкт №2194 – один з ключових у земельній реформі. Він один з тих документів, які мають наповнити земельну реформу фактичним змістом. Тож, багатьох громадян цікавлять питання, які не раз озвучувалися не лише в ефірі різноманітних тематичних програм чи на сторінках газет, але й з трибуни Верховної Ради. Одне з них – чи є в законі 2194 пряма норма, яка забороняє продаж землі сільськогосподарського призначення іноземцям за допомогою зміни цільового призначення цієї земельної ділянки?

Читайте до теми: «Зелене» світло аграрній децентралізації — аналіз закону 2194

Продаж землі іноземцям та зміна цільового призначення ділянки

Цитуючи Миколу Сольського, пояснюємо: у нас особи, які мають право купувати землю сільськогосподарськогопризначення, визначаються іншим законом, ухваленим раніше (№ 552-IX «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»). Там сказано, що право купівлі землі належить винятково громадянам України та компаніям під українською юрисдикцією. Все. Коли заходить мова про зміну цільового призначення земельної ділянки: минулого літа був ухвалений закон, який передбачає процедуру зміни цільового призначення. Різні норми цього закону набувають чинності з різних дат, але основна частина норм цього закону вступає в дію з 24 липня поточного року. Процедура зміни цільового призначення там прописана таким чином: місцева громада визначає план просторового розвитку своєї території. Умовно, її представники говорять (без прив'язки до цільового призначення землі), що в певному місці вони бачать городи, а десь там допускають будівництво заводу і т.д. Відповідно до рішення громади розробляється документація і вноситься в кадастр. Створюється один з шарів кадастрової карти.

Читати до теми: Як голові громади побачити гроші в землі

Громадянин України може змінити цільове призначення земельної ділянки в кадастрі заявою, але тільки за умови, що його бажання збігається з баченням громади. Наприклад, якщо громада не передбачає на земельній ділянці об'єктів промислового призначення, то дозволу на зміну цільового призначення цієї землі громадянин не отримає – це перший момент.

Карта громад України

Знайдіть свою міську, сільську та селищну раду і подивіться, як депутати проголосували за продажу с/г землі та зняття мораторію.

По-друге, при зміні цільового призначення, якщо збігаються попередні умови, до державного бюджету потрібно сплатити 30% різниці між НГО сільськогосподарської землі та тієї землі, на цільове призначення якої хоче змінити власник. Це досить великі гроші і висока плата за зміну. Наприклад, якщо НГО сільгоспземлі – це десятки тисяч грн, то земля під будівництво – це мільйон грн, і виводити її для того, щоб зробити дорожчою, ніж в Голландії і далі намагатися продавати іноземцям, переплачуючи кошти, і потім змінювати її цільове призначення назад, потрапити під вимогу продажу її протягом року – це здається малоймовірним.

У процесі створення комплексного плану для земель громади є перехідні положення, але до 2025 року ці плани мають бути у всіх громад. До цього моменту при зміні цільового призначення ділянки має бути розроблений проєкт землеустрою, і він має бути забезпечений місцевими громадами. Взагалі, на час перехідного періоду, якщо у громади відсутні необхідні документи, зміна цільового призначення землі має проводитися відповідно до норм генплану та детального плану території громади.

Читати до теми: Скільки земель отримають в розпорядження громади після прийняття Закону України 2194?

Варто нагадати, що, відповідно до чинного законодавства, землі ОСГ – це декілька млн га – можна було виводити і змінювати їх цільове призначення і раніше, але в тому немає жодного сенсу. Якщо комплексним планом громади передбачено, що земля має використовуватися як сільськогосподарські угіддя, власник ділянки не зможе лише за власним бажанням змінити її цільове призначення. Також, якщо громада, наприклад, бачить на місці земель сільськогосподарськогопризначення потенційне місце для якогось підприємства, а власник землі не захоче цього – ніхто його примусити не зможе.

Читайте до теми: Чи потрібен у селі інститут старост: Верховна Рада ухвалила законопроєкт №4535

Юридичні особи, право на відчуження земель та переважне право

Чергове запитання стосується можливості юридичних осіб обійти вимогу відтермінування права на купівлю земель сільськогосподарськогопризначення (2024 рік) за допомогою відчуження землі до статутів юридичних осіб, в тому числі банків.

За словами Миколи Сольського, юридичні особи дійсно зможуть лише з 2024 року набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Тобто передача земель сільгосппризначення юрособам буде неможливою до тої пори, поки не набуде чинності норма про їх доступ на ринок.

Важливе уточнення: зважаючи на той факт, що в складі юридичної особи, яка орендує землю, може бути декілька людей, а право купівлі до 2024 року розповсюджується на фізичних осіб, варто пам'ятати про можливість уступки переважного права, коли юридична особа передає переважне право на викуп землі фізичній особі. Очевидно, що власник/засновник юридичної особи має визначити, хто це буде. Тому, коли юридична особа отримає повідомлення, вона має опрацювати цю процедуру з нотаріусом у відповідні строки. Варто зауважити, що переуступка може відбутися лише один раз. Тобто один раз юридична особа може переуступити право фізичній особі, а от далі – фізична особа вже не зможе переуступити право іншій фізичній особі.

Аграрне законодавство

Аграрне законодавство: стислий опис основних аграрних законів та проектів

Однак юридична особа може по кожному акту, по кожній ділянці переуступати право різним фізичним особам. Навіть один пай можна розбити на кілька частин. Важливий акцент у цій ситуації з переуступкою переважного права: переважне право від юрособи може бути передане кому завгодно – це вибір орендаря, але реалізувати його на ринку землі зможуть лише громадяни України. До того ж, передати вони його зможуть (на папері), але зареєструвати у нотаріуса – не вийде, адже це пряма норма закону – оформити право можна лише на того, хто може його реалізувати.

Щоб зняти загрозу з махінаціями та фіктивним заниженням ціни, наприклад, при спробі обійти умови переважного права тощо (коли хтось може спробувати змовитися з власником паю, ніби у нього за документами купують пай за $10 тис., насправді – за три, а сім він повертає), всі операції проводяться у безготівковій формі та із низкою запобіжників. Один з них – це підтвердження походження коштів.

В цій ситуації, перед запуском ринку, абсолютну перевагу отримують ті аграрії, які працювали прозоро, сплачуючи податки і т.д. У тих аграріїв, хто працював за готівку, купуючи насіннєві матеріали та продаючи продукцію також за готівку без належного оформлення, виникнуть проблеми з нотаріусом при перевірці походження коштів. Тому вже зараз їм потрібно думати, як виходити в легальну площину, щоб бути готовими до ринку землі.

Зауважимо, що ті підприємства, які повністю або частково засновані іноземними юридичними особами і орендують землю, мають можливість уступити переважне право, однак, знову ж таки – це право зможуть реалізувати виключно громадяни України.

Читати до теми: Примусове відчуження земельних ділянок для суспільних потреб – алгоритм дій

Чи можна необмежено розпродати всі ліси, заповідники та цінні землі через зміну процедури, прописану у законі 2194?

Як пояснив Микола Сольський, у нас цінні землі розподіляються на дві категорії: одні – в силу якості ґрунтів, інші – в силу свого статусу. Все що є особливо цінним в силу свого статусу, наприклад, природно-заповідний фонд України, ліси та заповідники – вони не потрапляють під дію нових норм.

Що стосується особливо цінних земель в силу якості ґрунтів – тут інше питання. Справа в тому, що, наприклад, в Полтавській області 60 % сільськогосподарських земель – це особливо цінні землі. В силу якісних показників, навіть город якоїсь бабусі на Полтавщині – це особливо цінні землі, а відповідно до норм закону, які діяли раніше, змінити цільове призначення таких земель можна було лише рішенням Верховної Ради. Однак ця норма ніколи не діяла, адже за потреби робилася довідка, що землі, цільове призначення яких хотіли змінити, не такі вже і цінні, а питання вирішувалося на рівні Райдержадміністрації. Тому закон 2194 прибирає повноваження Верховної Ради щодо зміни цільового призначення земель. При цьому державні ліси та заповідники не передаються місцевим громадам, і державні та комунальні землі не можна продавати.

Земельний довідник України 2020 — інфографічний навігатор по ринку землі

Скачайте довідник українською або англійською мовою.

Що стосується чуток про дозвіл на вивезення ґрунту (зняття верхнього шару), то зараз діє норма про переміщення ґрунту (зазвичай йдеться про питання, пов'язані з будівництвом) – щоб перемістити ґрунт, потрібенпроєкт землеустрою і дозвіл. Після підписання закону 2194 залишиться лише проєкт землеустрою, а потребу у довідках прибрали, адже це лише додатковий корупційний інструмент. Процедуру при цьому має встановити Кабмін. У подальшому процедура буде мати такий вигляд: для того щоб розпочати роботи, потрібно замовити проєкт землеустрою, провести роботи в межах проєкту, адже якщо не дотримуватися проєкту – це адмінвідповідальність.

Читати до теми: Щоб в Україні не було аграрних «пожеж», уряду слід прописати аграрну політику на 15- 20 років вперед

Продаж та застава права оренди

Варто відразу зауважити, що орендар не може закласти землю в заставу без згоди власника. Можна продати чи закласти право оренди.Наприклад, є підприємство, де обробляється тисяча гектарів землі, там зареєстрована тисяча договорів оренди. Обмежень на продаж прав оренди немає. Власник корпоративних прав не повинен питати згоди пайовиків на продаж корпоративних прав. Закон 2194 відкриває можливість кредитування під заставу у вигляді права оренди.

Читати до теми: Безоплатна приватизація землі – перезавантаження: чим замінять 2 га землі українцям – пропозиції влади

Завжди варто пам'ятати, що право оренди має свій строк, і від цього залежить розмір кредиту, адже коли оренда на сім років і на рік – це зовсім різні умови. Якщо оренда всього на рік, кредит можуть і не дати. Відповідно, орендар може закласти право оренди, але виключно на той період, на який він орендує землю. Ключовим моментом у цьому питанні виступає ліквідність договору оренди. Правильно оформлений договір – це, в першу чергу, захист. До того ж, договір оренди відразу перетворюється на актив, під який можна отримати кошти, побудуватися та інше. До того ж частково контроль за використанням земель передається місцевим громадам (за нецільовим використанням та самовільним захопленням).

Варто зауважити, що після імплементації законопроєкту 2194 розпорядником земель сільгосппризначення в межах та за межами населеного пункту (за поодинокими винятками) автоматично стає орган місцевого самоврядування. Не потрібно проводити інвентаризацію чи інші маніпуляції. Також варто додати, що перехід землі з державної в комунальну власність не є підставою для розірвання договору оренди.