Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі
Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі

Запуск ринку землі не за горами — у Мінагро на початку 2020 року обіцяють показати рамковий закон. В якому напрямку гребуть законодавці — можна судити із презентованих нещовно 4-х варіантів земельного законопроекту та земельної концепції. Тож хоч якийсь привид земреформи на горизонті бовваніє — далі дивіться його обриси. А от чого немає, так це розуміння, якою буде загальна й регіональна вартість землі та як зміниться оренда с/г земель. AgroPolit.com розбирався у цій темі.

Читати до теми: Концепція вільного ринку сільськогосподарських земель: 4 варіанти законопроектів від аграрного комітету

Ринок — на горизонті

Є кілька основних концепцій запуску ринку землі в Україні. Концепція, якої дотримується уряд, залишається незмінною. Основним її пунктом є те, що сільськогосподарську землю зможуть придбати виключно громадяни України. Передбачено встановлення граничних розмірів земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієї особи, та обмеження площі максимальної оренди в межах адміністративних одиниць: ліміт площі земель у власності обговорюється, однак орієнтир — 100-200 га на особу», — розповідає в. о. аграрного міністра Ольга Трофімцева.

Це традиційна публічна мантра Мінагрополітики, яку безупину товчуть у ступі кілька років поспіль, решту її шедевральних положень можна почитати тут.

Читати до теми: 10 завдань від агробізнесу Володимиру Зеленському та новому парламенту

Учасники ринку бачать іншу модель. Нещодавнє опитування показало:

  •  28,9 % — Відкритий з обмеженнями (право купувати, зокрема й для юросіб, але лише резидентів України).
  • 27,8 % — Відкритий з обмеженнями (право купувати землю має лише фізособа та держава).
  • 21,6 % — Повністю відкритий, тобто ліберальна модель.
  • 18 % — Закритий (ставка на довгострокову оренду).
  • Інші варіанти (менше 1%): 
          — вільний доступ до персональної роботи на землі охочим і створення доданої вартості через виробництво широкого асортименту брендового продукту;
          — право купувати тільки пенсійний фонд із коштів 2 рівня пенсійної реформи; 
          — вирiшити питання надання у реальну власнiсть 2 га всім громадянам України;
          — право купувати землю має виключно держава;

               — відкритий з обмеженнями для фізосіб на рівні громад.

Читати до теми: Противники та прихильники скасування земельного мораторію 

Тож привести до спільного знаменника те, що пропонують уряд, депутати, та чого хочуть самі аграрії, поки не вдається. Тож у всіх учасників процесу тривалий когнітивний дисонанс.

Корпоративні права та позамораторна земля

 Якою буде ціна на с/г землі й орендна плата за ці землі? Опитані експерти кажуть, наразі не можна прогнозувати вартість с/г угідь по областях, адже відкритих торгів немає!

Об’єктивної інформації щодо цін на сільськогосподарські землі сьогодні ні в кого нема. Як, до речі, й на інші ділянки, які не обмежені мораторієм в обігу. На жаль, ані Мін’юст, ані інші державні органи їх не збирають і не публікують. Хоча ринок аграрних земель, попри дію мораторію, існує в двох основних варіантах. Перший — продаж прав корпоративних підприємств з укладеними договорами оренди пайових земель (як правило, 7-10-річна оренда). Другий стосується землі, яка не підпадає під дію мораторію, так зване ОСГ (особисте селянське господарство), фермерське господарство, садівництво тощо. Вона продається і купується без зайвих юридичних схем, оформлених офіційно у нотаріуса. Даних щодо цін тут теж немає. До речі, навіть якщо будуть публікуватися ціни угод, вони можуть не повністю відповідати дійсності, бо часто продавці й покупці занижують ціни в договорах щоб платити менше податків», — пояснює AgroPolit.com президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошіль.

Читати до теми: Земельна реформа та сільське господарство: як далі?
 

$20 тис. за 1 га

Втім, каже він, на ринку нині є дві ціни: пропозиції (за яку хочуть продати власники) та реальних угод. Бажання потенційних продавців і готовність покупців платити — величини з різних галактик.

Вони суттєво відрізняються. Перша на с/г землі під мораторієм сягає $20 тис. за 1 га — стільки в середньому просять власники паїв. Це, до відома, дорожче, ніж у Польщі та інших країнах Східної Європи й не надто цікаво для бізнесу. В реальних угодах позамораторні землі міняють власників за $2,5-5 тис. за 1 га. Тобто, різниця між цінами попиту та пропозиції може сягати 10-кратної різниці й більше. За схемою корпоративних прав купують сільськогосподарські підприємства з «підмораторною» землею. Окрім вхідного білета на ці наділи (зона лісостепу — $300-400, у зоні чорноземів (Вінницька, Полтавська, Черкаська, частково — Дніпропетровська обл. до $1600-1800)» — продовжує Кошіль.

Його колега член правління Спілки землевпорядників України Андрій Мартин розповідає про найдорожчі с/г землі. «Наразі вони зосереджені у центральній (лісостеповій) частині України. Це передусім Черкаська, Полтавська, Вінницька, південь Київської та Кіровоградська області. Саме тут сприятливі ґрунтові умови поєднуються із більш-менш достатніми опадами. На півдні нині клімат став занадто посушливим, і без додаткових інвестицій у зрошення гарантоване одержання врожаю є проблематичним. Поліські землі також відзначаються меншою родючістю, аніж лісостепові, тому тут ринкові ціни на землю будуть нижчими», — уточнює він.

Читати до теми: Віртуальні кордони об’єднаних громад. Без зміни законів децентралізація провалиться

Орендна плата — двократне зростання

Мартин також пояснив ситуацію з орендною платою на с/г угіддя. «Плата за державні землі залежить від НГО, а змінюється лише у порядку передбаченої податковим законодавством індексації. Водночас після законодавчих змін останніх років до 2024 року індексація фактично не проводитиметься. Тому орендна плата за державні землі особливих змін не зазнаватиме. Що ж до приватних, то тут збільшення переважно пов'язане зі зростанням конкуренції серед місцевих с/г підприємств за доступ до землі. І логіка дуже проста: якщо місцевий агробізнес не бореться між собою за землю, то ставки орендної плати утримуються стабільні. Якщо ж декілька підприємств починають «змагання» за прихильність місцевих селян, тоді орендна плата може зростати досить суттєво. Сьогодні затрати на виплату орендної плати становлять від 15-40 % від доходу підприємств. Тому за значного зростання конкуренції за доступ до землі можна очікувати максимально двократного зростання орендної плати», — пояснює він. 

Читати до теми: Стратегія уряду управління державними землями: ключові тези

Запуск ринку земель у найближчі роки, прогнозує експерт, знизить рентабельність агробізнесу, бо дрібні та середні підприємства й фермери почнуть процес поступового скуповування орендованих земель.

Читати до теми: Оренда сільськогосподарських земель (державних і приватних) за 2018-й – аналіз по областях

«Проте вони найчастіше використовуватимуть своє переважне право землекористувача на придбання ділянок у разі їхнього продажу власником, тому на швидке зростання цін на землю очікувати не слід — занадто багато вільних грошей на придбання землі у підприємців поки не буде. Гіпотетично можна очікувати різкого зростання цін за умови ліберального ринку, проте цей сценарій є малоймовірним», — каже Мартин.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю

У перспективі — $800-1500 за 1 га

Якою ж далі буде ціна у разі відкриття ринку? «На це питання коректної відповіді немає: ціна залежить від формату майбутнього закону про обіг земель с/г призначення, якого ще немає і яким він буде — невідомо. Ціни можуть різнитися також залежно від кола можливих покупців: чи будуть допущені до купівлі юридичні особи, іноземці, які очікуються обмеження щодо максимальній площі. Запит є на ділянки мінімум від 10 га, на яких можна розпочинати якийсь аграрний бізнес. Краще — від 100-200 га (замкнені земельні масиви), але в них зараз фактично десятки власників. Середня площа паю по Україні становить 4 га, тому вартість однієї ділянки не буде високою. Цілі масиви можуть бути дорожчими, одиничні ділянки — дешевшими, але сказати конкретну ціну дуже важко, — прогнозує Кошіль. — Уже сьогодні очевидно, що «великих обсягів землі у разі відкриття не варто очікувати, бо люди за безцінь продавати землю не будуть».

Читати до теми: Андрій Мартин: «Фокуси» Держгеокадастру — що не так у «навколоземельному» відомстві?» 

За розрахунками Андрія Мартина, цінова ситуація буде такою: «У 2020 році, за умови відкриття ринку в доволі консервативному варіанті (який є найбільш імовірним), основними покупцями земель стануть їхні нинішні орендарі, а тому за умови обмеженої конкуренції ціни не будуть значно зростати, середня ціна варіюватиметься у діапазоні $800-1500 за 1 га. Слід також відзначити, що спроби законодавчого регулювання цін на землю матимуть наслідком «тінізацію» ринку — у договорі продавець і покупець писатимуть «правильну» ціну, а фактичний розрахунок готівкою здійснюватиметься за домовленою ціною».

Дивитися до теми інфографіку: Розмір нормативної грошової оцінки 1 га с/г землі в усіх областях України на 2019 рік

Перерозподіл: упав — відтиснувся!

Є ще один тренд земельної епопеї. Вільних земель у країні не так і багато!

Казати про наявність в Україні «вільних» с/г земель можна було ще у 2000-х або на початку 2010-х років. Наразі ж практично всі доступні землі використовуються у той або інший спосіб. Розпорядники державних та комунальних земель за останні роки «підчистили» практично усі залишки земель запасу та резервного фонду: вони або знайшли орендарів, або пройшли через безоплатну приватизацію. Тому гіпотетично можливі земельні «переділи» в Україні — це приватизація земель державних підприємств Мінагрополітики та НААН. Інших «резервів» уже немає», — пояснює Мартин.

Читати до теми: 1/3 проінвентаризованих земельних ділянок відсутні у Держземкадастрі

Звісно, можна згадати про держземлі — 10,4 млн га. Вони ще лишилися і передаються урядом ОТГ, та наразі цей процес зупинився. Як чиновники продають право оренди на землі — читайте у нашому розслідуванні тут (Земельні електронні аукціони СЕТАМ — державна земля у (не)безпеці?) — питань до механізмів більше, ніж відповідей.

Наталія Білоусова головний редактор AgroPolit.com, Інна Ткаченко  

Дізнавайтесь першими про всі найважливіші події в аграрній політиці з нашого Facebook, Twitter, Telegram та підписуйтесь розсилку . Обіцяємо надсилати тільки найцікавіші новини!

Выполнено с помощью Disqus

До теми

17 квітня 2019
Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі
Цього року Кабмін передасть землі с/г призначення за межами населених пунктів ще 141 об’єднаній громаді. За минулий рік 650 ОТГ уже отримали...
25 лютого 2019
Реформа Держгеокадастру – половина с/г земель залишилася без нормативної грошової оцінки
Чи знаєте ви, що означає фразеологізм "ходити по колу"? Спробую проілюструвати його на прикладі нормативної грошової оцінки земель. Можливо, не все...
20 грудня 2018
Fata Morgana — марево про землю. Результати «референдуму» серед громад про зняття мораторію
AgroPolit.com спільно з громадським рухом (ГР) «Кріпак» презентує результати Всеукраїнського земельного опитування серед місцевих рад про...

Вибір редакції

24 червня 2019
«Біблія» органічного виробництва: як зміниться ринок після 2 серпня із введенням закону №2496-VIII
2 серпня 2019 року в Україні розпочнуть діяти нові національні стандарти (закон №2496-VIII) органічного виробництва. Цього чекали давно: ринок...
14 червня 2019
Обмеження експорту палива з РФ та введення ліцензування для вітчизняних аграріїв – якими будуть наслідки?
З 1 червня 2019 року нафтопродукти з РФ завозяться в Україну лише за спецдозволами від МЕРТ Росії. Сьогодні ринок пального з РФ та Білорусі, за...
17 червня 2019
Позачергові вибори до парламенту 2019-2023 років — які аграрні обличчя «посіємо» і що пожнемо?
29 червня — крайній термін, коли Конституційний Суд України має поставити крапку у питанні (не)законності оголошених Володимиром Зеленським...