Ринок землі — два місяці від старту: земельні операції, ціна, оренда, спадкування, переважне право, 100 га в одні руки, інвентаризація, кредитування

Аналіз ринку сільськогосподарських земель (операції з купівлі та продажу землі, ціна 1 га в регіонах, оренда), основні проблеми нотаріусів при укладенні правочинів (переважне право, спільне майно подружжя, оформлення землі у спадщину при перевищенні земельного максимум — 100 га в одні руки фізособою, кредитування придбання землі, рекомендації власникам агропідприємств та орендарям землі, а також інвентаризація земель громад як спосіб пошуку вільних земель та оформлення невитребуваних паїв. Про це та багато іншого цікавого із земельної теми читайте на AgroPolit.com у першій частині тексту із зустрічі спікерів та курсантів двох курсів «Земельні Котики» та «Володар Земель», присвяченій деталям роботи ринку землі протягом перших двох місяців. 

Читати до теми : Вільний ринок землі — продаж/купівля паю, ціна землі, переважне право, безоплатна приватизація та правки до закону про землю

Мету заходу та ключові питання для дискусії озвучила керівник освітньої платформи «Культиварій» Олександра Камишіна:

Якщо аналізувати роботу ринку земель сільськогосподарського призначення, то перші результати його двомісячної роботи можна порівняти із кавуном: він зелений зовні, але чи стиглий всередині — питання. Сьогодні разом із нашими курсантами та спікерами ми подегустуємо разом наш земельний кавун і побачимо, що ж там у ньому наразі. Серед ключових питань: структура ринку і земельних операцій, особливості роботи нотаріусів із операціями купівлі/продажу, спадкування землі, кредитування під купівлю землі, реалізація переважного права та багато іншого».  

АНАЛІЗ РИНКУ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ: КУПІВЛЯ/ПРОДАЖ, ЦІНА ЗЕМЛІ, ОРЕНДА

Що сьогодні являє собою ринок землі за перші два місяці роботи, розповіла головний редактор AgroPolit.com Наталія Білоусова. 

Земельних операцій – 7425, земельні угоди (операції дарування, заявки про намір купити земельну ділянку, власне операції купівлі/продажу) проведено на 15,5 тисячі га землі. Тобто це результати нашого щоденного моніторингу, який ми проводимо в рамках проєкту «Земельна карта онлайн» і разом з земельною агенцією Volodar та «Феодалом» обраховуємо і подаємо в онлайні. В середньому у серпні здійснюється щодня близько 300-400 операцій із землею, в липні — близько 138. Тобто очевидне зростання», — пояснює вона.

За її словами, всім хотілося б, щоб ринок землі працював, як годинник, втім є багато недоліків. Об них спотикаються переважно нотаріуси. «Наразі 4313 нотаріусів отримали доступ до Державного земельного кадастру. З одного боку – цифра вражає, але якщо зважити, що тільки 5% нотаріусів реально проводили операції – це мало. Чому нотаріуси не хочуть працювати? Вони не знають всіх нотаріальних процедур. Наприклад, вони мають перевіряти «чистоту» коштів на купівлю землі і не до кінця знають, як це все робити… Незрозуміло, де перевіряти документи і який вичерпний перелік документів має бути, щоб сказати, чи особа брала участь в антитерористичних операціях, чи ні. Переважне право на практиці — це теж для них проблема. Вони також розуміють, що не всі права власності на землю зареєстровані в Держгеокадастрі, тому вони не можуть на 100% сказати, чия ця земля. І так багато ще моментів. Вони бояться зробити помилки і втрати ліцензію на роботу.

Дивитися до теми: Ринок землі в Україні: Мапа земельних угод і цін на землю з 1 липня 2021 року

Вартість 1 га сільськогосподарської землі наразі очікувана, за словами Наталії Білоусової. «У міністерстві озвучують 40 тисяч грн за 1 га за перший місяць. Однак, якщо дивитися на серпневі показники моніторингу Volodar і «Феодала» – це 27 628 грн за 1 га. Найвища ціна – Київщина, Житомирщина, Одещина, Закарпаття. Найнижча – в Запорізькій області», — пояснює вона.

Вона також озвучує, кому сьогодні вигідний ринок землі. 

Вигідно фермеру, бо ця земля стає його власністю і підвищується капіталізація його бізнесу. Чи вигідно це на сьогоднішній день холдингам? Наразі холдингам цікавіша оренда землі. Тим більше, що наразі нічого вони купувати не можуть (діє заборона до 2024 року. Холдинги цікавить зараз, як вберегти свій земельний банк. Якщо з’являться ті, хто хоче продати паї, вони використають своє право переуступки купівлі їхнього права оренди своїм людям, тобто наближеним до них третім особам. Мені також наразі доводилося чути, що в Україні починають формувати таку практику, як земельні сотники (як правило, вона притаманна для власників середніх холдингів — до 10 тис. га). Наприклад, є 1 власник і жодних іноземних бенефіціарів. Тобто вже сьогодні він може скупити цю землю на себе і своїх родичів, по сотні на кожного — «земельні сотники». Земельні сотники формуються з кола родичів (чоловік, дружина, теща і т.д.), і от вони формують вже таку земельну сітку. Чи буде це масово в Україні? Ні. Але от на рівні середніх компаній це може бути інструментом викупу земельного банку. Ми знаємо приклад кількох таких компаній, які вже думають над цим питанням. На другому етапі такі холдинги можуть претендувати на 10 тис. га», — каже Наталія Білоусова.

Що стосується самих холдингів, то змагання за землю буде відбуватися за рахунок саме орендної плати.

«Всі, кого ми опитали, кажуть одне: орендна плата не буде стрімко зростати через запуск ринку землі, але планомірно щороку +10%. Наразі вартість оренди по Україні різниться: від $30 до 200 за 1 га. У Сумській, Чернігівській областях: піщані ґрунти — від $30 до $100 за 1 га, за чорноземи дають $120-150 за 1 га на рік. У центральній Україні (Київ, Черкаси, Вінниця) — $160-200, Чернівецькій та Кіровоградській областях — $120-140, Хмельницькій — $140-160, Запорізькій, Херсонській, Миколаївській, Дніпропетровській та Харківській — $100-120, Полтавській — $150-200, Одеській — $100-120. Можна зустріти і вартість оренди в $300-400 за 1 га (присутня висока концентрація холдингів та фермерів. Як правило це спостерігається місцями у Київській, Черкаській, Вінницькій, частково Хмельницькій та Полтавській областях», — пояснює вона. 

Ще одна особливість земельної теми сьогодні — депутати готові збирати поправки до закону про землю. «Є чимало депутатів Верховної Ради, хто шукає собі додаткових політичних балів, тому вже зараз вони думають вносити поправки до земельного закону. Ці поправки можуть стосуватися обсягу володіння землями для тих же холдингів чи фізосіб. Є, наприклад, ініціатива – зменшити юрособам право володіння землею до 500 га. Але я вам скажу, що є зацікавленість у тому, щоб збільшити понад 10 тис. га. Тобто найближчий рік, мені так здається, буде цікаво і в плані внесення змін до закону, а саме закон про ринок землі буде працювати в тестовому режимі ще цей рік, щоб подивитися, де його основні проблеми, де вузькі місця, потім ці вузькі місця будуть виправлятися», — підсумувала Наталія Білоусова. 

ОСНОВНІ ПРОБЛЕМИ НОТАРІУСІВ: БАГАТОЕТАПНІСТЬ, ШТРАФИ, СПІЛЬНЕ МАЙНО ПОДРУЖЖЯ

Із аналізом роботи ринку землі безпосередні його учасники згоді і наголошують, що як і прогнозували, швидких обертів продажу землі в Україні не буде. 

Співзасновник земельної агенції «Володар» Володимир Нагорний пояснює: «Ми на своєму курсі говорили про максимум – 3% продажів від загальної кількості землі до 2024 року, і, в принципі, така тенденція зберігається, зважаючи на ті обставини, які склалися сьогодні (відсутність пропозиції, можливості оформити купівлю/продаж землі). Не буде ніяких 10% продажу від загальної кількості». 

Аби зробити максимально комфортною роботу із земельними операціями, каже він, слід детально вивчити слабкі місця і виправити їх. Робота нотаріусів — це ахіллесова п'ята сьогоднішнього ринку землі в Україні. Опрацювати одну угоду сьогодні можна за 5 годин. Нагорний навів низку прикладів затримок у роботі нотаріусів. 

Volodar

Ефективно управляйте своєю землею

Багатоетапність, яка затягує процес. Чого лише варта перевірка всіх реєстрів у набувача земельного права. Співзасновник земельної агенції «Володар» Володимир Нагорний каже: «До 1 липня 2021 року угода з купівлі/продажу земельної ділянки – це була робота в одну дію — оформили 1 документ. За результатами підписання цього документу – договору купівлі/продажу вносилися просто зміни в реєстр і все – на цьому крапка. Сьогодні ж це значно складніше». Як приклад він наводить процедуру перевірки набувача права власності на землю. «Сьогодні це досить цікавий квест. Я нещодавно проходив перевірку перед купівлею землі і з'ясував, що у мене є земельна ділянка 0,75 сотки із кадастровим номером. Відразу почав перевіряти і виявив, що це половина земельної ділянки моєї дружини, яку записали на мене. Не знаю, чому так, бо за законом – це спільна/сумісна власність подружжя за приватизованими ділянками. І таких моментів багато для нотаріуса», — каже він. Загалом же до набувача права на землю у процесі перевірки підтягуються земельні ділянки всіх юросіб, засновником яких він був. 

Читати до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

При цьому не слід забувати, каже Нагорний, що, як правило, земля купується в одному місці, а продавець — в іншому місці. «У переважній більшості випадків покупець сам і не підписує договір купівлі/продажу, а вчиняє правочин, тобто надає повноваження якомусь представнику в іншій області. Для нотаріуса, який посвідчує угоду – це також додатковий час, оскільки потрібно перевірити ці повноваження, бланки, чи є довіреність, чи вона не скасована на той момент, коли здійснюється угода. І потім до повноважень покупця потрібно отримати згоду дружини, бо майно набувається у спільну/сумісну власність подружжя чи за спільні кошти. Тому якщо у вас, наприклад, дружина не резидент країни, то потрібно укласти шлюб або у цій згоді обов’язково вказати, що це майно буде особистою власністю власне чоловіка». 

До речі, каже Нагорний, всю земельну процедуру наразі може зупинити один банальний штраф навіть розміром в одну гривню:

Елементарний штраф за порушення правил дорожнього руху, виконавче провадження хоча б на 1 гривню штрафу закриває можливість продати земельну ділянку. Аналогічно — і щодо купівлі землі. Це стосується і директорів підприємств: якщо ви у багатьох підприємствах є директором, то всі штрафи, які наїздили ваші працівники-водії, автоматично підтягуються до вас, і ви вже жодним чином не зможете купувати землю».

Земельні Котики

Освітні онлайн курси для аграріїв

100 ГА В ОДНІ РУКИ ТА ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО — ЯКІР ЧИ СТРАХОВКА ДЛЯ ОПЕРАЦІЙ КУПІВЛІ/ПРОДАЖУ ЗЕМЛІ 

Юридичний радник Косован Лігал Груп Анатолій Косован звертає увагу на проблеми із реалізацією механізму переважного права. 

Що з ним робити, як від нього відмовитися, як його передати і тому подібне — ключові питання у нотаріусів. Відповідей на ці запитання Нотаріальна палата нотаріусам не дає, всі чекають роз'яснень Мінюсту… Вся проблема в формулюванні закону: для осіб, які володіють першим переважним правом, які, наприклад, мають ліцензію на видобування природних копалин на земельній ділянці, що під орендою, є можливість відмови від переважного права! Якщо говоримо про орендарів, у них такого права у законі немає. Ми всі розуміємо, що нібито у них теж воно має бути, але в законі його немає. А нотаріуси у нас «жахливі буквоїди», вони роблять тільки те, що чітко передбачено в законі або в інструкціях, або в роз’ясненнях, а поки цього немає, вони робити цього не будуть, тому – оце найбільша перепона для пришвидшення процесів із землею», — говорить він.

Другий важливий бар'єр для нотаріусів — що робити із пунктом закону про не більше ніж 100 га в одні руки. «Ніхто з нотаріусів не хоче укладати таку угоду. Всі чекають на роз’яснення від Держгеокадастру. Наразі є від Нотаріальної палати, де чітко передбачено: до 100 гектарів у одні руки». В цій ситуації найбільше юриста турбує, а що робити, якщо ти маєш 100 га землі і у тебе є земельний спадок, який слід оформити. «Тобто тобі треба терміново бігти і якусь земельну ділянку продавати, зменшувати свої земельні володіння, щоб успадкувати землю? У наших колег був випадок: до них прийшов клієнт, у якого 1,5 тисячі гектарів землі у власності, і в нього двоє спадкоємців. Він цікавився, що робити їм у разі його смерті — як отримати цей спадок? Автоматично в такому разі виникає питання, а чи взагалі нотаріус може видати таке свідоцтво на право спадщини, якщо там автоматично перевищення земельних лімітів зі спадкування відповідно до чинного закону в 100 га в одні руки?» — озвучує Анатолій Косован болюче для всіх аграріїв питання.

НОРМАТИВНА ГРОШОВА ТА ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЛІ 

Засновник сервісу Feodal.online Андрій Дем’янович розповів про складнощі, з якими його компанія зіткнулася у процесі оформлення договору купівлі/продажу земельної ділянки для клієнта. 

Все почалося з перевірки земельної ділянки — на відсутність в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, каже він.

Після цього почалася реєстрація права власності. Зареєстрували право власності, далі почався комплаєнс продавця, покупця. В нас, на жаль, були дуже обмежені строки, бо людина хотіла виїжджати за кордон. І ми це все робили дуже швидко і дуже активно. З’ясувалося, що наш покупець має дружину-нерезидента. Довелося ще поштою «ганяти» туди-сюди згоди нотаріальні про набуття цієї земельної ділянки. Але далі почалося найцікавіше — це угода купівлі-продажу, а саме — в її рамках оцінка землі. Нотаріуси на НГО особливої уваги не звертають. Вони орієнтуються на експертну грошову оцінку. Тобто ціна купівлі не може бути нижчою за неї. Кажуть, що є варіант «порішати» — максимум 30% відхилення від мінімальної межі цієї ціни. Фінальне ж рішення приймає нотаріус. В нашому випадку він прийняв рішення, що угода не може бути з ціною, нижчою від експертної грошової оцінки. Ми провели безготівкові платежі на рахунок продавця, і нотаріус не почав реєстраційну дію права власності, поки в нього не був платіж. І поки клієнт не підтвердив в кабінеті нотаріуса, що так, йому надійшло повідомлення. Надіслали платіжки, нотаріус подивився, кивнув головою, чекав до 21:00 години вечора, поки надійшло повідомлення. Коли повідомлення надійшло, почав реєстраційну дію. Фактично одна угода тривала один день. За вартістю — це нам обійшлося близько 6,5 тисячі гривень (це лише послуги нотаріуса)», — каже він.

А по факту всі інші озвучені вище юристами та експертами нюанси укладання земельних угод здорожчують процедуру купівлі-продажу — і за це платять клієнти. 

Читати до теми: Земельна децентралізація і громади: як зміниться життя ОТГ після запуску ринку землі та закону про геопросторові дані?

РЕКОМЕНДАЦІЯ ВЛАСНИКАМ АГРОПІДПРИЄМСТВ – ОРЕНДАРЯМ ЗЕМЛІ

На думку керуючого партнера компанії My Partners Group Ігоря Слободянюка, оптимальний вихід для власників підприємств — довгострокові договори оренди з власниками паїв та довгострокове планування свого бізнесу на цій основі. 

Рекомендація для власників агропідприємств —укладайте довгострокові договори оренди і працюйте, обирайте собі стратегію. Виходячи з власного 11-річного досвіду роботи в земельній сфері, саме оренда — це найправильніший вихід наразі. А земельний ринок тільки сьогодні показав, що люди не хочуть продавати землю, але будуть, якщо знову накриє карантин. Стосовно кредитування: 100% людині простіше прийти до когось із знайомих фермерів і позичити у нього $2 тисячі. Якщо у фермера немає, то він може запропонувати власнику паю привести йому під землю інвестора, який ці гроші дасть. Ці інвестори — це є фізичні особи, які сьогодні готові фінансувати власників і фермерів також», — каже він. 

ІНВЕНТАРИЗАЦІЯ ЗЕМЕЛЬ ГРОМАД ТА НЕВИТРЕБУВАНІ ПАЇ 

За словами голови спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні» Леоніда Корейби, сьогодні всіх цікавить: де взяти землю, як її оформити та обробляти чи інвестувати в неї.

Охочих обробляти землю сьогодні значно більше, ніж продавців. Фермери в принципі навчилися обробляти і заробляти на землі. Але де взяти вільну землю? Куди б ви сьогодні не звернулися (в Держгеокадастр чи до місцевих громад), відповідь одна: вільної землі немає. Але хочу вам упевнено сказати, що земля на сьогоднішній день ще є. Її просто треба пошукати. Для цього слід проводити 100% інвентаризацію громад, куди передали всю землю. Ми робили інвентаризацію для різних громад і бачимо, що багато частин землі не оформлено через різні причини. І коли ми цю землю знаходили і показували, тоді в нас, як-то кажуть, було переважне право її взяти. Навіть на конкурентних умовах, які існували з місцевими фермерами», — дає він першу пораду всім потенційним інвесторам у землю. 

Земельна реформа в Україні

Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

Друга порада від Корейби — завершити оформлення паїв. «Наразі багато є невитребуваних паїв. Невитребувані паї — це коли при розпаюванні люди не отримали землю, на яку мають право, або вони ще не до кінця скористалися правом і недооформили свій пай через низку різних причин. Це відбувається не лише через брак коштів, причина ще полягає в тому, що вони не знають, в яку сторону бігти, де ці документи оформляти. Нагадаю, зараз, за новим законодавством, якщо до 2024 року ці паї не оформляться, то вони автоматично перейдуть до місцевої громади. Тому дооформлюйте свою землю — інакше ви її втратите», — радить Корейба. 

КРЕДИТУВАННЯ ПРИДБАННЯ ЗЕМЛІ 

Радник з питань доступу до фінансувань програм USAID Микола Волков розповів про кредитування фізосіб для купівлі землі. 

Класичний варіант кредитування — це кредит на купівлю землі під заставу земельної ділянки одночасно, пояснює він. Цей процес займає понад місяць, каже Волков, а у нотаріусів — 9 годин, тобто він дуже складний, і на практиці його не часто практикують.

На ринку працює кредит фізичній особі під майбутню заставу земельної ділянки. Банки змушені наразі розглядати ліміти фінансування клієнтам і давати таку відкладальну умову про те, що клієнт протягом певного часу ці ділянки оформить. Чому так? Тому що дуже складний процес безпосередньої перевірки і оформлення земельної ділянки. З точки зору купівлі/продажу – це ще більш складніший процес оформлення її в заставу. Тому клієнту видаються кошти під інше забезпечення, або клієнту видаються кошти без забезпечення», — пояснює він.

Волков також розвіює міф про те, що банки не готові давати гроші під купівлю землі. Не зовсім все так.

«В кожному банку створена робоча група на рівні правління, яка це питання опрацьовує. Чому виникають такі питання, що ми не готові фінансувати? Тому що банку дуже просто профінансувати аграрія і юридичну особу. Чому? Тому що ці клієнти вже протягом 10 років активно кредитуються і мають відкриті ліміти. Відповідно вони можуть завтра вже під ці відкриті ліміти надати кошти на будь що: на техніку, на засоби захисту рослин, на все що завгодно, але не на землю. Чому? Тому що законодавством заборонена купівля землі, наприклад, юрособам. І багато банків вбачає в цьому проблему, вони не можуть надати кошти, які потім підуть на купівлю землі. Тому вони зараз роблять по-іншому: надають кредитні кошти на поточні потреби, тобто на посівний матеріал, на сільгосптехніку, на все що завгодно, що підпадає під категорію компенсаційних програм, а в заставу беруть земельні ділянки, які власник купив самостійно. Це значно скорочує процес оформлення застави. Якщо вже власник купив земельну ділянку, то він пройшов певні процедури, відповідно її взяти в забезпечення набагато простіше», — пояснює він.

Читати до теми: Кредит на придбання землі та під заставу земельного паю: як аграрію отримати гроші у банків та з бюджету держави?

Ще одна проблема, яка стримує кредитування — вартість ресурсу.

Собівартість кредитного процесу оформлення земельної ділянки у вигляді 2 га вартістю приблизно 100 тисяч грн обходиться дорого. Половина працівників банка мають працювати на те, щоб цю земельну ділянку видати в кредит, тому 100 тисяч грн кредиту банку нецікаві. Отже, що будуть робити банки? Вони будуть чекати, поки аграрії куплять пул землі 10-50 га, прийдуть з ним, і вони вже будуть готові розглядати цю земельну ділянку як забезпечення за кредитом, і будуть давати рефінансування зазнаних витрат. Отакі програми будуть, працювати з однією земельною ділянкою – банкам не цікаво, зовсім не цікаво», — каже він.

За його словами, проведені банками операції з кредитування купівлі землі показують: власний внесок людини на купівлю земельної ділянки становить 20%-30% від оціночної вартості, яка наразі становить по ринку близько 30 тисяч грн.

Змінити нинішню ситуацію з кредитуванням може автоматизація всіх процесів: коли нотаріуси будуть забезпечені швидкими інструментами перевірки, або їх вилучать із цього процесу. «До цього моменту банки будуть очікувати, поки аграрій самостійно назбирає банк землі, викупить її, і потім передасть у забезпечення. Якщо нічого не зміниться, то ринок буде працювати саме таким чином», — каже радник з питань доступу до фінансувань програм USAID Микола Волков.

Допомогти з кредитуванням може і власне уряд, якщо діяльність держпрограми «5-7-9» розширять на юросіб.

«Очікуються зміни до законодавства стосовно прописування можливості участі юридичних осіб у програмі 5-7-9, і, відповідно, щоб ці гроші не відправлялися на закупівлю земельних ділянок на фізичних осіб. Якщо це буде виписано, то банки підуть в кредитування юридичних осіб, тоді процес значно покращиться. До цього моменту вони будуть кредитувати фізичних осіб, яких вони дуже добре знають, на певних особистих умовах. Людина з вулиці отримати кредит на купівлю земельної ділянки не зможе, а з хорошою офіційною зарплатою (не фермер) отримати кредит на купівлю земельної ділянки зможе. Активне кредитування купівлі землі можливе з наступного дня після автоматизації процесів, перевірки можливих обмежень. Я думаю, що це буде вже цього року», — підсумував він.

Більше деталей, як безпечно пройти всю процедуру оформлення угод із землею (купівля і продаж), можна отримати від найкращих фахівці земельного ринку України, записавшись на курс «Земельні котики». Це єдиний навчальний курс в Україні, який дає комплексне розуміння стратегічних та тактичних питань про роботу ринку землі. В рамках цього курсу з «курсантами» проводяться систематичні зустрічі з «бомондом» земельного ринку. Всі на курс!

Земельні Котики

Перший повний онлайн курс з управління земельним банком

У другій частині зустрічі курсантів та експертів курсів «Земельні котики» та «Володар Земель» читайте про інші деталі роботи з операціями купівлі/продажу: 

1. Як діяти орендарю для продовження договору оренди у випадку смерті його пайовика.
2. Відсоткові ставки за кредитуванням.
3. Реєстрація переважного права чи розірвання договору оренди перед оформленням купівлі/продажу ділянки.
4. Як легалізувати договори емфітевзису та кошти, сплачені пайовику в рамках цих договорів.
5. Що робити із заповітом, де спадкування землі, а у спадкоємця вже є 100 га землі.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com