Віктор Вишньов: Електронні аукціони збільшать вартість оренди с/г земель на 10-20%
Віктор Вишньов, генеральний директор ДП СЕТАМ

В Україні триває процес підготовки до запуску електронної системи продажу прав оренди земель. За розпорядженням уряду – держоргани, які відповідають за це, мали б вкластися до 1 вересня 2018 року. До цієї дати на базі Державного земельного кадастру мала б запрацювати й оновлена база даних на базі блокчейну. Втім, все як завжди – робиться останньої миті. AgroPolit.com раніше писав,  як уряд, Мінагрополітики та Держгеокадастр напередодні 1 вересня намагалися вскочити  в останній поїзд  і таки запустити хоч щось електронне в питаннях землі. Вчора пілотний проект з продажу прав оренди державної землі запустило Державне підприємство Система електронних торгів арештованим майном (СЕТАМ) спільно з Держгеокадастром. Як працюватиме цей пілот? Які результати очікуються  з погляду додаткових надходжень  в бюджет  від  цього? Про це та про інше в ексклюзивному інтерв’ю на AgroPolit.com розповів генеральний директор ДП СЕТАМ Віктор Вишньов:

AgroPolit.com: Рік тому уряд поставив завдання розробити законодавчий механізм проведення земельних аукціонів з оренди землі, який би забезпечив зручний майданчик для торгівлі сільськогосподарською землею для багатьох, в тому числі й для Вашої організації. Як вважаєте, чому він і досі не запроваджений? Це так складно зробити?

Віктор Вишньов: Ні, не складно. Питання у тому, що сьогодні діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Для початку потрібно зняти мораторій, а потім говорити про механізми продажу землі.

Щодо оренди: уряд затвердив пілотний проект з продажу прав оренди сільськогосподарських земель на базі Державного земельного кадастру (ДЗК), які перебувають у державній власності. У ньому прописані механізми реалізації. 17 вересня перший такий аукціон внесено в систему: http://land.setam.net.ua/. До продажу ми запропонували права оренди на 10 ділянок загальною площею 210 гектарів, по дві в Кіровоградській, Одеській, Сумській, Львівській та Чернігівській областях. Згідно із процедурою, визначеною Земельним кодексом України, торги можуть відбутися не раніше ніж через 30 днів після експозиції лотів.

Читати до теми: Blockchain-кадастр, як Держгеокадастр народив мишу!

AgroPolit.com: Пілотні проекти – це дуже добре, але є розпорядження прем’єра, і має бути розроблений нормальний законодавчий механізм. Можна, звісно, чекати того моменту, коли знімуть мораторій й почнуть торгувати землею, а можна наперед забезпечити законодавчі підвалини і тоді відкривати ринок землі.

Віктор Вишньов: Законодавчий механізм буде прописаний в Законі України «Про обіг сільськогосподарських земель» (одночасно зі зняттям мораторію). Цей механізм повинна ухвалити Верховна Рада України. Наприклад, шляхом змін в ЗУ «Про зняття мораторію» може доручити Кабміну розробити, ухвалити і впровадити механізм подальшого продажу землі. По-іншому бути не може: спочатку закон, потім – все інше.

AgroPolit.com: Скажіть, а що робити з тими землями, які вже сьогодні в межах децентралізації передаються об’єднаним громадам? Їх особливість – більшість здано в оренду на 7-10 років і в договорі вказано, що нинішній орендар має право на повторну оренду знову ж таки – автоматом.

Віктор Вишньов: Дуже складне питання, бо в нас договори оренди, відповідно до нормативних документів, сьогодні дуже складно розривати й оскаржувати якимсь чином. Я думаю, ОТГ мають вирішувати це питання безпосередньо з орендарями. Є механізм підняття вартості оренди, якщо вона обґрунтована.

Читати до теми: Чи відродиться корупція в орендних торгах за держземлі? Практика і виклики

AgroPolit.com: Чи можна сказати в такому разі, що земельна децентралізація справді відбувається?

Віктор Вишньов: Питання в тому, чи всі землі здали перед тим, як їх надали громадам? Чи отримали вони землі, які були здані в оренду? Чи, можливо, є підстави для розірвання договорів і укладання нових? Тут безліч запитань, а тому – не можна підходити до цієї проблематики універсально, потрібно говорити про кожен окремий випадок. Я не думаю, що всі землі, які були здані в оренду ОТГ, перед цим були огульно здані в оренду за низькими ставками.

ПРО ЕЛЕКТРОННІ ЗЕМЕЛЬНІ АУКЦІОНИ

AgroPolit.com: Перейдемо до запитання про електронні земельні аукціони. У вересні минулого року почали в себе таку практику тестувати. Які її результати?

Віктор Вишньов: Загалом, ми запровадили електронні аукціони з використанням технології «блокчейн». Ми є першими і єдиними у світі, хто запустив таку систему. Про нас писали навіть в The New York Times і в європейських газетах.

Що означають такі аукціони? Кожна ставка, яка здійснюється в системі, відразу потрапляє в блокчейн, ніхто і ніяк не може її змінити, видалити, поміняти якимсь чином чи «загубити». Поряд з кожною ставкою є спеціальний хеш-код, який формується в блокчейні, за ним ви можете перейти на сайт http://blockchain.gov.ua/, який є тримачем так званої ноди аудитора (технічний елемент, який повністю дублює нашу систему. Ви можете ввести туди хеш-код і перевірити ставку). За хеш-кодом вам буде надана вся інформація: який учасник і в якому обсязі робив ставку, коли вона була зроблена тощо. Це унеможливлює будь-яку підробку. Тобто ми технологічно унеможливили будь-яке стороннє втручання в систему.

Сьогодні через цю систему продаємо багато різноманітних арештованих активів.

Читайте до теми: Земельний Blockchain – (не) довіряти?

AgroPolit.com: Як змінюється ціна землі на електронних аукціонах, які ви проводили?

Віктор Вишньов: Ми продаємо арештовану землю, а це – земля з обтяженнями. Покупець, потім виконавча служба має зняти ці обтяження, відтак – зробити додаткові кроки. Це не просто двосторонній договір (добровільний), а примусова реалізація з можливими оскарженнями. Було близько 700 судових справ, не було жодного рішення, яке б сказало, що аукціон спрацював якось не так. Початкова ціна може бути нижчою, але сам механізм аукціонів дозволяє вийти на ринкову ціну. На сьогодні ми не маємо орієнтирів з ринкової ціни землі.

Скільки коштує гектар ріллі? Залежно від області, родючості ґрунтів тощо. Ніхто з оцінщиків, зважаючи на те, що немає ринку землі, не наважиться вам надати точну ціну тієї чи іншої земельної ділянки.

В нас був приклад, коли в Херсонській області ми реалізовували поля (солончаки), які цікаві виробникам овочів, фруктів, ягідників тощо. Постало питання, у скільки їх оцінити? Ми отримуємо пакет документів з початковою ціною від виконавчої служби. Оцінку проводить оцінщик, якого наймає виконавча служба, – професійний суб’єкт оціночної діяльності, який має сертифікат від Фонду державного майна. Вищезазначені ділянки він оцінив у $300 за 1 га, але в результаті аукціону ми вийшли на ціну $1000 за га.

Тобто механізм електронних аукціонів, навіть у разі, якщо хтось зацікавлений, дозволить суттєво підняти вартість орендованої чи продаваної землі. Адже на нього «зайде» більше учасників, вони почнуть між собою торгуватися і вийдуть на нормальну вартість.

ЦІНА ЗЕМЛІ НА ЕЛЕКТРОННИХ ЗЕМЕЛЬНИХ АУКЦІОНАХ

AgroPolit.com: Як може вплинути на вартість тієї ж оренди державних земель запуск електронних торгів?

Віктор Вишньов: Електронні аукціони в порівнянні з попередньою формою (публічною) показують більше зростання. Ціна в середньому зростає на 10-15%. Так, земельна ділянка площею 40 га в Голопристанському районі Херсонської області з 405 тис. грн початкової ціни була продана за 1 млн 230 тис. грн. У аукціоні взяли участь 8 учасників, які зробили 104 ставки. Спочатку ціна піднімалась поступово на 10-20 тисяч гривень, потім учасники дійшли до одного мільйона і пішли далі. Підвищення ціни становило 300% від початкової.

Раніше необхідно було подати пакет документів й на місці підписувати угоди, а при електронних аукціонах можна сидіти вдома, з картки сплатити гарантійний внесок і торгуватись.

Читати до теми: Держгеокадастр потрібно терміново дооцифрувати

Сьогодні дізнатися, наприклад, людині з сусідньої області, що проводяться аукціони в «сусідів», доволі складно, адже оголошення публікується в місцевій газеті, яка розповсюджується максимум в обласному, мінімум – в районному центрі. Відтак, реально доступ до інформації мають або фермери, які фактично обробляють цю землю, або люди, які спеціально відстежують. Після запуску системи аукціонів має з’явитися єдиний портал, і всі охочі зможуть зайти й подивитись, яка це земля, і взяти участь одразу.

Я чув побоювання стосовно того, що в електронних аукціонах не зможуть брати участь мешканці сіл. Проте покриття мережі Інтернету в Україні є одним з найбільших у Європі. До того ж бабусі не беруть участі у торгах.

AgroPolit.com: Але в них є паї…

Віктор Вишньов: Так, є паї, але вони ж не будуть купувати поля.

AgroPolit.com: Вони можуть їх здавати, коли запустять систему.

Віктор Вишньов: Коли запустять, вони й надалі можуть здавати. До того ж люди у віддалених районах, селах знають про систему, відслідковують лоти, торгуються за ті активи, які безпосередньо в нас: корівники, елеватори, зернові склади, сільгосптехніка, зерно, худоба… Я не бачу проблем у тому, щоб права оренди на землю або земля, якщо знімуть мораторій, продавалися також на електронних аукціонах. До того ж це сприятиме додатковому проникненню Інтернету в села.

AgroPolit.com: Як може змінитися вартість оренди землі завдяки запуску електронних земельних аукціонів?

Віктор Вишньов: Електронні аукціони збільшать вартість оренди с/г земель на 10-20% у порівняні з доходами від публічних аукціонів. Чому це станеться? Коли ми запустили цей механізм у себе, то зросла кількість учасників і відповідно ціна. Так, після запровадження технології +18% вартості. Щодо арештованого майна – цей показник є одним з найкращих в Європі. Ми розуміємо, що нам сьогодні довіряють, тому також будуть довіряти й електронним аукціонам.

AgroPolit.com: Скажіть, скільки є земель у вас, які потенційно можуть бути цікавими аграріям?

Віктор Вишньов: Ми продали 717 ділянок непідмораторних земель, які можуть перепрофільовуватися і використовуватися в АПК. Багато таких земельних ділянок розташовані в місцях під забудову, також є присадибні ділянки, поля…

Сказати, яку площу вони займають, доволі складно, але, я думаю, більш ніж половина – землі сільськогосподарського призначення, тобто – понад 300 ділянок. У Київській області є 100 – 150 земельних ділянок площею від 1-2 га, і хоча вони окремі, їх можна об’єднати. Ці землі потенційно цікаві одноосібникам та фермерам. Але питання ціни цих ділянок: вартість земельної застави банків не завжди посильна цим категоріям покупців.

АРЕШТОВАНІ АГРОАКТИВИ НА ПРОДАЖ

AgroPolit.com: Вартість таких земель знижується, якщо їх ніхто не купує у вас?

Віктор Вишньов: Вартість знижується, але не більше ніж на 30%, відповідно до ЗУ. Якщо банк брав таку землю у заставу за ціною $10-15 тис. за 1 га, то сьогодні, навіть з уцінкою до $7 тис., вона не буде цікавою сільгоспвиробнику. Хоча є невеликі садівництва, які можуть використовувати масиви по 50 га. Хоча у нас дуже багато земель саме під садівництво продавалося, наприклад, у Макарівському районі Київської області.

AgroPolit.com: Що цікаве у вас сьогодні є на торгах з аграрних об’єктів?

Віктор Вишньов: У нас на сайті є фільтри, наприклад, «Сільгосптехніка», де можна обрати ту категорію майна, яка вас цікавить (до того ж, за областю, де розташований об’єкт). Сільгоспвиробнику чи одноосібнику цікава не та техніка, яка перебуває далеко, а та, що в рідній чи сусідніх областях.

Читати до теми: Електронний глухий кут земельних торгів

Періодично з’являються елеватори, зернові склади, зерно, худоба навіть був «курйозний лот» – спермопродукція. Є сільськогосподарські бази. Днями включили лот – млин з зерновими складами та обладнанням в місті Херсон. Достатньо цікавий актив для аграріїв Слов’янський МЕС. Наразі він не проданий, скоро виставимо повторно.

Наразі є масштабне підприємство в Кіровоградській області, яке займається паливними гранулами з сільгосппродукції, соломи: виробляє 40 тис. палет на рік. Найближчим часом будуть нові аграрні активи – застави «Ощадбанку» в Кіровоградській та Дніпропетровській областях.

Раз на 2-3 місяці дані про виставлені об’єкти оновлюються. Чому так? Існує три раунди торгів (загальна тривалість всіх етапів – до 3-х місяців). На відміну від землі, вартість таких об’єктів (за умови відсутності покупців) може знижуватися двічі. Так, на других торгах -25% вартості, на третіх – -50%.

Якщо матимемо ефективну схему здачі в оренду землі, то краще щорічно отримувати з 1 га по $150-200, аніж продати одноразово за $2 тис.

AgroPolit.com: Ваш прогноз ринку землі?

Віктор Вишньов: Тіньовий ринок існує в різноманітних форматах, наприклад, довгострокова оренда з правом викупу і так далі. Щодо вільного ринку – все буде залежати від того, як це робити. Якщо ми сьогодні «відпустимо» ринок і скажемо, що завтра знімаємо мораторій й продаємо всю державну землю – мільйони гектарів, за теорією – ціна впаде моментально. Тому продаж держземель має здійснюватися поступово. Частину таких земель потрібно і далі здавати в оренду.

Якщо матимемо ефективну схему здачі в оренду землі, то краще щорічно отримувати з 1 га по $150-200, аніж продати одноразово за $2 тис.

AgroPolit.com: То ринок запускати поетапно і відкривати частково?

Віктор Вишньов: Потрібно підходити зважено, адже є деякі землі, на які досить складно знайти орендаря, а є ті, які придатні для довготривалих інвестицій.

Якщо земля придатна під садівництво, то краще передавати її у власність, бо сад має давати 20-30 років урожай і ніхто не буде його щорічно орендувати або укладати угоду на 5-7 років. Який сенс здавати його в оренду? Ніхто не прийде на такі аукціони.

А якщо це високорентабельна земля, чорноземи, які дають непогані врожаї, то чому б не здавати їх на 5 років і дивитися, можливо, ціна згодом буде вищою й відтак – здамо знову, але за вищою ціною. Також потрібно розробити механізм екологічного контролю, аби вимірювати вміст гумусу, поживних речовин у землі тощо, щоб розуміти, на скільки вона виснажена. Це дуже складний механізм.

AgroPolit.com: Якщо підсумовувати, які мають бути запобіжники в межах земельного процесу, щоб ціна не обвалилася?

Віктор Вишньов: Щоб ціна на землю не обвалилася, не потрібно відкривати весь ринок одразу. Все одномоментно не можна «відпускати» на продаж.

Так само, як і не варто продавати все в одні руки. Слід обов’язково давати можливість розвиватися дрібним фермерам, розробляти механізми їх захисту. Водночас, якщо товаровиробник перебуває на ринку 10-20 років й ефективно обробляє, скажімо, 10 тис. га, то чому йому не дозволити придбати ці 10 тис.?

AgroPolit.com: А як бути з іноземцями? Допускати?

Віктор Вишньов: Це складніше запитання, знову ж таки – іноземці вже присутні на ринку з представництвом тут.

AgroPolit.com: Можна бути присутнім, але відсутнім з юридичного погляду...

Віктор Вишньов: Варто зауважити, чи виводять вони прибуток за кордон. Нещодавно була інформація про те, що датчани продали тут своє підприємство. Чи вважати їх іноземцями, якщо вони 20 років тут працювали і вели аграрний бізнес? Досить складне питання.

Якщо підходити з тієї точки зору, що сюди приїдуть китайські чи американські компанії і скуплять всю землю. Хоча, чи взагалі вони захочуть заходити в країну, де тривають бойові дії? Треба підходити до цього питання обережно, щоб не зупинилося все повністю, але знову ж таки – дивитися на іноземні агрохолдинги, їхню присутність на іноземних фінансових ринках.

Водночас ті, що на біржі вільно торгуються, частково належать іноземним інвесторам, а ті, що на іноземних ринках роблять позики капіталу, також фактично дають свою техніку, гарантують кредити, тому де-факто ми маємо іноземців на ринку.

AgroPolit.com: Дякуємо за розмову!

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com

Дізнавайтесь першими про всі найважливіші події в аграрній політиці з нашого Facebook, Twitter, Telegram та підписуйтесь розсилку . Обіцяємо надсилати тільки найцікавіші новини!

Выполнено с помощью Disqus

До теми

17 червня 2019
Головний торговець державними землями збирається в парламент
Генеральний директор СЕТАМ Віктор Вишньов  йде у народні депутати України за виборчим округом №63 (Бердичівський, Андрушівській,...
2 квітня 2019
Максим Нефьодов: Земельні аукціони — це наш біль
Запуск електронних земельних аукціонів — це один з важливих кроків на шляху до прозорого земельного ринку з використанням державних земель....

Вибір редакції

16 жовтня 2023
Аграрні закони та законопроекти за 2023 рік
Ринок землі, передача державних земель Фонду держмайна, земельні пільги для учасників бойових дій, ринок ГМО, агроекспорт, сухопутні коридори,...
13 листопада 2023
Аграрний експорт з України – уряд змінив правила
Аграрний експорт України з 11 листопада 2023 року почав здійснюватися за новими правилами. Підстава – в дію вступили дві урядові постанови: №...
8 грудня 2023
Агроінтеграція: чи проковтне український АПК європейських виробників після вступу в ЄС?
Входження України до Євросоюзу радикально оновить реформу Спільної аграрної політики (САП) ЄС, або «розірве» з середини аграрний бюджет...