Земельна реформа – на фініші: земельна децентралізація та електронні земельні торги

Земельна реформа перебуває на фінішній прямій і це не може не додавати оптимізму. Лишається всього три з половиною місяці до сакральної дати 1 липня 2021 року, коли Україна раз і назавжди покінчить із ганебним мораторієм на продаж земель сільськогосподарського призначення. Це довгоочікуваний крок для усієї ліберально налаштованої земельної спільноти нашої держави. Нарешті ми матимемо повноцінний, конкурентний, доступний ринок землі.

Проте, попереду лишився останній не менш важливий крок. Це ухвалення парламентом та підписання Президентом законопроєктів № 2194 та № 2195. Проголосований вночі 31 березня 2020 року після майже двомісячного розгляду депутатами земельного закону № 552-IX на шести аркушах фактично лише санкціонував скасування мораторію та визначав коло і вимоги до покупців земельних ділянок с/г призначення.

У випадку ж із проєктом № 2194 ідеться про комплексний документ із численними змінами до Земельного кодексу та інших актів, порівняльна таблиця до якого вмістила аж 3128 поправок на 1200 сторінках!

Що ж це за законопроєкт 2194, та яке його значення для земельної реформи?

Чи не найголовнішою його зміною є передача земель державної власності, які розташовані за межами населених пунктів, територіальним громадам. Нарешті у громад з’явиться додатковий земельний ресурс, який вони зможуть використовувати на свою користь. Розпорядження цими ділянками з боку Держгеокадастру неодноразово критикувалося у політичних та юридичних колах, оскільки зарекомендувало себе не надто позитивно. Такий механізм управління був неефективним та провокував різноманітні зловживання з боку чиновників. Тепер же громади безпосередньо на місцях через свої органи зможуть самостійно визначати долю таких ділянок. Поряд з цим проєкт пропонує новий, зрозумілий порядок встановлення і фіксування у Державному земельному кадастрі меж громад.

Читати до теми: Війна за ринок землі – законопроєкт №2194 відправили на повторне друге читання

Водночас здійснення державного контролю за використанням та охороною земель буде надано ОДА та виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. При цьому таке рішення зможуть ухвалювати самі згадані органи. Якщо у них не буде достатньо коштів на здійснення таких функцій, то органи можуть і не переймати на себе нові повноваження.

Низка змін стосуються дерегуляційних заходів. Зокрема:

• cкасовано рудиментарні інститути державної експертизи землевпорядної документації та агрохімічної паспортизації земель;
• запроваджено добровільний незалежний контроль якості робіт із землеустрою у вигляді рецензування сертифікованими інженерами-землевпорядниками зі стажем практичної роботи щонайменше два роки, а також експертними радами саморегулівних організацій у сфері землеустрою;
• скасовано спеціальні дозволи на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок як документів дозвільного характеру. Натомість запроваджується загальне правило щодо визначення вимог щодо збереження поверхневого (родючого) шару ґрунту у будь-якій документації із землеустрою, проєктні рішення якої передбачатимуть його порушення;
• передбачено відхід від «паперової» технології складання документації із землеустрою та технічної документації з оцінки земель. Документація із землеустрою та технічна документація із оцінки земель буде розроблятися виключно у електронному вигляді та засвідчуватися електронним цифровим підписом розробника;
• документація із землеустрою буде публічною та відкритою для загалу.

Окремий блок змін стосується спрощення доступу до професійної підготовки та кадрового забезпечення у сфері землеустрою. Так, буде суттєво посилено роль саморегулівних організацій у питаннях професійної атестації та управління ризиками професійної діяльності (в тому числі передбачено ширше представництво у кваліфікаційній комісії та здійснення колективного страхування відповідальності своїх членів). Буде скасовано сертифікацію виконавців топографо-геодезичних робіт при збереженні вимог щодо наявності спеціальної освіти та запровадженні страхування професійної відповідальності.

Як бачимо, законопроєкт № 2194 містить низку прогресивних норм, спрямованих на лібералізацію багатьох процесів у сфері земельних відносин. Недарма до повторного другого читання профільний комітет підтримав цей проєкт майже одностайно, схвально вітаючи такі зміни. Тож очікуємо, що їх реалізація відповідатиме очікуванням аграрної спільноти.

 Читати до теми: Земельна реформа – закони про децентралізацію та земельні аукціони

Інший же проєкт під реєстраційним номером 2195 стосується продажу через електронні аукціони земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису; що стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення, то лише оренда, бо продаж у власність заборонено ухваленим минулого року законом, що відкриває ринок землі). Це будуть абсолютно революційні зміни, про які декілька років тому складно було навіть мріяти.

Відповідно до пропонованих цим проєктом змін земельні торги будуть проводитися в єдиній електронній торговій системі у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладатиметься договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану під час проведення земельних торгів (цінову пропозицію).

Торги проводитимуться за принципом «один лот – одна ділянка і право на неї», а інформація про них буде повністю публічною. Таким чином ми зможемо мінімізувати вплив людського чинника на визначення переможця аукціону та забезпечимо прозорість передачі земель державної чи комунальної власності.

Водночас задля уникнення махінацій та недопущення недобросовісних ділків проєктом передбачено фінансові запобіжники. Для участі в торгах потрібно буде сплатити два внески. Реєстраційний внесок за лотом встановлюється у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення про проведення земельних торгів. Гарантійний же внесок становитиме 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або 30 відсотків стартового розміру річної орендної плати, але не може бути більшим за 2500 прожиткових мінімумів, встановлених для працездатних осіб на 1 січня року, в якому проводяться земельні торги.

 Читати до теми: Земельна реформа 2021 – дорожня карта запуску ринку землі

Досить приємно усвідомлювати, що наша держава стоїть за крок до втілення земельної реформи, чого не вдавалося можновладцям із різних політичних таборів останні 30 років. Застарілі радянські основи господарювання нарешті покинуть аграрний сектор, а натомість буде відчинено вікно для інвестицій та розвитку фермерства. Обґрунтовані обмеження та запобіжники у питанні суб’єктного складу покупців землі с/г призначення поряд із ліберальними та відкритими механізмами проведення аукціонів та оформлення документації забезпечать збалансовану модель ринку землі, яка відповідатиме українським стратегічним інтересам. Тому щиро очікую на успішне завершення земельної реформи та її якнайшвидші позитивні результати для економіки.