Ринкова ціна на землі сільськогосподарського призначення з 1 липня 2021 року: зміна НГО призведе до її перезавантаження
Вадим Чувпило, кандидат наук з державного управління у галузі регулювання земельних відносин.

У зв’язку з наближенням початку вільного обігу земель сільськогосподарського призначення, а точніше до вже існуючого на відкритий ринок потраплять земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва приватної форми власності (фактично – паї), логічно набуває актуальності питання ринкової (обігової) вартості таких наділів.

Відразу необхідно зазначити, що однозначної відповіді на це питання не має жоден експерт і прогнозувати, яким чином проявить себе механізм ціноутворення на такий товар з урахуванням внутрішніх економічних чинників в Україні, надзвичайно складно.

Читати до теми: Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Відповідно до даних Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, близько 7 млн українців (19%) мають земельні паї з середнім розміром близько 4,2 га, загальною площею близько 30 млн га, що становить 73% всіх земель сільськогосподарського призначення в Україні.

Рано чи пізно кожен власник такого наділу, навіть не маючи наміру продати, замислиться на тим, якою ж є реальна вартість його ділянки, адже капіталізація власного майна необхідна не лише для продажу, а і для таких нескладних побутових ситуацій, як кредитування, позики або ж інвестиції.

Законодавче підґрунтя для формування реальної ціни на землю в нашій державі далеке від досконалості, більше того, воно фактично жодним чином не передбачає ніяких гарантій зростання вартості чи утворення певного «курсу».

Читати до теми: «Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативною грошовою оцінкою?»

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 552-IX), який набирає чинності з 1 липня 2021 року, передбачені зміни до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, а саме: «Доповнити пунктом 22 такого змісту: до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку».

Враховуючи, що станом на 01.01.2021 року в Україні середня нормативно-грошова вартість 1 га земель сільськогосподарського призначення (ріллі) становить 27,5 тис. грн (менше ніж $1 тис.), нескладно дійти висновку, що цей показник абсолютно «відірваний» навіть від теоретично можливої ринкової вартості.

Читати до теми: Земля України без гриму: основні положення та наслідки закону про вільний ринок

Зрозуміло, що ціна продажу земель матиме всі перспективи для зростання, і ніхто не змушений за безцінь продавати власне майно, але забезпечити чесний і прозорий ринок земель – однозначно першочергове завдання органів державної влади.

Варіант із перерахунком нормативно-грошової вартості 1 га земель сільськогосподарського призначення (фактично чергового проведення всеукраїнської нормативно-грошової оцінки) та приведення її до реального ринкового показника, дещо виправив би ситуацію, але навіть якщо влада зініціює такий процес сьогодні, то до 1 липня 2021 року це нічого не змінить, адже діяти така оцінка зможе лише з 1 січня 2022 року.

Читайте до теми: Ринок землі в Україні: хронологія земельної реформи (ОНОВЛЮЄТЬСЯ)

Тому необхідні швидкі та ефективні рішення, що сформують правила ринку та стануть запобіжниками знецінення українських чорноземів і підтримають громадян, які мають наміри продати власні паї.

Довкола цього питання серед експертів не вщухають дискусії, зрозуміло лише одне: це має бути механізм, створений державою, за участі фахівців та громадськості. Лише спільні напрацювання можуть дати гарантії всім власникам земельних наділів на прозорий ринок.

Одним із механізмів, який би став запорукою утворення реальної ринкової вартості земель, може бути встановлення на перехідний період (наприклад, до 1 січня 2030 року або до проведення чергової нормативно-грошової оцінки) норм, за якими продаж земельної ділянки можливий лише у випадку, якщо її вартість за 1 га, згідно з договором купівлі-продажу, є не меншою ніж вартість 1 га землі з відповідними економічними показниками та проведеною експертною оцінкою, проданої раніше. Для цього необхідно у реєстрі речових прав створити функціонал, за допомогою якого нотаріус матиме можливість бачити «найбільшу ціну, за якою було вчинено правочин», і купівлю-продаж здійснювати під наглядом відповідно уповноваженого органу з першочерговим правом викупу за державою. Для старту такого механізму державі (у тому числі органам місцевого самоврядування) необхідно або фінансово забезпечити своє право викупу і самій купувати ділянки у громадян, які бажають продати свої наділи, або ж винести на ринок власну пропозицію з-поміж земель державної чи комунальної власності і встановити реальну їх вартість з урахуванням висновків експертів та погоджень окремих відомств, а також за результатами проведених аукціонів з продажу. В обох випадках необхідно зберегти право купівлі-продажу на визначений період виключно для фізичних осіб – громадян України та органів державної влади чи місцевого самоврядування.

Дивитися до теми: Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

У контексті вище запропонованого підходу достатньо складових для формування низки комбінацій, які могли б утворити комфортний та практичний «місток» для переходу ринку землі на чергову сходинку еволюції. Але, на превеликий жаль, поки що ці ідеї просуваються лише на рівні публікацій та ініціатив.

Вище зазначене свідчить лише про одне: що нинішнє законодавство однозначно потребує змін та доповнень і робити це необхідно до 1 липня 2021 року, адже шляхом нескладних маніпуляцій ситуацією для себе скористаються різного роду ділки, які наразі мають можливість за безцінь скуповувати людські паї.

Всі ці ризики провокує і соціально-економічна напруга у суспільстві. Село без перебільшення знаходиться на межі виживання, і навіть якщо людина в силу обставин змушена буде продати свій наділ, «стартова цінова пропозиція» буде невтішною, і по суті продаж за заниженою ціною земельного паю жодним чином не покращить матеріальне становище такого продавця.

 

Дізнавайтесь першими про всі найважливіші події в аграрній політиці з нашого Facebook, Twitter, Telegram та підписуйтесь розсилку . Обіцяємо надсилати тільки найцікавіші новини!

Выполнено с помощью Disqus

До теми

19 січня 2021
У 2020 році залишилося невирішеним питання розпорядження землями сільськогосподарського призначення
Власник землі не став господарем на ній, хоча про це було записано у низці законодавчих та нормативних документів під час формування права власності...
7 січня 2021
Найактуальнішою проблемою цього року у сфері земельних відносин залишається невирішене питання розпорядження землями сільськогосподарського призначення
Найактуальнішою проблемою цього року у сфері земельних відносин залишається невирішене питання розпорядження землями сільськогосподарського...
3 грудня 2020
Агробізнес не відчує позитивних наслідків від запровадження нової методики НГО
Покращення в роботі НГО помітять виключно в громадах. Нова методика дозволяє провести повторну оцінку в межах ОТГ і виправити помилки. Таку думку...

Вибір редакції

1 березня 2021
Експорт зернових з України: запаси кукурудзи, пшениці, соняшника – фактор Китаю
За даними ДФС станом на 22 лютого 2021 року Україна експортувала 31 млн тонн зернових та зернобобових культур. Зокрема, пшениці експортовано 13,3 млн...
2 березня 2021
Зона вільної торгівлі між Україною та ЄС у 2015-2020 роках: експорт, імпорт, квоти, економічні досягнення та провали
Ключові економічні показники дії зони вільної торгівлі між Україною та ЄС з 2015 по вересень 2020 року – Європейський Союз все більше стає...
23 лютого 2021
Іван Чайківський: Першочергове завдання для парламенту – ухвалити пакет земельних законів, аби дати старт безпечній земельній реформі
Парламент якнайшвидше має прийняти два важливі земельні закони (2194 та 2195), аби з 1 липня 2021 року стартував цивілізований вільний ринок землі....