Передача земель органам місцевого самоврядування стане тренуванням для фермерів із запуску відкритого ринку с/г земель

В Україні земельне питання історично було справою місцевого рівня, яка, переважно, має вирішуватися на рівні громад. Парламентська більшість вже провела роботу для наведення ладу в земельних правовідносинах і повернення громадам можливості управляти власною територією в інтересах місцевих мешканців.

Верховною Радою ІХ скликання вже ухвалені закони про комплексне просторове планування території громад (реєстраційний №2280), про часткову дерегуляцію в сфері землеустрою (реєстраційний №2194) та історичне рішення щодо скасування мораторію (закон № 552-IX). 

Але варто зазначити, що показовим кроком до наведення ладу в земельних питаннях стане передача прав розпорядження землями за межами населеного пункту до органів місцевого самоврядування.

Суть законопроєкту №2194 полягає в тому, що землями ОТГ за межами населених пунктів будуть розпоряджатися органи місцевого самоврядування, а не органи обласного відомства Держгеокадастру, як було досі. Відповідно, цей процес отримає більш політичний мотив, ніж за участі в процесі розподілу представників Держгеокадастру, як це відбувалося раніше.

Читати до теми: У законопроєкті про відкритий ринок землі міститься максимальна кількість запобіжників від зловживань

За останні роки, коли Держгеокадастр розпоряджався землями, які розташовані поза межами населеного пункту (умовно – поділ цих земель по 2 га), ми мали змогу спостерігати чимало корупційних моментів, які швидше стосувалися документально-фінансової площини, ніж політичної. Тобто можна було побачити випадки, коли хтось з майбутніх власників збирав майже ідеальний пакет документів і отримував відмову за явно надуманими причинами (наприклад, відмовити могли через уявну низьку якість копії документа, яка не дає змоги ідентифікувати ділянку), а хтось, у свою чергу, подавав заяву «писану на коліні» — і такий документ отримував позитивне рішення.

Тож, якщо зараз буде прийняте рішення парламентом і Держгеокадастром, а швидше за все – так і буде, про передачу прав розпорядження землями за межами населеного пункту органам місцевого самоврядування, то, я впевнений, у процес тут же буде замішана політика і, відповідно, почнеться активний розподіл земель державної власності на ОСГ. Слід зазначити, що за даними МЕРТ, за час дії мораторію на продаж землі більш ніж 3 млн га були виведені з державної власності. Найбільше сільськогосподарських угідь обробляється у Одеській, Запорізькій та Харківській областях – понад 2,2 млн га. Найменше земель у розпорядженні жителів Закарпатської та Чернівецької областей, менш  ніж 500 тис. га.

Детальніше з цією інформацією можна ознайомитися, скориставшись даними «Земельного довідника України-2020», де міститься інформація про земельний фонд країни.

Як ми знаємо, в Україні немає мораторію на продаж земель особистих селянських господарств (ОСГ). Ці землі можна спокійно купувати та продавати. На ринку з'явиться чимало людей, які будуть мати землі під ОСГ і які, в принципі, їм не потрібні. Це будуть не тільки учасники бойових дій, а й пересічні громадяни, яким раніше відмовляли у отриманні таких земель. Після того як компетенції будуть передані органам місцевого самоврядування, є велика частка ймовірності, що багато заявок буде задоволено і ці всі люди вийдуть на ринок купівлі/продажу земель.

Звичайно, що першочерговими покупцями таких земель стануть або зацікавлені особи, які підігрівають процес розподілу державних земель (фермери, компанії та холдинги, які обробляють землю державної форми власності) і їм цікава не тільки звичайна оренда, а й придбання землі у власність. Вони будуть скуповувати ці землі або вже брати їх в оренду у фізичних осіб-власників, хоча перший варіант більш ймовірний. Та й ціна на цю землю не буде високою: ринку с/г землі ще немає, земля ОСГ – це в середньому 10 орендних плат, тож – $1-1,5 тис. буде вартість 1 га (з окупністю 5% як інвестиції).

Читати до теми: Депутат «Слуги народу» виступає проти дерибану держпідтримки на користь агрохолдингів

На мою думку, це буде своєрідне тренування перед запуском ринку землі, коли на ринок вийде чимало земельних лотів і ми побачимо, як у нас працюють ринкові умови. Звичайно, що тут зіграє свою роль відсутність переважних прав покупця. Тобто, якщо ділянка не в оренді, переважних прав не буде ні в кого, а будуть виключно ринкові умови між фермерами. Така конкуренція має породжувати підвищення ціни – це добре. У свою чергу, щоб спростити доступ до інформації та найбільш цікавих варіантів, ми створили фаховий маркет-плейс Zemelka.UA, який дозволить і продавцям, і покупцям отримувати швидкий доступ до потрібної та актуальної інформації, а також максимально повно володіти інформацією про наявність та якість ділянок під продаж.

Zemelka.UA — це сайт, де люди виставляють на продаж чи здають в оренду свої ділянки, а вже фермери на місцях пропонують ціну. Теоритично, чим більша к-сть фермерів зацікавиться землями, тим більшу ціну зможе отримати продавець. Отримати цікаву інформацію, фахову оцінку про земельну ділянку, до того ж отримати її своєчасно – це може дати суттєві переваги користувачеві: допоможе швидко створювати оголошення, автоматично відображати площу земель на карті, завантажувати дані з реєстрів. Для покупців земельних ділянок цей ресурс стане при нагоді для моніторингу сповіщень – ви ніколи не пропустите земельну ділянку, якщо її виставили на аукціон або, якщо вона просто виставлена на продаж. Також ресурс допомагає спланувати продаж, сконтактувати зі своїми потенційними партнерами і, звичайно, допоможе спланувати свій земельний банк на умовах правовласника. Коли земельна ділянка стає привабливою для покупця (певною мірою через повноту інформації про неї) або є масив земельних ділянок – це вже стає цікавім не тільки місцевим фермерам, а й іншим гравцям, які готові вкладати гроші в цю землю, що позитивно позначиться на конкурентоспроможності ринку та вартості таких ділянок.

Повторю, ринок землі ОСГ особливо не відрізнятиметься від пайового ринку в сенсі аудиторії, яка буде на нього заходити й цікавитися придбанням активів. Також ринок земель ОСГ стане своєрідним пілотним проєктом запуску вільного ринку с/г земель, на якому фермери та інші учасники зможуть побачити дію реальних інструментів.