Вільний ринок землі – як вижити: рекомендації особистим селянським господарствам, фермерам та холдингам

З метою підготовки до відкриття мораторію, перше, що необхідно вирішити для себе: чи буде компанія вкладати кошти в придбання землі, чи вписується це в бізнес-стратегію та чи є для цього достатній фінансовий ресурс.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю

Залежно від відповіді, яку ви собі дасте, розділимо рекомендації щодо підготовчих дій на кілька категорій:

1.     Не планується придбання землі, яка орендується компанією.

У такій ситуації компанії зіткнуться з двома основними ризиками:

§  Спроби розірвання договорів оренди землі пайовиками з метою одержання більш високої вартості та новими власниками з метою позбавлення від орендарів;

§  Пропозиція щодо купівлі ділянок за завищеною ціною особами, які купили такі ділянки в масивах орендарів. Так званий грінмейл, який спостерігався в українських полях близько 10 років тому. Мається на увазі придбання ділянки не з метою обробки, а з метою його продажу орендареві сусідніх ділянок під загрозою виділення даної ділянки в натурі та перешкоджання орендарю в обробці суцільного масиву.

Читати до теми: Децентралізація на паузі: 7 викликів президентові Зеленському та його команді

Щоб уберегтися від обумовлених ризиків, ми рекомендуємо орендарям наступні превентивні дії:

(a)   Перевірити чинні договори оренди на наявність такої підстави для їхнього розірвання або такої дії, як зміна власника.

За замовчуванням, відповідно до положень ст. 32 Закону України «Про оренду землі», зміна власника не є підставою для розірвання або зміни умов договору, окрім випадку, коли це прямо передбачено договором. Зверніть увагу, якщо одним пунктом договору таке розірвання передбачено, а іншим одностороннє розірвання прямо заборонено, відповідно до поточної судової практики, такий договір все одно буде підлягати розірванню.

Читати до теми: Ринок землі в Україні: хронологія земельної реформи (ОНОВЛЮЄТЬСЯ)

Так само рекомендуємо провести зазначену перевірку навіть у разі, якщо компанія впевнена, що у неї в договорах таких положень немає. На практиці ми стикалися з ситуаціями, коли така однозначна впевненість керівництва не відповідала дійсності.

(b)  Перевірити договори на наявність умов про можливість виплати орендної плати в інших формах, аніж грошова, наприклад в натуральній. Пов'язано це з тим, що систематична, тобто два й більше разів поспіль, невиплата орендної плати може стати підставою для розірвання договору. У разі ухилення пайовика або нового власника від отримання орендної плати в грошах орендар матиме альтернативні способи виплати: наприклад, поштовий переказ або зарахування на депозитний рахунок нотаріуса. У разі неотримання власником оплати навіть після зазначених дій, орендар буде мати можливість документально підтвердити відсутність своєї провини й ухилення орендодавця. У разі, якщо власник заявить про виплату в натуральній формі та в подальшому ухилятиметься від її отримання, довести такий факт у суді буде вкрай складно, тож після закінчення другого року невиплати такий контракт може бути розірваний судом.

Читати до теми: Законопроект про вільний ринок землі альтернативний до урядового — офіційний текст

(c)   З огляду на зазначене вище, варто стежити за своєчасністю і повнотою виплати орендної плати, щоби це не призвело до розірвання договору. Так, якщо виплата орендної плати, навіть систематична без урахування індексу інфляції, не призведе до розірвання договору, то систематична несвоєчасна виплата цілком може стати необхідною основою. Зверніть увагу, що в такому випадку положення договору про зобов'язання власника самостійно з'явитися за оплатою і відсутність прострочення орендаря, якщо пайовик не з'явився, не будуть прийняті судом – договір усе одно буде розірвано. У разі ж, якщо пайовик не з'явився у відповідь на завчасне письмове повідомлення, рекомендуємо скористатися вищезгаданими способами виплати орендної плати та зберегти письмові підтвердження його ухилення.

(d)  Внести зміни до договору шляхом підписання та реєстрації додаткової угоди в разі необхідності, відповідно до вищезазначених пунктів.

На жаль, після оголошення про плани відкриття ринку землі пайовики вкрай неохоче йдуть на підписання будь-яких змін до договорів. У такому випадку можна скористатися терміном виплати орендної плати, що наближається, і провести підписання додаткових угод у процесі виплати з умовою підвищення розміру орендної плати.

(e)   Продовжити за можливості терміни дії договорів оренди незалежно від того, коли він закінчується, щоб мати можливість обробляти ділянку навіть у випадку її продажу новому власникові.

(f)   У разі, якщо термін дії договору оренди закінчується до планованої дати зняття мораторію, а пайовик відмовляється його продовжувати, тобто орендар може позбутися права оренди, рекомендуємо пройти процедуру переважного права продовження договору відповідно до положень пунктів 2-5 або автоматичної пролонгації відповідно до п. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Читати дему: Аналіз 9 законопроектів про запуск ринку землі

До речі, процедури, описані в обумовлених пунктах, є двома різними процедурами з різними алгоритмом дій. Так само варто звернути увагу на положення сучасної судової практики з даного питання, оскільки деякі процедурні деталі на даний момент перебувають на розгляді Великої палати Верховного суду як спірні.

Окремо звертаємо увагу, що власник, який надалі не здає ділянку в оренду, не порушує обумовленого переважного права орендаря. Так само не буде вважатися таким порушенням укладення договору емфітевзису, чим часто користуються орендодавці з метою зміни орендаря.

(g)  Перевірити наявність права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Наявність доступу до такої інформації може зробити недоцільним придбання третіми особами ділянки, що знаходиться в довгостроковій оренді.

(h)  Проаналізувати наявність черезсмужжя («шахматки») в орендованих масивах і, за можливості, ущільнити землі, котрі обробляються. Зробити це можна шляхом укладення договору оренди або суборенди з власниками або орендарями сусідніх ділянок. Таке ущільнення й обмін правами користування повинно бути так само вигідно і сусіднім користувачам.

(i)    Звертаємо увагу, що, відповідно до положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, вдосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», такий обмін правами користування й укладання договорів суборенди в межах одного масиву не вимагає обов'язкової згоди власника.

Читати до теми: Земельне віче — як бачать цивілізований вільний ринок землі в Україні: ризики/можливості, присутність іноземців та доступ до кредитів 

Якщо ж компанія орендує 75 і більше відсотків земель масиву, рекомендуємо скористатися правом одностороннього обміну, наданим обумовленим вище Законом.

У межах викладеного вище у виробників часто виникає питання, що ж таке масив земель. Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про землеустрій», масив земель сільськогосподарського призначення – це сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка складається з сільськогосподарських та необхідних для їхнього обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об'єктами, об'єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, розташованими всередині земельного масиву), що мають спільні кордони й обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об'єктами тощо);

Водночас законодавство не визначає ніякої конкретної можливості отримання офіційного підтвердження про межі окремого масиву, і такий факт буде встановлюватися судом під час розгляду конкретного спору.

2. Планується придбання землі, на якій компанія працює у даний момент, тобто має чинні договори оренди.

У такій ситуації ми рекомендуємо провести наступні дії:

(a)   Аналіз масивів щодо наявності даних щодо договорів оренди, а саме: ПІБ пайовика, копій правовстановлюючих документів, паспортів і реєстраційних номерів облікових карток платника податків, термінів дії, розміру орендної плати, кадастрового номера ділянки, його розташування в масиві, загальної кількості землі в кожному окремому масиві, наявності конкурентів і відносин з пайовиками в громаді.

У разі пошуку місця розташування ділянки рекомендується провести накладку на гугл-карти для розуміння, які ділянки цінні, та в якій частині обробляються. Так, наприклад, за результатами перевірки може виявитися, що частина орендованої ділянки розташована на краю масиву й частково заросла бур'яном або лісом, деякі ділянки можуть виявитися з пагорбами або заболоченими. В такому випадку виникає питання про доцільність придбання такої ділянки та її реальної вартості.

Усе зазначене дасть можливість правильно розподілити ресурси і приблизно прорахувати фінансові можливості.

Так, наприклад, у разі обмеженості ресурсів, зокрема фінансових, ми рекомендуємо зосередити їх на тих масивах, в яких у компанії більше орендованих земель у процентному співвідношенні, де відсутні принципові пайовики, які не бажають за жодних умов продавати свою ділянку або провести обмін, де до компанії не буде опору громади.

За проведення розрахунків фінансових можливостей компанії слід виходити з первісної вартості гектара 1000-2000 доларів США, що відповідає ринку на землі особистого селянського господарства (ОСГ), залежно від регіону.

(b)  Аналіз загальної площі с/г земель громади на предмет процентного співвідношення запланованих до викупу земель. Нам відомі випадки, коли компанії виробники обробляють у невеликих громадах значно більше від 35% їхніх земель.

(c)   Перевірити коректність даних в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та копіях первинних документів, тобто зіставити циферні й літерні дані щодо пайовика та самої ділянки. Досить часто реєстратори, вносячи дані до реєстру, помиляються. Наявність такої помилки може стати тимчасовою перешкодою для укладення договору купівлі-продажу й потребуватиме внесення змін як у сам договір, так і в документи щодо угоди.

(d)  Перевірити договори оренди землі на наявність слабких місць, особливо щодо умов оплати орендної плати (порядку розрахунку, можливості виплати в негрошовій формі, за можливості вказати банківські реквізити орендодавця), можливості розірвання договору або зміни його умов в разі зміни власника, наявності процедури переважного продовження, що не відповідає положенням законодавства, як було зазначено вище;

(e)    Продовжити по можливості термін дії договорів. З огляду на переважне право орендаря на покупку, це дозволить дочекатися відкриття ринку землі, скористатися таким правом і, швидше за все, знизити вартість ділянки під час її продажу на аукціоні, оскільки обтяжена тривалою орендою земля буде менш цінною для сторонніх покупців. У разі ж, якщо з яких-небудь причин орендар не зможе придбати ділянку, це дасть можливість довше працювати на ділянці, придбаній третьою особою.

Читати до теми: Рейтинг областей України за нормативно-грошовою оцінкою та орендною ставкою с/г земель

(f)   Якщо термін дії закінчується до 01.10.2020 р. і пайовики не бажають його продовжувати навіть за умови підвищення орендної плати, скористатися правом переважного продовження договору оренди відповідно до ст. 33 «Про оренду землі». Зверніть увагу на положення договору, адже в ньому може бути передбачений термін для повідомлення про бажання скористатися таким правом більший, аніж 30 днів. До того ж, якщо такий термін у договорі менше зазначеного, повідомлення слід відправляти все одно не пізніш ніж за 30 днів до закінчення терміну оренди;

(g)  Перевірити наявність права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Дана дія спростить процес доказування переважного права купівлі ділянки і може зробити недоцільною участь інших потенційних покупців у придбанні ділянки на аукціоні, а також знизити її вартість у зв’язку із наявністю довгострокової оренди.

(h)  Стежити за своєчасною і повною оплатою орендної плати з урахуванням рекомендацій на випадок, якщо орендодавець ухиляється від її отримання;

(i)    Перевірити наявність у пайовиків оригіналів правовстановлюючих документів і допомогти їм у відновленні в разі втрати.

(j)    Перевірити наявність реєстрації права власності пайовиків в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, який розпочав свою роботу з 01.01.2013 р. Це дозволить скоротити термін оформлення самого договору купівлі-продажу в подальшому.

(k)  Провести перевірку пайовиків на предмет бажання продавати ділянки й очікуваної вартості такого продажу. Все зазначене можна провести в процесі пояснення власникам самої процедури придбання та необхідних з їхнього боку дій і очікуваних строків.

(l)    Підготуватися до планової розсилки повідомлень про бажання скористатися правом переважної покупки ділянок, скласти й опрацювати з юристами тексти відповідей на пропозиції пайовиків щоби не втратити обумовлене право, а також дотримати терміни для надання таких відповідей. У разі бажання викупу великої кількості ділянок, так само необхідно продумати процедуру прийому пайовиків або їхнього відвідування, відповідальних співробітників, їх підготовку, ознайомлення з процедурою та забезпечення необхідними зразками документів і доручень, щоб упоратися з можливим напливом потенційних продавців.

(m) Не зайвою буде також акумуляція відповідних коштів на рахунках і відкриття пайовикам рахунків у банках для можливості проведення розрахунків на суму понад 50 000 гривень, встановлену як ліміт денних розрахунків Постановою НБУ «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» від 29.12.2017 №148. У разі ж готівкових розрахунків протягом декількох днів, варто простежити за дотриманням проведення касових операцій і завчасно замовити готівку в банку.

(n)  Якщо ж продаж землі все ж здійснюватиметься через аукціони, варто врахувати чинні положення ст. 9 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої орендар має переважне право на придбання ділянки у власність на аукціоні, якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Цілком можливо, що до моменту відкриття ринку з'являться більш детальне регулювання даної процедури.

(o)  У разі можливості вибору майданчика для проведення електронного аукціону, при виборі між сетам і, наприклад Прозорро, ми рекомендуємо вибирати останню. Так, наприклад сетам є і майданчиком для продажу, і одночасно адміністратором системи, що створює певні ризики для прозорості реалізації ділянки. Крім того, на роботу даного майданчика в процесі набуття права оренди на ринку є велика кількість нарікань учасників аукціонів, а міністр юстиції Денис Малюська в своєму недавньому інтерв'ю підтвердив наявність чуток про некоректну роботу даної системи і обіцяв здійснити доступні заходи для усунення зазначених складнощів.

3. Планується придбання землі, яку не орендує компанія.

У такій ситуації слід зробити наступні дії:

(a)   Пошук конкретних кадастрових номерів, а також розташування бажаних ділянок на публічній кадастровій карті. У разі, якщо до придбання плануються окремі ділянки, то, щоб уникнути конфліктів з власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок, рекомендуємо вибирати ділянки з наявним окремим до них доступом, а не в глибині масиву;

(b)  Провести перевірку наявності й терміну оренди бажаних земельних ділянок в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У даній ситуації так само варто врахувати, що навіть якщо термін оренди закінчується найближчим часом, орендар може скористатися своїм переважним правом продовження договору оренди. Щоправда, з такої ситуації теж є виходи, описані вище, як самостійний обробіток ділянки покупцем або укладення з новим користувачем договору емфітевзису.

(c)   Якщо бажана ділянка розташована в масиві, необхідно проаналізувати, хто є користувачами або власниками сусідніх ділянок. Так, наприклад, викупити таку ділянку в масиві, де у користувача, який орендує 75% і більше масиву, загрожує в подальшому умовно примусовим обміном правами користування відповідно до положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, вдосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Так само небажаним може бути використання такої ділянки, коли вона оточена землями, якими користується один орендар, бо з доступом до даної ділянки можуть бути складнощі.

(d)  Провести перевірку стану ділянки шляхом накладання його на відкриті карти місцевості, а так само його фактична перевірка перед покупкою, щоб уникнути придбання частково ліквідного або НЕ ліквідного заболоченого, давно не оброблюваного активу.

(e)   Не зайвим буде також довідатися, яка обстановка в громаді та яке їхнє ставлення до наявних орендарів, особливо тоді, якщо до придбання плануються масиви земель. Так у разі виникнення спірних питань між орендарями, пайовики неодноразово підтримували одну з конфліктуючих сторін, що, фактично, робило недоцільним або істотно ускладнювало боротьбу другої сторони за свої права.

Таким чином, відкриття ринку землі є неминучим і можливо принесе з собою й інші ризики, крім описаних вище. Звісно, варто відстежувати положення майбутнього законодавства, які регулюють реформу, і належним чином реагувати на сучаснівиклики. Проте однозначно зрозуміло – готуватися до того, що вже відомо на даний момент і подбати про свій бізнес зараз – вкрай необхідно.