П'ять законодавчих кроків до земельної реформи: земельна дерегуляція, податки, кредитування, право користування землею та зміни до системи управління

До кінця поточної сесії народним обранцям необхідно встигнути ухвалити низку аграрних законопроєктів та вирішити питання з ключовими етапами земельної реформи, перед тим як відправитися на канікули.

Нагадаємо, Верховна Рада України зуміла ухвалити у другому читанні та в цілому законопроєкт №2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». За це рішення 28 квітня 2021 року проголосували 284 нардепи.

Також був прийнятий не менш важливий закон №2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони».

Серед очікуваних аграріями законопроєктів, які ще не стали законами, варто згадати такі:

Законопроєкт №3131-д «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо детінізації виробництва сільськогосподарської продукції».

Ключові положення законопроєкту мають такий вигляд: 

• податкове зобов’язання виникатиме лише щодо сільськогосподарських ділянок від 1 га, тобто діятиме для тих, хто обробляє значні земельні площі, що по суті є сільськогосподарським товарним виробництвом;
• зобов’язання не розповсюджується на присадибні ділянки і городи;
• зобов’язання не розповсюджується на землю, яка перебуває в офіційній оренді, таке зобов’язання сплачує орендар – це стимулюватиме орендарів укладати офіційні договори оренди, а не домовлятися з власниками паїв «на словах»;
• при офіційному оформленні договорів оренди власники паїв стають юридично захищеними і зможуть відстояти свої права;
• до бюджету сплачуватиметься виключно різниця між розміром поставленого податкового зобов’язання та іншими фактично сплаченим податками.

Передбачається поетапне введення поставленого податкового зобов’язання шляхом застосування понижених коефіцієнтів для його розрахунку. Замість 4,5 %, які почнуть застосовуватись з 2024 року, пропонується застосовувати коефіцієнт 3% – за 2021 рік, 3,5% – за 2022 рік, 4% – за 2023 рік. Штрафи за неправильно розраховане поставлене податкове зобов’язання за 2021 рік нараховуватися не будуть.

Крім того, для фізичних осіб-підприємців, в тому числі сімейних фермерських господарств перші 2 роки (2021 – 2022 роки) ставка зобов’язання взагалі буде нульовою. Ці норми стимулюватимуть розвиток саме малих виробників та сімейних фермерських господарств, яких у нас сьогодні лише більше ніж сто, а повинно бути десятки тисяч.

Завдяки запропонованому у проєкті механізму детінізації виробництва через справедливе податкове навантаження з гектара, місцеві бюджети отримають реальні додаткові надходження. А все це – гроші, які підуть на підтримку та розвиток соціальної сфери села і його інфраструктури, на школи і дитсадки, лікарні, дороги і так далі.

Навряд чи комусь потрібно додатково пояснювати, чому на цей закон з нетерпінням чекають і чому він настільки важливий, однак фактично, хоча закон і готовий до голосування, він пройшов підготовку у комітеті, але 4 лютого поточного року його розгляд у залі ВР було відкладено. Такий статус у нього і сьогодні.

Законопроєкт 3205-2 «Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві»

Законопроєктом передбачається створення Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві з метою підтримки малих та середніх суб’єктів підприємництва, включаючи фермерські господарства, шляхом часткового гарантування виконання зобов’язань таких суб’єктів перед фінансовими установами за кредитними договорами з метою створення умов для стабільного функціонування сільського господарства в Україні.

Законопроєктом визначаються ключові питання діяльності Фонду часткового гарантування кредитів часткового гарантування кредитів, зокрема, такі як порядок формування статутного капіталу Фонду часткового гарантування кредитів, умови його збільшення та зменшення (стаття 4); порядок скликання, компетенція та порядок ухвалення органами управління  Фонду часткового гарантування кредитіврішень (статті 8, 9 та 11). Деталізація цих питань, а також врегулювання інших аспектів корпоративного управління у Фонді часткового гарантування кредитів може передбачатися статутом, який ухвалюється Загальними зборами учасників Фонду.

18 лютого поточного року законопроєкт був ухвалений у першому читанні, вже у травні (11 травня) було надано таблицю поправок, і документ готовий до голосування у другому читанні та в цілому.

Законопроєкт №3012-2 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо забезпечення права працівників державних сільськогосподарських підприємств, установ, організацій на одержання земельної частки (паю)».

Законопроєктом встановлено, що зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності проводиться на підставі проєктів землеустрою щодо приватизації земель державних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій. 

Приватизація земель державних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій здійснюється на підставі рішення органу виконавчої влади у таких випадках:

• при приватизації таких підприємств, установ, організацій або їх структурних підрозділів;
• при ліквідації таких підприємств, установ, організацій;
• у разі ухвалення органом виконавчої влади, до сфери управління якого належить державне сільськогосподарське підприємство, установа, організація, рішення про приватизацію її земель або земель її структурного підрозділу без приватизації або ліквідації такої юридичної особи.

Рішення про приватизацію ухвалюється протягом місяця з дня внесення до нього клопотання:

• відповідного органу приватизації — при приватизації таких підприємств, установ, організацій або їх структурних підрозділів;
• ліквідаційної комісії або органу, до сфери управління якого належить юридична особа, яка ліквідується — при ліквідації таких підприємств, установ, організацій;
• органу виконавчої влади — у разі ухвалення таким органом рішення про приватизацію її земель (земель її структурного підрозділу) без приватизації або ліквідації такої юридичної особи.

Приватизації підлягають: 

• сільськогосподарські угіддя;
• несільськогосподарські угіддя, що перебувають у постійному користуванні сільськогосподарського підприємства, установи чи організації, землі якого приватизуються, і на яких розташовані будівлі, споруди

Виключаються:

• заболочені землі;
• землі, на яких розташовані розвідані родовища корисних копалин загальнодержавного значення, запаси яких затверджені в установленому законодавством порядку;
• землі під полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями;
• землі під господарськими шляхами, прогонами, польовими дорогами;
• землі, які відповідно до цього Кодексу не можуть перебувати у приватній власності.

При приватизації безоплатно передаються:

• у приватну власність працівникам державного сільськогосподарського підприємства, установи, організації, а також пенсіонерам з їх числа з виділенням кожному з них земельної частки (паю), працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної територіальної громади (а у разі об’єднання територіальної громади – на території територіальної громади, яка увійшла до об’єднаної територіальної громади), а також пенсіонерам з їх числа (до 40 % від загальної площі сільськогосподарських угідь, що підлягають приватизації);
• у власність особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19 і 20 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» для ведення особистого селянського господарства в межах норм, встановлених статтею 121 цього Кодексу (до 20% від загальної площі сільськогосподарських угідь, що підлягають приватизації);
• передаються в оренду на земельних торгах (не менше ніж 40% від загальної площі сільськогосподарських угідь, що підлягають приватизації), крім випадків приватизації земель при приватизації державного сільськогосподарського підприємства, установи, організації.

У випадку приватизації державних сільськогосподарських підприємств право постійного користування землями, які залишились у постійному користуванні державного сільськогосподарського підприємства після передачі їх у власність громадян, переоформлюється на право оренди строком на 50 років.

У випадку ліквідації державних сільськогосподарських підприємств – передаються йому в оренду строком на 50 років.

Право на отримання земельної частки (паю), мають громадяни України, які не отримували у власність земельні ділянки.

Розміри земельних ділянок не можуть перевищувати 2 гектари. Спори, пов’язані з приватизацією земель державного сільськогосподарського підприємства, установи, організації, вирішуються судом. 

Майже рік назад (13 липня 2020 року) законопроєкт був проголосований у першому читанні. Відтоді руки у нардепів до другого читання так і не дійшли, хоча важливість законопроєкту для реалізації земельної реформи очевидна.

Законопроєкт № 0850 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)».

Документом пропонується уніфікувати зазначені правила для всіх правових титулів користування земельною ділянкою у випадку переходу права користування земельною ділянкою (сервітут, суперфіцій, емфітевзис (сільськогосподарські будівлі), постійне користування тощо) у разі набуття права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду шляхом внесення змін до статті 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.

Також у випадках, коли межі земельної ділянки та об’єкта нерухомості не збігаються, власник такої ділянки зобов’язаний повідомити користувача іншої частини земельної ділянки про зміну власника об’єкта нерухомості. Такі зміни цілком відповідають абзацу 2 частини 6 статті 120 Земельного кодексу України.

Особливості переходу прав на земельну ділянку, що використовується на праві постійного користування, обумовлені таким. Наразі не всі особи мають право набувати земельні ділянки на зазначеному правовому титулі, тому у разі зміни власника об’єкта нерухомості земельна ділянка переходить на інший правовий титул, що визначається за згодою сторін.

Встановлення строку в 30 днів для розірвання та укладення нового договору обумовлено тим, що у випадку, коли власником земельної ділянки є держава або територіальна громада, рішення ухвалюється відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування. Для уникнення порушення строків, пов’язаних з розкладом сесій або засідань таких органів, встановлено строк в 30 днів, який є необхідним та достатнім в цій ситуації.

Проєктом закону також пропонується передбачити правові наслідки невиконання вимог щодо обов’язковості розірвання/укладення договору, яким встановлюється право користування земельною ділянкою. В такому разі особа, права якої були порушені, має право звернутися до суду з використанням способів захисту, передбачених законом.

Складається стійке враження, що цей проект закону намагаються забути, адже він був проголосований у першому читанні ще у грудні 2015 року. У другому читанні він був проголосований 2 лютого 2021 року. Однак вже наступного дня, після голосування у другому читанні, у ВР було зареєстровано проект постанови про скасування рішення Верховної Ради України про прийняття в другому читанні та в цілому проекту Закону України про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості) (реєстр. № 0850 від 29 серпня 2019 року). 15 лютого комітет надав висновки щодо постанови і – все зависло у повітрі до сьогоднішнього дня.

Законопроєкт №5385 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо скасування інституту права постійного користування земельними ділянками».

Метою проєкту закону є трансформація права постійного користування землею у сучасні правові титули, які б надавали можливість більш ефективного використання земельних ресурсів.

Зазначається, що право постійного користування землею не є «гнучким» і не відповідає сучасним потребам суб’єктів господарювання. На відміну від суб’єктів права власності, оренди на земельну ділянку, Земельним кодексом України на постійного користувача покладений обов’язок щодо самостійного господарювання на земельній ділянці. Суб’єкт права постійного користування позбавлений можливості передавати земельну ділянку у користування третім особам, використовувати її як об’єкт застави для отримання кредитних ресурсів.

«Проте практика свідчить, що зазначених заборон часто не дотримуються. Дуже поширеним явищем в Україні є укладення «квазідоговорів оренди землі» під виглядом договорів про спільну діяльність, спільний обробіток, інвестиційних договорів, які фактично є прихованими договорами оренди. Обсяг земель, які належать таким підприємствам на праві постійного користування, є досить значним. Водночас матеріально-технічна база цих підприємств залишає бажати кращого, і часто єдиним їх реальним активом є земля. Проте усі вказані договори укладаються і виконуються «в тіні», кошти від «орендної плати» часто сплачуються готівкою керівництву підприємств, бюджети не одержують коштів з оподаткування зазначених операцій», — йдеться у повідомленні.

Зазначається, що чимало проблем створює також заборона суб’єктам права постійного користування здійснювати продаж земельних ділянок, що перебувають у їх постійному користуванні.

Автори законопроєкту переконані, що існує потреба у трансформації права постійного користування землею для державних і комунальних підприємств, установ, організацій у сучасні правові титули, які б надавали можливість більш ефективного використання земельних ресурсів. Поряд із цим для юридичних осіб приватного права має бути скасована можливість обходу земельних торгів через одержання земельних ділянок на праві постійного користування.

Понад місяць тому (4 квітня 2021 року) законопроєкт був переданий комітету для ознайомлення. Сьогодні він має бути вже опрацьований, і невдовзі варто очікувати на його появу у списку законів на порядку денному.

Варто зауважити, що зволікання з голосуванням за надважливі закони – це один з показників не лише технічних складнощів, які виникають у розробників, але і внутрішніх проблем в самій Раді. Ми це бачили під час голосування за проєкти №2178-10 (нині – закон № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення»), а також багатостраждальний проєкт №2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Тисячі правок до цих законопроєктів гальмують земельну реформу, навіть не давши їй набрати швидкості і вийти на оперативний простір.

Хворостяний Віталій, журналіст AgroPolit.com