Темні води емфітевзису. Плюси та мінуси довгострокової «оренди по-новому»

До 1 січня 2019 року в Україні діє мораторій на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення. Тобто, офіційно землю ні продати, ні купити. Проте кмітливості у наших людей ніколи не бракувало, тож обхідні шляхи, як придбати ласий шматочок, не купуючи його офіційно, все ж швидко знайшлися. Мораторій було введено Верховною Радою у січні 2001 року, емфітевзис закріпився в Земельному Кодексі України ще 2007-го, а отже, розробити всі можливі схеми часу було задосить. Однією з таких схем виявився емфітевзис. Слово, на перший погляд, дивне, та насправді нічого лячного в ньому немає, адже це просто «оренда на інших правах». І щоб пояснити деталі, AgroPolit.com «копнув глибше» в темі земельного емфітевзису та ділиться з вами.

Що по договору?

Почнемо з того, що емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке може бути відчужене або передане у спадок. Таке право закріплюється договором між власником земельної ділянки та її користувачем. Договір має складатися в письмовій формі. За згодою сторін його можна засвідчити й у нотаріуса. Важливо, що право користування чужою земельною ділянкою підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися й передаватися у порядку спадкування.

Договір емфітевзису може бути як строковий, так і безстроковий. Варто лише пам’ятати, що для земельних ділянок державної або комунальної власності строк не може перевищувати 50 років, а право користування не може бути відчужено, внесено до статутного фонду чи передано у заставу. Безстрокове укладання можливе лише для приватних ділянок. Продаж емфітевзису на комунальні та державні землі здійснюється у формі аукціону.

Читати також: Депутат закликає ввести мораторій на укладення договорів емфітевзису

Крім того, якщо договір укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому, якщо ви розраховуєте на довгострокову перспективу, то потурбуйтеся про те, щоб умови розірвання договору були більш чіткими.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

‒ поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
‒ закінчення строку, на який було надано право користування;
‒  викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

Таким чином, користувач землі може використовувати землю як актив ‒ продати право користування, взяти кредит під нього. Це основні відмінності, які відрізняють договір емфітевзису від стандартного та негнучкого договору оренди.

При зміні власника земельної ділянки договір емфітевзису не втрачає свою силу, його права та обов'язки переходять до нового власника. У разі смерті власника та відсутності спадкоємців, ділянка переходить у власність територіальної громади. І якщо договір емфітевзису було затверджено на термін понад 50 років, цей пункт потрібно буде змінити відповідно до правил емфітевзису для землі, яка перебуває в комунальній власності. Всі інші права та обов'язки сторін залишаються без змін.

Що по грошам?

На відміну від стандартного договору оренди, в якому орендна плата встановлюється в розмірі не менше, ніж 3% (сьогодні максимально вона досягає 13% по Україні, завдяки впровадженню земельних аукціонів) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, рішення про умови оплати в договорі емфітевзису приймається безпосередньо сторонами договору.

Не існує ані встановленого терміну оплати, ані мінімального чи максимального рівня. І тут починається найцікавіше. Наприклад, ви власник ділянки і потребуєте великої суми грошей. Припишіть у договорі, що оплата права користування має бути наприклад за 10 років одним платежем — отримаєте гарну суму. Якщо одноразовий платіж розрахований на 30 чи більше років, то виплата може бути близька до ринкової вартості ділянки.

Читати також: За період реформування 22% земельних паїв змінили своїх власників

Власник ділянки може отримати відсоток від вартості продажу права на її використання. Але такі  умова та розмір відсотка повинні бути прописані в договорі. Та в разі відчуження прав на використання ‒ наприклад, дарування, землекористувач не зобов'язаний звертатися до власника, як і виплачувати йому відсоток.

А як же податки? Емфітевт (землекористувач) не повинен вносити в бюджет плату за землю, це обов'язок власника земельної ділянки. Але в договорі додатково можуть бути прописані умови, за якими податок сплачуватиме користувач. Водночас увесь урожай, зібраний із земельної ділянки, належить землекористувачеві в повному обсязі.

Погляд збоку

Звісно, без «букви закону» нікуди, але AgroPolit.com вирішив поцікавитися у експертів, як емфітевзис почувається на практиці. Адже сьогодні під такими договорами перебуває 40 тис. га сільськогосподарських земель. Так що це ‒ зручний інструмент чи корупційна модель користування землею?

Заступник голови ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин вважає, що вважати емфітевзис «корупційною моделлю» землекористування можуть хіба що люди, які погано розбираються у земельному праві та економіці землекористування.

Емфітевтне землекористування є однією із найдавніших форм користування землею, яке походить із Давньої Греції і стало невід’ємною складовою класичного римського права. Звичайно, для пересічного селянина в Україні слово «емфітевзис» все ще має присмак «екзотичності», хоча це, швидше, наслідок низької обізнаності власників землі щодо правових інструментів землекористування, які дає їм сучасне цивільне законодавство», ‒ розповідає він.

І додає, що коли йдеться про використання приватної землі, власник і потенційний землекористувач мають право самим обрати найбільш прийнятний та вигідний для обох сторін вид взаємовідносин: оренду, емфітевзис, спільну діяльність тощо.

Тих, хто побоюється, що емфітевзис є формою «обходу мораторію», слід заспокоїти ‒ хоч яким би був строк емфітевтного землекористування, власник ділянки та його спадкоємці не позбавляються права власності на ділянку. Довгостроковий емфітевзис у цьому сенсі мало чим відрізняється від довгострокової оренди, але власник ділянки, який передав її на 49 років у оренду, ще тільки розраховує на отримання орендної плати у майбутньому, тоді як передача ділянки у емфітевзис дозволяє одразу отримати бажану суму винагороди без ризику втратити дохід у майбутньому через інфляцію чи інші ризики», ‒ пояснює вигоду Мартин.

На його думку, можливість передавати земельну ділянку у користування на праві емфітевзису ‒ це лише один із елементів економічної свободи власника ділянки.

Радник міністра МВС Михайло Апостол зазначає, що в теперішній ситуації, коли відсутній закон про обіг земель, а тіньовий ринок с/г земель розвивається шаленими темпами, емфітевзис є найкращим варіантом для власника земельної ділянки.

Він продає право користування своєю ділянкою, отримує кошти відразу, а ділянка залишається його власністю чи власністю дітей. Також власник паю виграє і в економічному плані. Прикладом, власник заключає договір емфітевзису на 30 років. Оскільки середня орендна плата за 1 га сьогодні становить 3,5—4 тис. грн, то за цим договором можна продати право користування по 3 тис. грн. Це 90 тисяч гривень, або $3 тис. Продавши ж спекулянтам, більш як $1,5 не отримає, та й із землею попрощається. А у випадку емфітевзису після закінчення договору земля повертається до власника», ‒ зазначає Апостол.

Він додає, що звичайно ж, як і всюди, в договорах емфітевзису є ризики, та від них можна себе захистити.

«Скласти договір юридично грамотно, обумовити всі нюанси, І головне ‒ зареєструвати цей договір у нотаріуса», ‒ наголошує Михайло Апостол.

Читати також: Під договорами емфітевзису 40 тис га землі

Важливість правильного правового оформлення відзначає і старший юрист адвокатського об’єднання «Летрадо» Євген Даниленко.

«Особливістю договору емфітевзису є обмежене законодавство щодо його змісту, порядку укладення, виконання та розірвання. На відміну від договорів оренди землі, регулюванню яких присвячено окремий закон, регулюванню договорів емфітевзису присвячено лише 6 статей Цивільного кодексу України», ‒ наголошує він.

За словами юриста, з одного боку, це дає ширші можливості сторонам договору. Тобто, більшу свободу при створенні договору та визначенні його умов, зокрема щодо його розірвання. Проте він радить чітко прописувати всі умови. Адже правила є, хоч їх і небагато й вони досить загальні.

З іншого боку, це дає більші можливості для зловживань з боку того, хто відповідний договір емфітевзису розроблятиме та нав’язуватиме. Якщо інша сторона не буде вичитувати такий договір та вимагати внесення своїх правок до них, то вона може опинитись у нерівному становищі з контрагентом: останній матиме більше прав і менше обов’язків, аніж той, хто не приділить договору уваги», ‒ зазначає Євген Даниленко.

Економіст IMF group of Ukraine Григорій Кукуруза, розглядаючи емфітевзис з економічної точки зору, вважає, що для ефективного функціонування АПК необхідний вільний обіг земельних ресурсів.

У ситуації, коли із 2002 року в Україні він заборонений ‒ ринковий механізм самостійно почав впроваджувати інструменти-замінники. Одним із таких є емфітевзис, оскільки дозволяє одразу за підписання отримати всю плату за користування землею за встановлений договором термін користування (який, на відміну від договору оренди, не обмежується 49 роками). До того ж, орендатор отримує право перепродажу своїх прав користування, та право внесення їх як заставу при отриманні кредиту, що робить емфітевзис майже повноцінним правом володіння землею. Популярність даних договорів зберігає позитивну динаміку (середньорічний приріст, починаючи із 2010 року, ‒ 100%), проте вони все ще зберігають статус екзотичних та є дорожчими і складнішими в оформленні, ніж договори оренди», ‒ розповідає Григорій Кукуруза.

За його словами, дані договори все одно не здатні повністю замінити ринок землі, оскільки зберігається ризик розірвання договору, й орендатори не отримують стимулу покращувати якість земельних ресурсів та переходити на вирощування культур із вищою доданою вартістю (до прикладу, багаторічних насаджень).

«Саме тому при знятті мораторію договори емфітевзису в Україні фактично втратять свій зміст», ‒ вважає економіст.

Заступник міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова вважає емфітевзис зручним і гнучким інструментом бізнесу, на відміну від оренди.

«Емфітевзис має низку принципових відмінностей. Для того, щоб здати орендовану землю в суборенду, орендатору потрібно отримати згоду власника. Якщо ми говоримо про те, що можна зробити з правом користування землею за емфітевзисом, то це право можна продати, закласти, передати у спадок. Іншими словами, це певний актив, який може використовуватися як для продажу, так і для залучення коштів. Викупити право емфітевзису може і сам власник ‒ він має переважне право купівлі цієї земельної ділянки, якщо користувач вирішив її продати. Це є певною гарантією для того, хто користується ділянкою», ‒ розповідає вона.

За словами заступника міністра юстиції, поки діє мораторій на продаж с/з земель, плату за емфітевзисом можна отримати, скажімо, на 10 чи 50 років вперед.

Існує думка, що це ‒ приклад прихованої купівлі-продажу земельної ділянки. Але ж усі прекрасно розуміють, що навіть якщо угоду укладено на 50 років, то в реєстрі, за правовстановлюючими документами, власник усе одно залишається власником. Якщо ж виникнуть умови для розірвання чи визнання договору емфітевзису недійсним, то ризики несе користувач (який, нагадаю, сплатив за користування на 50 років уперед)», ‒ розповіла Олена Сукманова.  

За інформацією Міністерства юстиції, скарг по емфітевзису Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації не отримувала.

Так, аналізуючи законодавство та думки експертів, можна зробити висновок, що поки в Україні діє мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис залишається одним із найзручніших інструментів, як для власника, так і для користувача земельної ділянки. Завдяки йому власник отримує можливість «заробити» на своїй землі, а користувач — отримати актив для користування чи застави. Проте, є й ризики укладання договору емфітевзису, і власник має бути уважним, щоб потім не «потрапити на гроші» чи в податкову кабалу.

Насамперед потрібно пам’ятати, що податки за землю сплачує не користувач, а власник! Тож у договорі мають бути прописані умови, за яких власникові не потрібно буде платити податок за землю, якою хтось користується. По-друге, в договорі важливо прописати, що право продажу права на використання земельної ділянки чи її відчуження має бути узгоджене з її власником. Інакше ‒ власник може стати жертвою махінацій недобросовісного користувача. І наостанок: договір може бути розірвано у випадку, якщо одна зі сторін повідомила про його розірвання за 1 рік. А як же бути, якщо ви користувач, який розраховує користуватися землею протягом, скажімо, 80 років, а тут власник заявляє про розрив? Щоб у майбутньому не було такої ситуації, пропишіть у договорі умову, що розірвання неможливе раніше від зазначеного термін.

Еліна Редіх журналіст AgroPolit.com