Алгоритм від Мін’юсту – як запобігти рейдерству з реєстрацією договорів оренди на землю

Законодавством передбачено, що договір оренди земельної ділянки укладається в простій письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.  

Зазвичай, у подібних правовідносинах договори укладаються у простій письмовій формі, що на практиці може бути використано недобросовісними особами.

У свою чергу, положенням пункту 1 частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є, зокрема, нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Таким чином, державний реєстратор перевіряє наявність підписів на договорі оренди земельної ділянки або на додатковій угоді про припинення дії такого договору сторін договору, водночас у нього відсутня можливість перевірити справжність таких підписів.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX (далі – Закону) було, запроваджено антирейдерський механізм, який може допомогти власнику, зокрема, земельної ділянки убезпечити від наведених вище ситуацій.

Зокрема, внесено зміни, до статті 209 Цивільного кодексу України, відповідно до яких власник нерухомого майна має право встановити/скасувати вимогу нотаріального посвідчення договору/внесення змін до договору, предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Підтримайте наші агромедіа

Будь-яка сума допоможе працювати на інформаційному аграрному фронті для вас.

Встановлення/скасування вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню.

Така вимога:

• є обтяженням речових прав на нерухоме майно;
• підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав).

Відповідні зміни було також внесено і до пункту 4 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Тож, у разі встановлення вимоги нотаріального посвідчення договорів щодо земельної ділянки державний реєстратор буде зобов’язаний відмовити у державній реєстрації права оренди або його припинення на підставі договору, укладеного у простій письмовій формі.

Відповідно до відомостей Державного реєстру прав у період з 01.07.2021 по 31.01.2023 було зареєстровано 451 обтяження у вигляді вимоги нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно, встановлена власником такого майна.

Варто зауважити, що хоча встановлена власником вимога нотаріального посвідчення договору є обтяженням, водночас її наявність у Державному реєстрі прав не є перешкодою для державної реєстрації прав на відповідний об’єкт нерухомого майна на підставі:

• нотаріально посвідченого договору;
• документа, відмінного від договору, щодо якого власником нерухомого майна встановлено вимогу нотаріального посвідчення.

Вищезазначений механізм допомогає власнику нерухомості (зокрема, земельної ділянки) захистити свої права та уникнути негативних наслідків, пов’язаних з реєстрацією прав на його земельну ділянку всупереч його бажанню та волевиявленню».

Розяснення від Анастасії Князєвої начальника відділу внутрішнього контролю та моніторингу Офісу протидії рейдерству Міністерство юстиції України