Андрій Мартин: У 2024 році можна очікувати зростання цін на землю в межах 10-15%

Ринок землі і все що пов’язано з ним залишається топ-темою агросектору в умовах війни. Після запуску другого етапу ринку сільськогосподарських земель увага аграріїв змістилася у площину цін на землю, консолідацію паїв, відновлення затоплених водами зруйнованої ГЕС земель півдня та прийняття аграрних законів в рамках вступу в ЄС. Про це  AgroPolit.com  в ексклюзивному інтерв’ю говорив зі  старшим проектним менеджером із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрієм Мартином:

AgroPolit.com: Як ви оцінюєте запуск другого етапу ринку землі в Україні?

Андрій Мартин: Старт другого етапу ринку сільськогосподарських земель відбулося дуже спокійно, попри  інсинуації та намагання окремих політиків згущувати фарби. Буму придбання землі юридичними особами не відбулося: за грудень 2023 року було придбано 25 тис га землі, а в лютому 2024 року – 28 тис га, тобто лише на 3 тис. га більше. Основними покупцями на ринку землі залишаються фізичні особи.

Читати до теми: Ринок землі: які міни сповільненої дії закладено в другому етапі земельної реформи?

Війна «забрала» з ринку земель близько 20 %  території України

AgroPolit.com:  Війна сповільнила темпи ринку землі?

Андрій Мартин: Війна «забрала» з ринку земель близько 20 %  території України – це окуповані землі та території, де велися активні бойові дії дій. За моїми оцінками, без війни ринок був би на 20-30 % більшим за обсягом та кількістю транзакцій.  При цьому ринок сільгоспземель на територіях  без активних бойових дій відновився майже до довоєнного рівня. Доступ юридичних осіб пожвавив попит, але не значно, адже ми маємо ринок продавців, а не покупців. Осіб, які бажали б продати свою земельну ділянку, насправді, не так вже й багато. Основні продавці сьогодні – це спадкоємці колишніх пайовиків, діти та онуки, які переважно живуть у містах або навіть інших країнах і вже не мають потреби та зацікавленості у володінні земельною ділянкою. Основні покупці сьогодні – орендарі, адже аграрії не хочуть фрагментувати свій земельний банк, тому, у разі бажання орендодавця продати ділянку, орендар найчастіше використовує своє переважне право на викуп пайової ділянки.

Що буде з ціною землі у 2024 році?

AgroPolit.com: Середньозважена  ціна землі за 2023 рік становить 38,6 тис га (на 13 % більше у порівнянні з 2022 роком). Ваш прогноз: чого чекати з ціною землі надалі?

Андрій Мартин: Прогнози під час війни справа дуже невдячна, проте у 2024 році можна очікувати подальше поступове зростання цін на сільськогосподарську землю – максимум на 10-15%.  Це повзано із тим, що відновлена торгівля сільськогосподарською продукцією морем і маржинальність агробізнесу потроху відновлюється. Порти Одещини виходять на довоєнні показники.

В Україні потреба у консолідації земель поступово зростатиме, адже аграрії-орендарі викуповують земельні ділянки

Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна
 

AgroPolit.com: Після урядової пропозиції з продовження терміну оформлення земельних ділянок для власників невитребуваних паїв  питання №2 для ринку – як відбуватиметься консолідація сільськогосподарських земель. Які ваші прогнози щодо цього?

Андрій Мартин: Питання ухвалення національного законодавства про консолідацію земель обговорювалося з ЄС на  етапі розроблення Плану ЄС для України, але у підсумку до переліку заходів його не включили. Законодавство про консолідацію мають більшість країн ЄС, але на рівні саме національного законодавства, яке може значно відрізнятися від країни до країни. Однак ЄС стимулює консолідацію сільгоспземель земель в рамках Спільної аграрної політики (САП), оскільки вона збільшує конкурентоспроможність фермерів.

В Україні потреба у консолідації земель поступово зростатиме, адже аграрії-орендарі викуповують земельні ділянки у різних місцях і зацікавлені у наступному формуванні єдиних земельних масивів. Єдиний масив завжди вигідніше та зручніше обробляти, аніж розкидані по великій території «клаптики». Наразі у парламенті є кілька «довоєнних» законопроектів про консолідацію, а також над новою версією законопроекту працює Мінагрополітики і у минулому році виставляло його на громадське обговорення.  Тому в Україні вже час починати дискусію про земельну консолідацію.

Сьогодні ми добре бачимо, що українські аграрії суттєво більш конкурентні та динамічні, ніж європейські фермерів, тому можна припустити, що після ухвалення відповідного законодавства у нас процес консолідації земель у нас відбуватиметься швидше, аніж у ЄС. Земельне укрупнення  дозволяє масштабувати агробізнес, призводить до підвищення його маржинальності та дуже важливе для реалізації проектів  меліорації земель, проектів з розвитку  багаторічних насаджень  тощо. Якщо фермер захоче збудувати меліоративну систему  хоча б на 30 га, то зробити це він буде лише на своїй, приватній землі. Інвестувати значні суми в поліпшення чужої, орендованої землі ніхто ніколи не буде.

Зараз в Україні часто існує віртуальна «джентльменська» консолідація земель в умовах «шахматки»

AgroPolit.com:  Яку бачите найоптимальнішу систему  консолідації сільськогосподарських земель в Україні?

Андрій Мартин: Земельна консолідація має бути заснована на волі більшості власників землі у масиві: якщо більшість з власників у рамках одного поля  хочуть ініціювати консолідацію, то вони повинні мати таке право. Шляхом перемовин вони мають знайти варіант, хто і на яких умовах обміняється ділянками. Втім, на мою думку, мають бути і елементи примусової консолідації, щоб уникати варіантів перешкоджання окремими пайовиками нормальному обробітку єдиного земельного масиву чи розвитку на ньому  меліоративної системи. Крім того – має бути мінімальне чиновницьке втручання  у процес.

Читати до теми: Законопроект про консолідацію ринку землі – п'ятнадцять основних положень документу

Сьогодні «середній» за українськими мірками аграрій має 1-1,5 тис. га у обробітку. Якщо він викупить навіть десяту частину свого земельного банку – 100 га землі, то це буде два десятки пайових ділянок у різних місяцях. Якщо він «збере» всю землю у єдиний масив, це дозволятиме менше ресурсів витрачати на обробіток. Лише логістика при веденні агробізнесу – це до третини  всіх затрат. Тобто консолідація землі допоможе суттєво скоротити витрати аграріїв на пересування техніки, застосування засобів захисту рослин, створить реальні передумови для значних інвестицій у меліорацію земель, садівництво та інші капіталоємні заходи.

Зараз в Україні часто існує віртуальна «джентльменська» консолідація земель в умовах «шахматки»: коли орендарі пайових ділянок в межах певної території домовляються між собою, хто яке поле буде обробляти і таким чином мають економію у виробництві. Однак, в умовах функціонуючого ринку земель, ситуація змінюється, адже тепер земля перебуває у власності аграрія і тут гратися «джентельменськими домовленостями» вже мало хто буде.  Будь-який аграрії-власник зацікавлений у тому, щоб його земля була компактно розташована у єдиному масиві.

Після руйнування ГЕС неможливо відновити зрошення мільйонів гектарів земель півдня України

AgroPolit.com: Відновлення земель півдня України – як бути з цим?

Андрій Мартин: Після руйнування греблі Каховської ГЕС частина земель півдня постраждали, але після сходження води  їх наразі обробляють. Проблема в іншому: після руйнування ГЕС неможливо відновити зрошення мільйонів гектарів земель півдня України та наповнити меліоративні канали водою. Лише після звільнення цих територій протягом 5-6 років можна буде відбудувати ГЕС, знову наповнити Каховське водосховище і лише тоді думати про масштабні проекти зрошення. На жаль, через вже незворотні кліматичні зміни, допоки на півдні України не буде зрошення – дійсно сталого сільського господарства там не буде.

Якщо Україна вступить в ЄС, то право на безоплатну приватизацію доведеться поширити на всіх громадян країн ЄС

AgroPolit.com:  Яких важливих земельних законопроектів очікується прийняття найближчим часом?

Андрій Мартин: Найближчим часом можна розраховувати на ухвалення парламентом, так званих, «євроінтеграційних» законопроектів, які приводять наше національне законодавство до вимог правової системи ЄС. Також частиною наших зобов’язань перед міжнародними партнерами є ухвалення спеціального закону про Державних аграрний реєстр – вже всі переконалися, що ця інформаційна система стає досить ефективним майданчиком взаємодії аграрія із державою.

 Читати до теми: Які аграрні реформи чекають сектор в рамках схваленої ЄС програми Ukraine Facility?

Для вступу в ЄС також важливо реалізувати Державну антикорупційну програму. Одним із найбільш політично складних буде вирішення питання безоплатної приватизації землі. У березні 2022 року (на час війни) безоплатна роздача комунальної землі була заборонена. Однак зараз ми бачимо заклики політиків повернутися до цього процесу, аби надавати ділянки військовослужбовцям. Це дуже сумнівна пропозиція, бо достатніх площі державної та комунальної землі вже давно немає і спроби організувати роздачу її залишків буде надзвичайно несправедливими – адже більшість військовослужбовців залишаться без землі. Крім того, більшості військовослужбовців та членів їх сімей земля взагалі не потрібна – вони переважно бажають одразу її продати. Тому державі краще допомагати захисникам не землею, а грошима – це буде більш справедливо, виправдано та ефективно. Крім того, якщо Україна вступить в ЄС, то право на безоплатну приватизацію доведеться поширити на всіх громадян країн ЄС, адже дискримінація в ЄС заборонена. Очевидно, що лише це вимагатиме від нас переглянути корупціогенні правила безплатної роздачі земель.