Ринкова ціна на землі сільськогосподарського призначення з 1 липня 2021 року: зміна НГО призведе до її перезавантаження

У зв’язку з наближенням початку вільного обігу земель сільськогосподарського призначення, а точніше до вже існуючого на відкритий ринок потраплять земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва приватної форми власності (фактично – паї), логічно набуває актуальності питання ринкової (обігової) вартості таких наділів.

Земельна реформа в Україні

Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

Відразу необхідно зазначити, що однозначної відповіді на це питання не має жоден експерт і прогнозувати, яким чином проявить себе механізм ціноутворення на такий товар з урахуванням внутрішніх економічних чинників в Україні, надзвичайно складно.

Читати до теми: Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Відповідно до даних Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, близько 7 млн українців (19%) мають земельні паї з середнім розміром близько 4,2 га, загальною площею близько 30 млн га, що становить 73% всіх земель сільськогосподарського призначення в Україні.

Рано чи пізно кожен власник такого наділу, навіть не маючи наміру продати, замислиться на тим, якою ж є реальна вартість його ділянки, адже капіталізація власного майна необхідна не лише для продажу, а і для таких нескладних побутових ситуацій, як кредитування, позики або ж інвестиції.

Законодавче підґрунтя для формування реальної ціни на землю в нашій державі далеке від досконалості, більше того, воно фактично жодним чином не передбачає ніяких гарантій зростання вартості чи утворення певного «курсу».

Читати до теми: «Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативною грошовою оцінкою?»

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 552-IX), який набирає чинності з 1 липня 2021 року, передбачені зміни до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, а саме: «Доповнити пунктом 22 такого змісту: до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку».

Враховуючи, що станом на 01.01.2021 року в Україні середня нормативно-грошова вартість 1 га земель сільськогосподарського призначення (ріллі) становить 27,5 тис. грн (менше ніж $1 тис.), нескладно дійти висновку, що цей показник абсолютно «відірваний» навіть від теоретично можливої ринкової вартості.

Читати до теми: Земля України без гриму: основні положення та наслідки закону про вільний ринок

Зрозуміло, що ціна продажу земель матиме всі перспективи для зростання, і ніхто не змушений за безцінь продавати власне майно, але забезпечити чесний і прозорий ринок земель – однозначно першочергове завдання органів державної влади.

Варіант із перерахунком нормативно-грошової вартості 1 га земель сільськогосподарського призначення (фактично чергового проведення всеукраїнської нормативно-грошової оцінки) та приведення її до реального ринкового показника, дещо виправив би ситуацію, але навіть якщо влада зініціює такий процес сьогодні, то до 1 липня 2021 року це нічого не змінить, адже діяти така оцінка зможе лише з 1 січня 2022 року.

Читайте до теми: Ринок землі в Україні: хронологія земельної реформи (ОНОВЛЮЄТЬСЯ)

Тому необхідні швидкі та ефективні рішення, що сформують правила ринку та стануть запобіжниками знецінення українських чорноземів і підтримають громадян, які мають наміри продати власні паї.

Довкола цього питання серед експертів не вщухають дискусії, зрозуміло лише одне: це має бути механізм, створений державою, за участі фахівців та громадськості. Лише спільні напрацювання можуть дати гарантії всім власникам земельних наділів на прозорий ринок.

Земельний довідник України 2020 — інфографічний навігатор по ринку землі

Скачайте довідник українською або англійською мовою.

Одним із механізмів, який би став запорукою утворення реальної ринкової вартості земель, може бути встановлення на перехідний період (наприклад, до 1 січня 2030 року або до проведення чергової нормативно-грошової оцінки) норм, за якими продаж земельної ділянки можливий лише у випадку, якщо її вартість за 1 га, згідно з договором купівлі-продажу, є не меншою ніж вартість 1 га землі з відповідними економічними показниками та проведеною експертною оцінкою, проданої раніше. Для цього необхідно у реєстрі речових прав створити функціонал, за допомогою якого нотаріус матиме можливість бачити «найбільшу ціну, за якою було вчинено правочин», і купівлю-продаж здійснювати під наглядом відповідно уповноваженого органу з першочерговим правом викупу за державою. Для старту такого механізму державі (у тому числі органам місцевого самоврядування) необхідно або фінансово забезпечити своє право викупу і самій купувати ділянки у громадян, які бажають продати свої наділи, або ж винести на ринок власну пропозицію з-поміж земель державної чи комунальної власності і встановити реальну їх вартість з урахуванням висновків експертів та погоджень окремих відомств, а також за результатами проведених аукціонів з продажу. В обох випадках необхідно зберегти право купівлі-продажу на визначений період виключно для фізичних осіб – громадян України та органів державної влади чи місцевого самоврядування.

Дивитися до теми: Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

У контексті вище запропонованого підходу достатньо складових для формування низки комбінацій, які могли б утворити комфортний та практичний «місток» для переходу ринку землі на чергову сходинку еволюції. Але, на превеликий жаль, поки що ці ідеї просуваються лише на рівні публікацій та ініціатив.

Вище зазначене свідчить лише про одне: що нинішнє законодавство однозначно потребує змін та доповнень і робити це необхідно до 1 липня 2021 року, адже шляхом нескладних маніпуляцій ситуацією для себе скористаються різного роду ділки, які наразі мають можливість за безцінь скуповувати людські паї.

Всі ці ризики провокує і соціально-економічна напруга у суспільстві. Село без перебільшення знаходиться на межі виживання, і навіть якщо людина в силу обставин змушена буде продати свій наділ, «стартова цінова пропозиція» буде невтішною, і по суті продаж за заниженою ціною земельного паю жодним чином не покращить матеріальне становище такого продавця.