Використання земельних ділянок без договору оренди

Укладення договору оренди має важливе значення для орендаря та орендодавця.

Однак часто на практиці сільгосппідприємства використовують земельні ділянки без договору.

Наразі, якщо договір не укладено, він не може пройти державну реєстрацію. А це у відносинах між орендарем та орендодавцем має вирішальне значення для чинності угоди.

Читати до теми: Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання земель в Україні є платним. Об'єктом плати є земельна ділянка. Згідно з пунктом 288.1. статті 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди тієї земельної ділянки.

Тому якщо немає договору оренди, орендар не має підстав для користування ділянкою на умовах оренди та сплати коштів саме як орендної плати за таке користування, а орендодавець не мають права отримувати орендну плату або вимагати її сплати.

Такі площі земельних ділянок, щодо яких договори оренди не укладені, не включаються до об'єкту оподаткування єдиним податком.

Фактично користувач такої ділянки безпідставно зберіг у себе кошти, які повинен заплатити за користування.

Великим ризиком користування земельною ділянкою без договору є можливість протиправного заволодіння земельними частками та нерухомим майном.

Якщо взяти до уваги статистику, то станом на 01.01.2020 року в Україні укладено 5 млн договорів оренди, що на 11% більше, ніж у 2017 році.

Після полегшення реєстрації прав оренди та збільшення орендної плати, кількість укладань та державних реєстрацій договорів збільшилася. Більшість договорів (близько 2,3 млн штук) укладено на останні 8-10 років.

Як відомо, саме на період дії договору оренди орендарі можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Середня цифра на обмін такими правами складає 1-1,5 млн га. Тому, хоч і відбулося полегшення реєстрації прав оренди, більшість орендарів не хочуть виходити, так сказати, з «тіньової оренди» та платити податки.

Читати до теми: «Земельний довідник України 2020» – база даних про земельний фонд країни

Важливо зауважити, що у випадку використання земельних ділянок без договору оренди або інших правових підстав для користування з вини користувача, настають правові наслідки, передбачені ст. 157 Закону України. Також відповідальність за завдану шкоду або невиконання обов'язків може наставати лише за наявністю підстав, до яких законодавець відносить протиправну поведінку і вину. Якщо хоча б один з елементів відсутній, цивільно-правова відповідальність не наступає.

Найголовніший ризик відсутності договору оренди: якщо одна зі сторін порушуватиме досягнуті з вами домовленості, вам буде складно захистити свої права!

Тож коли будете здавати в оренду земельну ділянку, завжди укладайте договір оренди:

1. Прописуйте права та обов'язки орендаря та орендодавця.
2. Обов'язково реєструйте договір оренди.
3. Не бійтеся говорити: ви повинні висловлювати свої думки та обговорювати ситуації, пропозиції.

Наразі більшість орендарів та орендодавців, які уклали договір оренди, мають впевненість та безпеку в користуванні цією земельною ділянкою, опираючись на законний документ.