Земля дійшла до Конституційного суду – 5 головних міфів про мораторій

Мораторій на землі сільськогосподарського призначення існує вже понад 16 років. Незважаючи на те, що запровадження ринку землі може змінити на краще життя десятків мільйонів українців, значна частина суспільства проти скасування мораторію. Як міфологізувалось головне багатство країни?

17 лютого група народних депутатів України зареєструвала у Конституційному суді подання щодо скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. «Через шість місяців cуд може відмінити мораторій і де-юре запустити ринок землі, – каже один з ініціаторів подання народний депутат Олексій Мушак. – Є порушення як мінімум п’яти статей Конституції, серед яких основне – порушення права власності, яке складається з трьох частин: володіння, користування та розпорядження. Саме останнього позбавлені громадяни України”.

Варто нагадати, що вперше мораторій був запроваджений Верховною Радою у січні 2001 року. Ініціатор рішення – народний депутат Анатолій Матвієнко. Закон передбачав, що мораторій діятиме короткостроково – до прийняття закону про обіг земель с/г призначення чи відповідної норми у Земельному кодексі. Пізніше того ж 2001 року парламент прийняв Земельний кодекс, однак у ньому не йшлося про скасування мораторію – навпаки закон продовжив його дію до кінця 2005 року. Після цього дію мораторію продовжували ще 8 разів: у 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 і востаннєу 2016 році – до 1 січня 2018 року.

За 16 років дії мораторію земельне питання стало одним з найспекулятивніших політичних гасел та обросло десятками міфів. VoxUkraine вибрав та проаналізував достовірність найпоширеніших «земельних міфів».

 Мiф 1. Після відміни мораторію землю скуплять у селян за безцінь

За даними дослідження Київського міжнародного інституту соціології, лише кожен шостий українець підтримує скасування мораторію. Головні страхи власників паїв – низька ціна на землю, тиск щодо продажу землі та шахрайські схеми купівлі. Однак парадокс полягає в тому, що понад ½ опитаних українців у цілому та ⅓ власників паїв очікують, що скасування мораторію принесе вигоди для економіки держави.

Насправді саме мораторій щорічно “краде” у 6,9 млн власників паїв до 90% потенційного доходу, особливо через низьку вартість оренди землі, яка є однією з найнижчих у Європі. За підрахунками експертів агросектору Олега Нів’євського та Дениса Нізалова, середня вартість оренди землі с/г призначення в Україні у 2015 році була більш ніж у 10 разів нижча справедливої вартості. За даними Держгеокадастру, середній орендний платіж в 2015 році склав $37/га. Основні причини – мораторій на продаж землі, висока вартість обслуговування земельного банку та поганий доступ до капіталу. Згідно з розрахунками експертів, якби ринки й чинники виробництва працювали нормально, вартість оренди могла б скласти $455/га.

У країнах Центрально-Східної Європи ціна на земельні ділянки та вартість оренди почала зростати одразу після відкриття ринку землі в 1990-х. Річне зростання ціни оренди складало приблизно 20%. На сьогодні середня вартість оренди одного гектару землі в Угорщині коштує $100-150, в Болгарії – $279. Ще дорожче земля у Західній Європі: у Данії – $700-750, Нідерландах – $600-650.

Міф 2. Іноземці скуплять землю і використовуватимуть її неефективно

Безумовно, один з найпопулярніших політичних міфів. Однак і він не має нічого спільного з правдою. Перш за все, Земельний кодекс обмежує коло покупців земель с/г призначення громадянами та юридичними особами України, які займаються веденням сільськогосподарського виробництва.

Однак, досвід сусідніх країн також яскраво свідчить, що цей міф, у кращому випадку, велике перебільшення. По-перше, переважна більшість країн у перші 5-10 років лібералізації відкривають ринок лише для громадян та юридичних осіб резидентів. Наприклад, у Польщі, Румунії та Естонії іноземцям та іноземним юридичним особам довгий час було заборонено купувати землю. У Чехії іноземці не могли купувати землю до 2011 року. У Словаччині іноземці отримали право купувати земельні ділянки лише у 2014 році. Хорватія ще й досі не відкрила ринок землі для нерезидентів.

В Україні теж плануються такі обмеження: законопроект "Про обіг земель с/г призначення", який був поданий до Верховної Ради, має аналогічні застереження щодо участі іноземного капіталу в угодах купівлі-продажу сільськогосподарських угідь.

По-друге, дуже сумнівно, що іноземці зможуть за короткий термін викупити значну частину земельних ділянок. Один з прикладів – сусідня Словаччина.

«У Словаччині два роки тому відмінили мораторій (для іноземців. – Авт.) – і нічого не сталося. Тільки 5-7% земель перебувають у власності іноземців», – пояснює в інтерв’ю співголова Стратегічної групи радників з питань реформ при Кабміні, екс-міністр фінансів Словацької Республіки Іван Міклош.

По-третє, не пускати іноземців на ринок – погана ідея, оскільки це може негативно вплинути на вартість землі. У дослідженні «Обмеження на ринку земель с/г призначення: огляд міжнародного досвіду та уроки для України» відзначається, що обмеження на володіння чи обіг земель, у тому числі заборона на продаж землі іноземцям, знижують попит, в результаті чого ціна є нижчою. «Якщо український ринок с/г земель ізолювати від іноземців, втрат зазнають власники паїв», – зазначають автори дослідження.

Саме так трапилося у канадській провінції Саскачеван у 1974 рроці. Провінція обмежила максимальний обсяг сільгоспугідь, які можуть належати нерезидентам. В результаті, ціна на землю зменшилася на $10-85 за га.

Є ще один нюанс. Саме мораторій та орендні відносини сприяють неефективному використанню землі. Експерт з питань земельного законодавства Павло Кулинич вивчаючи досвід ФРН, Франції, Польщі та Нідерландів дійшов висновку, що важливу роль у збереженні земель відіграє право приватної власності. Фермер, який придбав землю за власні кошти, оберігає її як основний засіб фермерського господарювання.

Міф 3. Більшість землі дуже швидко скуплять агрохолдинги

Все в точності навпаки. Досвід сусідніх країн – Польщі, Чехії, Словаччини демонструє, що вільний ринок є стимулом розвитку дрібного та середнього агробізнесу.

Одним зі способів, який сприяє розвиткові фермерських господарств, є обмеження площі земельних ділянок, які можуть бути у власності однієї людини. Так, у Польщі законодавство обмежує розмір земельних ділянок до 500 га. В Угорщині максимальна площа у власності фізичної особи – 300 га, при цьому площа, яка може знаходитися у використанні – 1,200 га. У Словаччині середній розмір ділянок становить 0,45 га.

Навіть у країнах, де не встановлено граничної площі землі у власності, створюються десятки тисяч фермерських підприємств. Наприклад, у Фінляндії лише фермерських господарств більше 30 тис. га, а разом підприємств, які займаються сільським господарством нараховується більше 100 тис. га.

По-друге, створення ринку не означає автоматичного розпродажу всіх земель. У Франції 75% угідь використовуються на правах оренди, а середній розмір угод продажу землі – 3,3 га. У Швеції у 2005 році 85% угод купівлі-продажу землі були на ділянки площею менше 10 га, при тому, що 40% землі знаходиться в оренді.

В Україні ситуація кардинально відрізняється. Ціну на землю встановлює не ринок – вона формується на підставі нормативної грошової оцінки, яка може бути як нижчою, так і вищою за ринкову. Низька ціна оренди дозволяє агрохолдингам накопичувати великий за площею земельний банк. «Великим агрохолдингам набагато вигідніше орендувати землю за копійки, ніж купувати за ринкову ціну, чи платити оренду на підставі ринкової вартості землі», – пише народний депутат від БПП Сергій Хлань.

Завдяки мораторію агрокомпанії змогли акумулювати великі за площею земельні банки. Хоча господарську діяльність в АПК ведуть понад 50,000 компаній, ринок є монополізованим – 100 найбільших компаній орендують 6,5 млн. га орної землі (20% загальної площі земельного фонду). При цьому, десять найбільших компаній орендують від 125 до 654 тис. га. По суті, існування мораторію сприяє розвитку агрохолдингів, адже лише вони мають доступ до фінансових ресурсів. Селяни не можуть взяти кредит під заставу землі і це ускладнює розвиток власного бізнесу.

Зрештою, більшість агрохолдингів закредитовані, вони не мають вільних грошових ресурсів для купівлі всього земельного банку, який сьогодні орендують. З іншого боку, провести таку кількість угод купівлі-продажу ділянок фізично неможливо з двох причин. По-перше, за рік система реєстрації прав спроможна обробити до 800 тис. угод. У 2014 році система вже працювала на межі можливостей. По-друге, процесові купівлі-продажу заважає високий рівень фрагментації земель: середній розмір кожної ділянки складає 3,6 га, а це 270 тис. ділянок на 1 млн га землі.

Міф 4. Скасування мораторію – дорога до безладу й тіньового ринку

Насправді тіньовий ринок землі, пов’язаний з продажем земельних ділянок, існує вже сьогодні. Найчастіше, за словами президента Асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Алекса Ліссітса він проявляється в оформленні «договорів (оренди, – Авт.) на 50 років та емфітевзису». За останніми підрахунками УКАБ, обсяг тіньового ринку складає від 10 до 12 млрд грн на рік.

Незаконне та тіньове використання землі має загрозливі масштаби. За розрахунками проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» після прийнятого в 2015 році обмеження щодо мінімального строку договору оренди на рівні 7 років перевело короткострокові орендні відносини у тіньовий сектор. Крім того, понад 2 млн га земель колективної власності та відумерлої спадщини взагалі використовується на умовах самозахвату.

Важливим наслідком запровадження прозорого ринку землі є врегулювання права власності та користування. У власників та користувачів більше не буде необхідності обходити мораторій, що сьогодні трапляється доволі часто і сприяє появі тіньового ринку. Що більш важливо, ті власники, які не матимуть змоги обробляти землю або будуть збитковими, зможуть продати землю більш ефективному фермеру.

 Міф 5. Мораторій – гарантія суверенітету та економічного розвитку держави

Насправді, все навпаки. Мораторій жодним чином не сприяє збереженню суверенітету країни. Через дію мораторію знищується важливий державний ресурс, економіка недоотримує мільярди, а громадяни залишають безправними власниками земельних ділянок – вони можуть лише здавати її в оренду за копійки.

Мораторій негативно впливає на права та добробут населення. «Він порушує права 6,9 млн власників, більшість з яких є людьми похилого віку, зменшує добробут сільського населення за рахунок зниження орендної плати та неможливість використання продажу земель як способу подолання негативних шоків», – пояснює Денис Нізалов.

Окрім цього, на думку експерта, використання надто дешевих земельних ресурсів призвело до скорочення робочих місць у сільському господарстві за рахунок заміщення працемістких технологій землемісткими.

На думку директора інвестиційної компанії Dragon Capital Томаша Фіали, земельна реформа є однією з ключових для України, аналогічно з пенсійною та антикорупційною. Один з позитивних наслідків запровадження ринку – зростання інвестиційної привабливості галузі. притік

«В Україні дуже хороша земля, це такий місткий актив, під який можна залучити найбільші інвестиції – і внутрішні, і зовнішні. Ці інвестиції можуть дати миттєвий і потужний поштовх економічному росту», – прогнозує Фіала. За його оцінками ринок землі може дати Україні додатково $2-3 млрд інвестицій в рік, що може суттєво вплинути на розвиток вітчизняного АПК.

Олександр Ярощук

Передрук: voxukraine.org