Земля під акваторіями портів: законодавчі суперечки стримують інвестиції в Україні

В Україні законодавчі суперечності щодо розпорядження земельними ділянками під акваторіями морських портів створюють ризики для інвесторів і гальмують розвиток портової інфраструктури. Через невизначеність повноважень Кабміну та обласних державних адміністрацій договори оренди можуть оскаржувати навіть після будівництва та запуску об'єктів. Про це йдеться в матеріалі Latifundist.com.

За словами представників бізнесу, нинішня правова ситуація відлякує як українських, так і міжнародних інвесторів. Зокрема, через ризик скасування договорів оренди міжнародні фінансові установи, серед яких ЄБРР, можуть відмовлятися фінансувати портові проєкти.

Основна проблема полягає в неузгодженості Водного та Земельного кодексів. Водний кодекс визначає Кабінет міністрів органом, який розпоряджається акваторіями морських портів. Водночас Земельний кодекс регулює передачу земельних ділянок в оренду та визначає відповідні повноваження органів влади.

На практиці обласні державні адміністрації та органи місцевого самоврядування роками передавали такі ділянки бізнесу в користування. Однак прокуратура оскаржує ці рішення, наполягаючи, що розпоряджатися землею під акваторіями має виключно уряд.

За оцінкою юриста Interlegal Дмитра Очколяса, ризик отримання позову прокуратури в таких випадках становить 70–80%. Якщо суд визнає договір оренди незаконним, інвестора можуть зобов'язати демонтувати збудовані об'єкти та повернути ділянку державі.

Проблема стосується не лише приватного бізнесу, а й державної Адміністрації морських портів України. Зокрема, у 2021 році АМПУ отримала від територіальної громади землю для будівництва причалу №8 у Миколаєві, але вже за рік договір розірвали за позовом прокуратури, що призвело до зупинки будівництва.

Невизначеність також ускладнює реконструкцію наявної інфраструктури. За словами представників АМПУ, для відновлення пошкоджених причалів потрібні належно оформлені земельні ділянки з кадастровими номерами. Без зрозумілої процедури їх отримання реконструкція стає проблематичною.

Показовим є випадок компанії Risoil, яка інвестувала 1,5 млрд грн у будівництво двостороннього пірса в порту Чорноморськ. Відведення землі під об'єкт стало предметом судових спорів і кримінальних проваджень. Сам пірс запустили у травні 2023 року. У 2025 році ВАКС виправдав трьох колишніх посадовців у справі щодо відведення ділянки, а в липні 2026-го апеляція залишила вирок без змін.

Ще один приклад — справа щодо 11,7 га в Аджалицькому лимані, які орендувала «Хлібна гавань». 18 березня 2026 року Верховний Суд ухвалив остаточне рішення про скасування договору оренди та повернення ділянки у державну власність.

В Одеській обласній прокуратурі повідомили, що подали п'ять позовів щодо скасування права оренди земель в акваторіях портів. Три з них уже задоволені, ще два перебувають на розгляді Господарського суду Києва. У прокуратурі наголошують, що діють відповідно до чинного законодавства та захищають інтереси держави.

Під час круглого столу в Одесі представники портового бізнесу, юристи, народні депутати та державні органи обговорили шляхи врегулювання проблеми. Серед запропонованих рішень — визначити органи, уповноважені Земельним кодексом, розпорядниками земель під акваторіями портів, а також дозволити передавати такі ділянки в оренду для будівництва гідротехнічних споруд та інших об'єктів, передбачених планами розвитку портів.

За підсумками зустрічі учасники ухвалили резолюцію про підготовку змін до Водного та Земельного кодексів, а також закону «Про морські порти України».

Голова аграрного комітету Верховної Ради Олександр Гайду зазначив, що пропозиції спочатку узгодять із парламентськими комітетами, міністерствами та правоохоронними органами. Зміни можуть внести як окремим законопроєктом, так і до вже зареєстрованого документа, який готується до другого читання.

Конкретних строків підготовки законодавчих змін поки не визначили.