5 кроків для голови новоствореної ОТГ у земельних відносинах

Жителі громад під час місцевих виборів 25 жовтня 2020 року  обрали голів ОТГ, яким належить очолити рух у напрямку розвитку територій. Серед ключових питань для вирішення головами ОТГ є земельне питання. Важливим джерелом надходжень до бюджетів ОТГ є земельний податок та кошти від оренди земель, які  потрапляють до розпорядження ОТГ. Завдяки якісному діалогу між користувачами ділянок та власниками землі у громаді, організації процесів обліку та нагляду за ділянками голова ОТГ може зарекомендувати себе як успішний управлінець та забезпечити авторитет на території. 

Що ж має зробити голова громади на своїй посаді у земельному питанні у першу чергу? Пропоную 5 найважливіших кроків для голови ОТГ у земельних відносинах.

«Земельні котики»: правильно будуй земельну політику

Перший повний онлайн-курс про управління зембанком

1.    Створити дієву команду

Перше, що має зробити голова ОТГ – це побудувати команду землевпорядників, які будуть реалізовувати земельну реформу у межах громади. Ми живемо у той час, коли необхідно змінювати паперові носії інфомації про землю у громаді (розрахунки за користування комунальними землями, земельні податки, та інші відомості), на цифрову форму. Землевпорядники, яких наймуть голови ОТГ, мають зорієнтуватися у процесі переходу до цифровізації та мати бажання працювати. Шукати фахівців для земельного відділу варто у колишніх сільських радах. Зрозуміло, що у багатьох сільрадах є землевпорядники, які малюють довідки фломастером, рахують роки до пенсії та не готові до нових реалій. Але є ще чимало молодих й абіційних людей, які повернулись у свої села після отримання освіти. Саме такі кадри мають відповіний фах – вони прагнуть змін, і готові допомогти голові новоствореної ОТГ реалізовувати на місцях земельну реформу.

2.    Визначити цифрові межі громади

Наступним кроком є визначення цифрових меж громади. Зазвичай межі сільскої або селищної ради відображенні суто на папері: землевпорядникики малювали чи передруковували їх власноруч. Часто на стінах можно було зустріти таку-собі карту, на якій фахівці бачили межі свого ОТГ. Зараз сучасні технології дозволяють вести цифровий облік земельних банків. Такими технологіями вже певний час користується чимало агропідприємств, вони доступні та інтуїтивно зрозумілі у використанні. Тому одне з завдань новостовренного голови ОТГ – сворити онлайн-карти своїх меж. Така цифровізація – це відображеня не тільки меж, а і кварталів та зон. Добре, якщо у системі також будуть зазначені колишні межі громад, районів, сіл та селищ — це дає можливість співпрацювати з тими територіями, які є поруч.

3.    Провести аудит земельного банку ОТГ

Після того, як ми визначили свої межі, потрібно зрозуміти яким земельним банком вододіє ОТГ, хто є користувачем і хто є землевласником. Слід провести консалтинг, отримати інформацію з цифрових реестрів, таких як Feodal.online, наприклад, і звести її до единої платформи. Завдяки такому аудиту голові ОТГ та землевпоряднику буде легко, наприклад, віднайти людину, яка раніше скористалась правом на безоплатну передачу земель у межах вашої громади, або тих, хто вже отримав ділянку під забудову. Після того для отримання документу знадобиться декіька кліків, аби він опинився у вас в руках.

Найважливіше завдання земельного аудиту – це можливість знати, хто користується землею, хто має незареєстровані договори, хто має городи та кому нараховувати земельний податок, а кому ні. Слід розуміти, що якщо ви не закладете фундамент, далі як не підпирай хату, вона все одно завалиться. У земельних відносинах слід мати якісні чіткі дані та межі, створювати умови для їхнього подальшого аналізу та швидкого доступу чи оновлення за потреби. Необхідно забезпечити можливість для кожного спеціаліста земельної служби, який оперує даними, за лічені хвилини отримувати відомості для звітів, роботи копіювання, виготовляти довідки. До цього часу, коли ці відомості були у паперовій формі, пошук інформації для довідок тривав годинами, та не було реальної можливості уникнути помилок у роботі спеціалістів.

На карті відображені користувачі земельних ділянок

Електронний облік оптимізує роботу ОТГ та землевпорядників, бо ніхто з них не отримує особливого задоволення від копіювання паперових карт «на коліні». Ми, Feodal.online, займаємось глибоким аудитом земельного банку – не лише аграрних підприємств, але й ОТГ. Ми допоможемо вам провести такий аудит якісно та швидко.

4. Якісно використовуйте отриману інформацію

Перший крок, який необхідно зробити керівнику ОТГ – це навести лад на земельній мапі громади та поговорити з користувачами ділянок. Кажуть, що хто володіє інформацією, той володіє світом. У нашому випадку – хто володіє та вміє користуватись інформацією, той володіє ОТГ. На цьому етапі важливо встановити зв‘язок із користувачами земель ОТГ. Тобто, зібрати всіх та поспілкуватись. Сказати, наприклад: «Хлопці, вам необхідно зареєструвати договори оренди. Тому що, гляньте, у вас тут і тут прогалини. Тому давайте виправляти цю ситуацію, реєструйте свої договори оренди у нашого реєстратора в ОТГ». Як правило, в ОТГ є державний реєстратор речових прав на нерухоме майно, тому, відповідно, це буде можливістю отримати надходження до бюджету.

Другим кроком є отримання надходжень від оподаткування. Він випливає з попереднього. Після того, як оренду зареєстровано, бюджет громади починає отримувати від неї як мінімум єдиний податок з сільгоспвиробників. Чим більше зареєстровано землі – тим кращі надходження. Так само бюджет громади отримує надходження від тих, хто працює на загальній системі оподаткування. Досить часто такі орендарі повертають власникам ділянок або сплачують замість людей земельний податок.  

Третій крок – детінізація як великих орендарів, так і малих фермерів в ОТГ. Якщо додати податки від усіх одноосібників, які працюють у громаді, це випливе у суттєві суми. Тому існує необхідність встановити контакт із одноосібниками, вивести їх, щоб працювати на білу та чесно. Таким чином, голова ОТГ має встановити зв‘язки з усіма орендарями та землекористувачами, сказати: «Хлопці, працюємо чесно, реєструємо свої договори оренди, сплачуємо податки. Бо ОТГ має всю інформацію про земельні ділянки, які перебувають в оренді, запрошую Вас до діалогу». Таким чином, голова ОТГ має заохотити зареєструвати усі вільні земельні ділянки. Після того, як ви проведете інвентаризацію й усі відомості про землю будуть у вільному доступі, можна очікувати, що частина фермерів захочуть дореєструватися,  частина – не захоче. Але орендарі будуть знати, що усі прогалини та проблеми прозорі. Більше того, орендарі будуть виявляти бажання отримати інформацією та провести  аудит земельного банку сусіда, аби добрати землі. Зрештою, ОТГ виграє від такого процесу. Не буде війни між землекористувачами. Якщо справа піде добре, вас, як голову ОТГ, будуть носити на руках та, умовно кажучи, пилинки здувати.

5. Результативність проведенного земельного аудиту в ОТГ

Що отримає громада від проведеного земельного аудиту – надходження до бюджету. Після того, як ви зустрінетесь з людьми у громадах, розкажете їм про прозорі правила гри, запросите працювати чесно, можна сподіватись, що надходження від земельних податків зростуть. Звичайно, можна очікувати, що буде 1% людей, які ніколи не платять, але від більшості користувачів ви отримаєте надходження.

Досить часто виникало питання, а чи не злякаються жителі громад та орендарі зростання податкових витрат. Якщо гроші будуть нараховуватись прозоро, то, швидше за все, ні. Тому що, якщо, скажімо, до людини прийде платіжка на сплату 100 грн податку, хоч реально він знає, що мав би віддати 200 грн – звичайно, він не буде наполягати, щоб йому нарахували більше. Але це робота землевпорядного відділу навести лад та зробити фінансове питання прозорим. Якщо говорити про державну реєстрацію речових прав, які до того були у тіні, то бюджет ОТГ отримає додатково кошти від державної реєстрації. Але, звичайно, досягти якісного обліку, проводячи і надалі розрахунки податків у Excel, на коліні, на листочку, якимось іншим чином, буде важко. Якщо ви не зробите процес нарахування земельного податку хоча б наполовину автоматизованим, з чітким розумінням, хто і де має сплачувати, ситуація не зміниться на краще. Бо люди навпаки ображаються, коли податкова одним нарахувала земельний податок, а інших пропустила. Для когось навпаки цей податок може знизитись, а виявиться, що йому нараховували забагато. У будь-якому випадку землевпорядник, якщо до нього звернуться представники громади, буде мати необхідні цифрові інструменти та зможе довести правильність нарахування чи уточнити відомості. Тоді багато питань знімуться, а конфлікти зникнуть.

Карта термінів дії договорів користування земельними ділянками

Як висновок, скажу, що нині пройшли вибори – є голови новостворених ОТГ, вони починають працювати для своїх громад. Ми, Feodal.online, які зробили не один аудит ОТГ та провели аудит земельного банку майже на 11 млн га сільськогосподарських земель на території України, бажаємо вам, нові очільники, мати сили та бажання до цифровізації відносин зі своїми власниками та користувачами земельного банку. Бажаємо вам пройти ці 5 кроків і бути успішними у земельних відносинах громад. А якщо потрібна допомога – ми допоможемо, звертайтеся за інформацією, порадою, консультацією та функціоналом.