Закон 485-ІХ про планування використання земель: що зміниться для власників паїв, громад і Держгеокадастру

Прийнятий парламентом закон 485-ІХ «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель» запускає розробку нового комплексу документації на площу територіальних громад – «Комплексний план просторового планування території громади».

Відомо, що наявна документація ділиться на архітектурну та землевпорядну. Автори закону 485-ІХ якраз планують останніми нововведеннями поєднати ці дві складові та мають на меті уникнути спорів розпорядження землями між органами місцевого самоврядування.

Розглянемо наявні документації на територію сільських рад.

Землевпорядна документація

1. Організація території земельних часток (паїв)

2. Формування території і встановлення меж сільської ради

3. Встановлення меж населених пунктів

4. Схема землеустрою території сільської ради.

Архітектурна документація

1. Генеральний план населеного пункту

2. Детальний план території

Нова документація

Комплексний план просторового планування території громади

Всі перераховані види документації містять потужню планувальну і картографічну складову та пов’язані між собою межами, об’єктами, угіддями.

Нова документація має статус землевпорядної та архітектурної водночас. Про це свідчить вимога підпису такої архітектором та інженером-землевпорядником.

Комплексний план просторового планування території громади

Що це таке прописано у щойно прийнятому законі 485-ІХ.  Тут поєднана процедура встановлення меж ОТГ з плануванням території. Зрозуміло, розробити таку документацію з «голого місця» неможливо і не потрібно. При цьому необхідно опиратися на існуючі документації. Наприклад, для того щоб запланувати функціональні зони та обмеження у використанні земель в межах ОТГ, необхідно врахувати місце розташування усіх складових території (населених пунктів, паїв, доріг, земель запасу, резервного фонду, об’єктів, що спричинюють обмеження та обтяження і т.д.).  Тут ніяк не можна обійтися без існуючого «Плану формування (встановлення) меж», «Плану організації території земельних часток (паїв)», «Генерального плану населеного пункту». Новий закон не відміняє ці документи, але й не передбачає організацію їх використання, що є обов’язковим, оскільки це продукти різних розробників.

Крім того, насторожує факт необхідної наявності вихідних даних для розробки нової документації (у яких немає конкретики), наприклад:

• концепції інтегрованого розвитку території;
• регіональної стратегіії розвитку території району (області), де розміщується ОТГ;
• стратегії розвитку самої громади;
• прогнозів та програм економічного і соціального розвитку, галузей економіки;
• стратегії, програми та планів у сфері охорони навколишнього природного середовища і сталого використання земель, ґрунтів, вод, лісів та інших природних ресурсів, формування екомережі;
• планів управління річковими басейнами;
• положення схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель.

Всі ці перераховані документи, як правило існують у формі умозаключень їх розробників та оформлені у вигляді пояснюючої записки без конкретних площ та місць розташувань ключових об’єктів території. Щодо схем землеустрою – вони розроблені лише на територію декількох сільських рад (навіть не ОТГ) в межах усієї України. Як вони можуть бути вихідними документами для розробки плану просторового планування ОТГ?

У новій документації за законом 485-ІХ наголошується на важливості врахування меж водоохоронних зон. В існуючій документації дана процедура була і залишається актуальною у зв’язку із відсутністю таких. Яким чином буде забезпечено встановлення водоохоронних зон, що не було зроблено впродовж багатьох років, не зрозуміло? Оскільки для цього необхідно враховувати рельєф, розраховувати та виділяти площі басейнів водних об’єктів, визначати з якої території відбувається стік підземних вод у водний об’єкт, враховувати при цьому межі суміжних ОТГ, районів, областей. Який розробник може забезпечити виконання такого переліку робіт? Хто їх буде оплачувати? Про це у законі 485-ІХ не сказано.

Іншими словами, для розробки нової документації необхідно не тільки підняти усі види існуючих документацій і звести їх на одному електронному аркуші, а й розробити нові, що передбачені, як базові, але, наразі, вони не існують (нажаль це в законі не прописано). Для цього необхідно провести колосальну роботу по збору та доповненню існуючих картографічних даних (іноді вони існують лише у паперовому вигляді) та їх впорядкування  на електронній карті. Цей процес ускладнюється тим, що ці матеріали мають різних розробників та містяться в архівних даних різних відомств. Безумовно, об’єднання та поновлення усіх існуючих геопросторових  даних на територію ОТГ – це необхідний процес для планування розвитку територій громад та висвітлення існуючої ситуації у їх межах по використанню угідь та реалізації прав на землю громадян, але трудомісткий та організаційно непростий.

Найцікавішою складовою «Комплексного плану просторового планування території» громади є виділення масивів земель, призначених для надання в рамках безоплатної приватизації, що плануються на аукціон чи передачу у власність (користування). Тобто, ділянку можна буде для таких цілей отримати лише з вказаних масивів земель.

Загалом, для втілення задуманого у цьому законі 485-ІХ у життя необхідно затратити чимало трудових ресурсів, збільшити потужність геопросторового ресурсу.  Негативним є відсутність підходів, прописаних у законі 485-ІХ, які б спонукали ОТГ до створення планів просторового розвитку, а не «заставляли» їх замовляти ці проєкти. Адже, на жаль, знову відчутна бюрократична складова розробки такої документації: погодження, затвердження, дотримання певного змісту.