Як прибрати основні бар'єри на шляху вільного ринку землі?

Сьогодні в суспільстві дискутується ряд важливих земельних тем. Зокрема, багатьох цікавить як правильно проводити «земельну» децентралізацію на місцях, скільки має коштувати 1 га сільськогосподарських угідь, коли і як відкривати земельний ринок тощо.  Пропоную свій погляд на ці та інші земельні питання.

Про законопроект №1159: Я його підтримую. Головний принцип цього документу — державною землею (запасу, резерву тощо) повинні розпоряджатися місцеві органи самоуправління, котрих оберуть громади. Саме люди, об’єднуючись у громади, самі собі виберуть владу, депутатів, голів рад й уся їхня діяльність буде в них на очах, тому вони зможуть усе змінити, якщо захочуть. Людям видніше, хто ефективніше працює на землі, хто виконує дані зобов’язання, а хто — ні, просто взяв землю и робить свій бізнес. Але потрібно дивитись, як випишуть механізми самого аукціону: повинні бути рівні права у всіх. Можливо, необхідно передбачити норму, яка дає пріоритет на аукціонах невеликим  фермерським господарствам — 50—100 га. Наприклад, — за рівної конкуренції дати їм перше право викупу, обмеживши водночас обсяг покупки землі. Їм важко конкурувати з потужнішим бізнесом, котрий має сильну економіку.

Про визначення ціни: Вартість землі визначатиметься прибутковістю бізнесу, який розвивається на ній.

Про запуск вільного ринку: Я один  з учасників розробки  альтернативного  законопроекту про ринок землі. Те, що зараз відбувається з ринком сільгоспземлі — безвідповідально (в економічному та соціальному аспекті). За останні 15 років дії мораторію держава не спромоглася знайти механізми, підходи, структури, щоб створити справедливий і ефективний ринок землі. Як це вирішити? На мою думку, земельну реформу необхідно  проводити в три етапи.

Перший етап найпростіший, і в його основі лежить ринок оренди землі. Необхідно підготувати фінансові інструменти, щоб запустити ринок довгострокової оренди на основі договорів емфітевзису. Треба зробити  все,  щоб цей інструмент став захищеним у частині адміністрування цих договорів, продажу прав на оренду, передачі прав на оренду, роль держави в цьому и так далі. Цей етап уже майже готовий, і треба все правильно законодавчо прописати, з урахуванням захисту інтересів і прав власника землі й орендатора. Згідно договорам емфітевзису, орендатор мав право без зміни цільового призначення землі продавати ці права оренди без згоди власника землі. Це значить, що він може працювати з банками, закладати ці права оренди. З’явиться майже  повноцінний ринок землі.

Другий етап — надати власникам землі різноманітні можливості розпоряджатися своїм майном (взяти доступний кредит, зробити проект і реалізувати його) і дати всім рівні можливості. У цьому процесі дуже важлива роль держави.  Паралельно виникає питання,  як оцінювати землю? Не зможемо застосувати підходи класичної ринкової економіки, бо є відставання між власниками землі. Тому на першому етапі має бути базова державна оцінка (залежно від якості землі, доходів, місця розташування), під яку держава зможе видати  довгострокові та дешеві кредити.

Що потрібно від влади? В законодавчому полі треба врегулювати, що робити із землею, якщо взятий кредит не повернуть: вона піде на ринок чи державі? Хто буде проводити мінімальну оцінку землі? Потрібна бюджетна програма фінансування. Треба проводити тендери на реалізацію  проектів під держкредити. Адже якщо держава видає гроші, то вона має право очікувати,  що їх  витратять  всередині країни.

Щойно люди будуть розуміти, що в них є альтернатива розпоряджання своїми землями  окрім продажу, і рівні можливості, тоді вводити третій етап — вільний ринок землі. На цьому етапі дрібні фермери можуть почати змінювати структуру виробництва, що  дозволить їм конкурувати з більшими підприємствами. І це потягне за собою розвиток кооперації сільгоспвиробників. Будуть працювати договори емфітевзису, тому більші господарства, які традиційно  працюють на договорах довгострокової оренди, зможуть отримати доступ до фінансового ресурсу комерційних банків, у разі, якщо їм знадобиться викуповувати  цю землю. Тобто  всі будуть  у рівних  умовах.

Сьогодні ринок землі  агрохолдингам не вигідний, бо ціна 1 га оренди землі — адекватна й в рази відрізняється від вартості ділянок у США чи ЄС. Маючи договори емфітевзису та програми фінансування за участю держави, у всіх гравців на внутрішньому ринку будуть рівні можливості. Після цього потрібно вирішувати, скільки земель давати в одні руки,  яка максимальна консолідація земель, що оброблюються в одному районі на одного власника,  що робити з іноземцями і так далі.

Всі ці три етапи можна провести за 2—3 роки. Водночас прописати їх треба у 2016 році, щоб учасники ринку могли прогнозувати ситуацію та свої інвестиційні проекти.

Інструменти фінансування операцій із землею (під створення сімейних ферм, реалізацію  інвест-проектів тощо): кредити, земельні бонди під держземлі (на зовнішні ринки), цільове проектне фінансування, комбінація різних фінансових інструментів.

Подальші законодавчі кроки для подолання корупції: Прийняти законопроект №1159. Він уже рік у парламенті. У нас було негласна угода, що пройдуть місцеві вибори, і ми до нього повернемося. Але поки я не бачу, що хтось дуже сильно намагається до нього повернутися.

Про використання державних земель: Там узагалі дуже сумно. Наприклад, щоб під державні землі випустити бонди, спочатку треба їх консолідувати та зрозуміти, що з ними відбувається. Я думаю, якщо ми на все це подивимось, то в нас буде шок від того, в якому стані  перебувають ці господарства з точки зору договірних зобов’язань, кредитів і боргів з боку компаній людей, які там крутились. Неважливо, кому належить державна земля (НААНУ, Мінагропроду чи розпорядником є Держгеокадастр), бо не дозволяється передавати без конкурсів. На практиці, як правило, передають у довгострокову  оренду і договори підписують на один рік або ж вводяться форми прямих поставок і прямих договорів. Що це означає? Будь-який бізнес вимагає довгострокових прогнозів і капіталовкладення, тому будь-який інвестор там почувається невпевнено. З одного боку, ці люди постійно залежать від рішення — вони працюватимуть чи не працюватимуть там наступного року.  Через  це, щоб якось себе убезпечити, вони накачують туди борги. У такий спосіб посилюють свою переговорну позицію… Треба вибрати шлях, як будемо використовувати ці землі. Якщо їх консолідуємо для того, щоб ще ефективніше використати та залучати під них бонди і так далі, то варто зробити реорганізацію. А це допоможе почистити використання держземель…  Другий шлях — частину господарства треба просто розпаювати і видати людям землю.