Якою буде ціна на землю? — Оцінка IMF
Якою буде ціна на землю? — Оцінка IMF

У світлі майбутнього скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель особливої важливості набуло питання "А що буде з їх ціною?". Часто висувають версії від "повного обвалу" до "зростання в рази до європейського рівня". Однак де між цими оцінками прихована об'єктивна реальність?

Поточне положення:

В умовах відсутності ринку вартість землі розраховується згідно адміністративно визначеній формулі, спрощений варіант якої можна звести до наступного вигляду:

Ціна землі = Рентний дохід (абсол. + диференційований) / Реальна відсоткова ставка

Де:

Абсолютний рентний дохід - це сума, яку отримує власник землі незалежно від її врожайності та розташування

Диференційований рентний дохід-додаткова сума, сплачена за унікальність ґрунтів і місця розташування

- реальна процентна ставка - номінальна процентна ставка, скоригована на інфляцію (в українському законодавстві визначена як 3,3% річних)

Так, середня нормативно-грошова оцінка українських сільськогосподарських земель, що базується на представленій вище формулі, на кінець 2014 року склала 21,9 тис. грн або $ 1 389 за гектар (варто відзначити, що за неофіційними даними до 1 кварталу 2016 року через девальвацію дане значення впало до 1100 $). Структурний розподіл цін на кінець 2014 року за видами цільового призначення і регіонами представлено нижче:

Перший фактор — продовження стагнації сільського господарства досліджуваних країн в цей період. Визначальним моментом даної моделі є вибір року становлення ринку. Починаючи денаціоналізацію державних активів у 1989-1991 багато країн встановили аналоги українського мораторію і знімали їх у різний час. Криза, викликана переходом з командного типу економіки до ринкового, зачепила сільське господарство кожної з них і в середньому тривала аж до 2000-го року.

Чому це важливо? Як показали дослідження, рівень доданої вартості, що створюється на сільськогосподарській землі, визначає ціну останньої на 75%. Таким чином, криза у сільському господарстві країни повністю спотворює ефект створення внутрішнього ринку землі і для визначення реального ефекту потрібно досліджувати його після стабілізації у сільському господарстві.

Другий фактор — інституційна основа. Поспішивши із створенням внутрішніх ринків землі, досліджувані країни не встигли створити кадастрові карти, механізми державного захисту продавців, земельні банки та інші інститути і інституції, які обслуговують ринок земель. Тепер стає очевидним, що реальне становлення ринків земель у досліджуваних країнах відбулося тільки зі вступом до Європейського союзу (Варто зазначити, що на цінову динаміку земель ніяк не вплинули європейські капітали, так як всі країни при вступі встановили мораторій / істотні обмеження на продаж сільськогосподарських земель іноземцям).

Ціновий прогноз на сільськогосподарську землю в Україні, базований на даній моделі виглядає наступним чином:

Ряд економістів прогнозує падіння цін на землю, як наслідок різкого збільшення пропозиції після зняття мораторію. Хоча спочатку це твердження здається вірним, більш детальний аналіз повністю його розбиває. На сьогоднішній день в Україні щорічно відбуваються транзакції по передачі права користування землею (ринок оренди сільськогосподарських земель) в розмірі 4,75% усього обсягу земель. Приміром, за міжнародною практикою ринок землі вважається розвиненим якщо сукупний обсяг транзакцій (оренди і продажу) досягає 2% загальної площі сільгоспугідь.

Підбиваючи підсумки, потрібно сказати, що прогнози інших науково-дослідних центрів також говорять про те, що із зняттям мораторію ціни будуть рости, і тільки популісти від лівого електорату заявляють протилежне. Втім, ми цьому тільки раді, оскільки їх заяви — це тільки ще одне підтвердження достовірності наших прогнозів.

Дослідження IMF Group

Дізнавайтесь першими про всі найважливіші події в аграрній політиці з нашого Facebook, Twitter та підписуйтесь на канал в Telegram. Обіцяємо надсилати тільки найцікавіші новини!

Выполнено с помощью Disqus

До теми

29 вересня 2016
Ринок землі потрібно відкривати з «рентою» для іноземних інвесторів
В Україні потрібно відкривати вільний ринок сільськогосподарської землі. Таку думку висловив генеральний директор групи HarvEast Дмитро Скорняков,...
27 вересня 2016
Депутати готують парламентські слухання про ринок землі
Аграрний комітет ініціюватиме парламентські слухання про ринок землі. Про це повідомляє у своєму блозі на AgroPolit.com народний депутат України Олег...
21 вересня 2016
Юрій Мельник: довгострокова оренда та ринок землі мають іти паралельно
Довгострокова оренда — компромісний варіант вирішення земельного питання в Україні сьогодні. Таку думку в ексклюзивному...