Набрав чинності закон, за яким право власності на земельну ділянку одночасно переходить із правом власності на нерухомість

28 жовтня 2021 року набрав чинність Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості» № 1174-ІХ, спрямований на врегулювання одночасного переходу права приватної власності/права користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва (далі – об'єкт).

Як повідомляє Офіс протидії рейдерству, законом внесено зміни до:

• Земельного кодексу України;
• Цивільного кодексу України;
• Закону України «Про оренду землі»;
• Закону України «Про іпотеку».

Основні положення Закону № 1174-ІХ:

• У разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об’єкт, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника об’єкта до його набувача (без зміни її цільового призначення).
• Якщо набувається окрема частка у праві спільної власності на об’єкт, право власності на земельну ділянку, на якій розміщений такий об’єкт, одночасно переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності на такий об’єкт.
• Якщо попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі – право власності переходить у такому розмірі.
• У разі набуття права власності на об’єкт, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, крім випадків, визначених у пункті .

Зазначається, що при цьому волевиявлення орендодавця (власника) і внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.

При цьому, у випадках, визначених у пунктах 1-3, документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності/користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.
У разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки.

До внесення змін до відповідного договору він зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.

Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) земельною ділянкою у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.
Істотною умовою договору (тобто без неї договір є неукладеним, а отже і не породжує правових наслідків, до яких прагнули сторони), на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт, пов’язаний з переходом права приватної власності на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт.

Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт, що пов’язаний з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

При цьому, вимоги, зазначені у пунктах 1-6, НЕ застосовуються, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника об’єкта.

Якщо об’єкт розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об’єкта нерухомого майна зобов’язаний після державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності.

Якщо особа, яка стала власником об’єкту, що розміщений на земельній ділянці приватної власності, не може мати таку земельну ділянку у власності, така особа має право вимагати передання їй власником земельної ділянки відповідної земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію на умовах, визначених набувачем права власності на такий об’єкт.

У такому разі орендар або суперфіціарій зобов’язаний відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону зобов’язаний сплачувати її власник.
Якщо ж об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, проте набувач об’єкта НЕ можуть набувати земельну ділянку на такому праві, він набуває таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду.

У такому випадку набувач такого об’єкта зобов’язаний після державної реєстрації права власності на такий об’єкт майна звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність/користування земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, що належить йому на праві власності.

У разі набуття частки у праві власності на об’єкт, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, набувач має право використовувати таку земельну ділянку для доступу та обслуговування такого об’єкта.

Порядок користування земельною ділянкою набувачем визначається договором між ним і землекористувачем, а у разі недосягнення згоди — такий порядок визначатиме орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування.

У разі набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва перехід прав на земельну ділянку, на якій розміщений такий об’єкт, здійснюється за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт.

Нагадаємо, що озвучено недоліки роботи ринку землі в Україні у перші 100 днів.