Життя за земельної реформи: п’ять порад для бізнесу

Бізнесу не вперше доводиться спостерігати за тим, як законодавець вирішує дилему: чи бути земельній реформі, чи скасовувати мораторій, чи запроваджувати ринок землі. Попри такі важливі, але надто довготривалі дискусії, він змушений планувати свій бізнес, та робить це не на місяці, а на роки наперед. Що слід брати за основу великому, середньому та малому підприємництву під час планування свого майбутнього у зв’язку з земельною реформою, яка триває майже вічно? Пропоную зупинитися на кількох аспектах, котрі слід взяти за основу.

Однак перед тим, як це зробити, варто нагадати події, які стосуються земельної реформи та є визначальними для подальшого розвитку ринку землі. Серед таких подій я б виділив наступне:

— продовження дії мораторію. Це сталося в кінці минулого року вкотре, новою датою впровадження ринку земель, як вже ставалося неодноразово, визначено 1 січня наступного, тобто 2017 р. Відмінність цього разу лише в тому, що до 01.03.2016 р. слід внести на розгляд Верховної Ради України Закон України «Про ринок земель», у якому мають бути описані основні параметри ринку. Наразі це не зроблено, однак достеменно відомо, що такий проект розробляється;

— прийнятий Закон України № 2279 від 03.03.2015 «Про конкурс за про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів». Основною ідеєю цього закону є упорядкування проведення торгів, розширення сфери їхнього застосування та створення прозорих та більш конкурентних умов для проведення торгів;

— прем’єр-міністр України А.Яценюк заявив наступне: «Вважаю за необхідне на відкритому, прозорому аукціоні продати 1 млн га державної землі, яка зараз перебуває у тіньовому і корумпованому обороті».

Із цих подій та інших ознак можна виділити наступні тенденції щодо розвитку ринку землі в Україні: 

1) скорочення обсягів безкоштовної приватизації землі; 

2) поширення практики продажу за конкурсом права оренди та прав на землі державної та комунальної власності; 

3) звуження сфери застосування мораторію на ринку землі (у середньостроковій або довготривалій перспективі); 

4) повільний, але впевнений рух у напрямку земельного ринку.

Що варто робити бізнесу у такій ситуації? Пропоную кілька рекомендацій.

1. Провести юридичний аудит землекористування наявних земель.

Доцільно перевірити правомірність використання земельних ділянок і з’ясувати: чи належним чином оформлено земельні ділянки; чи не спливають строки договорів оренди, якщо так, то вжити заходів з продовження договору; оцінити ризики розірвання договору, зокрема перевірити, чи оплачені договори, оскільки інакше це може стати підставою для законного розірвання договору власником тощо. Крім того, слід провести облік наявних не витребуваних паїв, якщо такі є, визначитися із використанням польових доріг, якщо такі наявні, а також перевірити правильність оформлення договорів, якщо такі використовуються та провести перевірку за іншими аспектами. 

Такі заходи слід робити час від часу й утримувати усі відповідні документи в порядку. 

2. Розширювати земельний банк — у максимально легальний спосіб
У разі, якщо підприємство розширює свої площі обробітку, слід робити це за тими легальними схемами, які є у законодавстві України. Особливо це стосується земель державної або комунальної власності. Так, укладаючи такі договори, слід приділити увагу не тільки змісту та формі таких договорів, фактичній згоді власника, але також і порядку оформлення таких відносин. Доцільно з’ясовувати, чи мало місце належне рішення щодо проведення торгів; чи прийнято воно тим органом, який має повноваження розпоряджатися саме цими землями; чи призначено торги відповідно до вимог законодавства; чи була публікація в пресі; чи проводяться такі торги за правилами, які для них існують; чи наявні усі документи щодо цього тощо.
Щодо земель приватної власності, то, з огляду на спосіб розширення землекористування, слід приділити увагу зокрема тому, чи оформлено документи на особу, котра розпоряджається земельними ділянками; чи є належні документи, які це підтверджують.

Не варто отримувати нові земельні ділянки без формальних процедур, інакше нові надбання можуть обернутися зайвими клопотами.

3. Бути готовим до перевірки землеволодіння.
Не виключено, що у разі скасування мораторію та запровадження ринку землі або навіть за умови економічного зростання (яке, сподіваємося, таки не забариться), попит на ринку зросте, відтак зросте і ціна помилок, які робилися у минулому й залишалися непоміченими до останнього критичного моменту.
Досвід показує, що держава періодично (після виборів або з інших причин), звертає свій суворий погляд на земельні відносини і скасовує «неправильно» прийняті рішення, намагаючись захистити чи то інтереси держави, чи то інтереси громадян. Нерідко ініціаторами контролю офіційно чи не офіційно стають конкуренти або «партнери», тобто ті, з ким безпосередньо домовлялися про відповідні землі.

4. Вносити усі відомості про землекористування до Державного реєстру прав
Як відомо, нова система реєстрації прав почала працювати з 01.01.2013 р. Однак у ній відсутні дані про реєстрацію прав на землю, котрі виникли і не змінювалися до цієї дати. 

Вочевидь нова система реєстрації краща, ніж попередня, доступ до даних, які внесені, і підтвердження даних у ній на порядок легші, відтак і публічність землекористування забезпечується краще. Внести зміни у таку систему без згоди власника практично неможливо. За таких умов рейдерство щодо земельної ділянки та підробка документів є менш ймовірними. Відтак, офіційне підтвердження даних у Державному реєстрі прав та Державному земельному кадастрі є додатковою гарантією непорушності прав на землю.

Слід зазначити, законодавство України не зобов’язує власників переоформляти права, які законно набуті за старої системи реєстрації. Така вимога була б неконституційна. Водночас законодавство дає можливості оформлення таких прав навіть без укладення угод із земельними ділянкам.

Слід також нагадати, що на сьогодні функціонує також Публічна кадастрова карта. Хоча інформація у ній не є офіційною, сама лише наявність у цій карті буде корисною для землекористувача, котрий є прибічником законного та прозорого користування майном. Нерідко інформація у цій карті не відповідає офіційній, однак карта містить функцію, яка дозволяє виправляти помилки.
Доцільно скористатися такими можливостями та внести відомості до всіх реєстрів, особливо, якщо існує ризик рейдерських атак або позовів щодо витребування майна чи звинувачень у незаконному користуванні.

5. Стежити за змінами у законодавстві та готуватися до продажу земель державної власності
Будь-який бізнесмен високого рівня зобов’язаний думати про перспективи свого бізнесу на тривалий час, відтак стежити за тим, що є важливим у таких відносинах. Якщо говорити про юридичну сферу, то доцільно звертати увагу на те, які зміни пропонуються та які проекти вносяться у Верховну раду чи інші державні органи. Нерідко такі пропозиції є показовими.

У будь-якому разі, малому, середньому та великому бізнесу варто бути уважним до того, що стосується його власності, а земельної, ще й в умовах реформ, тим паче.