Верховний Суд поставив крапку в питанні орендної плати за землю — офіційно

Про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права йдеться в спільній постанові судових палат у цивільних і господарських справах Верховного Суду України №6-824цс16 від 11 травня 2016 року.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права, ВСУ виходять з наступного. За змістом ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) в момент її здійснення вимог, встановлених частин 1-3, 5 і 6 ст. 203 ЦК, зокрема, коли зміст угоди суперечить ГК України, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно ч. 1 ст. 632 ЦК, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або місцевого самоврядування. За змістом ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі», одним з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежів, термінів, порядку їх внесення і перегляду та відповідальності за несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17 і 19 закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата, відповідно до ст. 21 Закону «Про оренду землі», — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом «Про плату за землю», та перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки. Ч. 1 п. 289.1 ст. 289 НК і ч. 1 ст. 13 Закону «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати за землі державної і комунальної власності обов'язково проводиться і використовується нормативна грошова оцінка ділянок, яка представляє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

В результаті ВСУ дійшов висновку, що обов'язок по сплаті орендної плати є нормативно врегульованою і не може визначатися або змінюватися і припинятися сторонами договору за власним волевиявленням. Судом було встановлено, що при укладенні договору оренди між Теофіпольської РДА та Обличчям 1 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати за землі державної і комунальної власності, була проведена з порушенням встановлених вимог і порядку, тому у справі, яке розглядається, договір оренди в цій частині суперечить приписам чинного законодавства. Крім цього, як випливає з матеріалів справи, 28 жовтня 2014 року Особі 1 було вручено лист відділу Держземагентства в Теофіпольському районі щодо приведення умов договорів оренди у відповідність до вимог законодавства шляхом підпису про отримання даного листа, проте інформація про звернення орендарів про внесення відповідних змін до договори оренди в частині збільшення орендної ставки і про розробку нормативної грошової оцінки земельних ділянок відсутнє.

З огляду на, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходження платежів по орендній платі в місцеві бюджети в законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового регулювання безпосередньо відноситься до інтересів держави, помилково вважати факт непроведення нормативної грошової оцінки в встановленим законодавством порядку чисто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним.

Виходячи з вищевикладеного, судові палати у цивільних і господарських справах ВСУ вирішили заяву заступника Генерального прокурора задовольнити, а рішення судів в частині вирішення вимог про визнання недійсним договору оренди землі скасувати і прийняти в цій частині нове рішення.