Андрій Кошиль: Мені здається, що міністерство стоїть більше на боці великого сільськогосподарського бізнесу

За тиждень (15 вересня) спливає термін  подачі у парламент аграрним міністерством законопроекту «Про обіг сільськогосподарського призначення». Попередні спроби занести доленосний документ до  Ради всі міністри та уряди провалили як один. Чи «вдарить» земельною картою Тарас Кутовий по безвідповідальності та нерішучості українського парламенту? Як стверджують джерела AgroPolit.com, саме «міцні позиції» у земельному питанні (про них трішки згодом у одному з наступних матеріалів) стали другим шансом для Кутового втриматися на посаді. Нагадаємо, що наприкінці літа у середині найбільшої і провладної фракції парламенту – БПП – почало зростати проти нього невдоволення. Чи правильний курс земельної реформи хочуть задати  сьогодні в Мінагропроді? Кому і навіщо потрібна довгострокова оренда в АПК, яка межує з обезземеленням селян? Та чому «зверху» вперто не помічають механізм емфітевзису? Детальніше про це в інтерв’ю AgroPolit.com розповів президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль:

AgroPolit.com: На осінь обіцяють винести компромісний чорновий варіант земельної реформи. Чи вірити в те, що є політична воля прийняти цей документ?

Андрій Кошиль: В Україні земельна реформа триває з 1991 року. Можна включати вже у Книгу рекордів Гіннесса – за тривалістю цього процесу. Зараз  можемо говорити лише про черговий етап реформи: запуск ринку сільськогосподарських земель в якомусь вигляді. З огляду на політичні розклади в країні, шансів скоро завершити земельну реформу – мало. 

Багато років у суспільстві формувалась думка, що будь-який ринок сільгоспземель – погано, бо прийдуть іноземці й скуплять. Сформовано негативне уявлення у власників земельних ділянок та громадян щодо цього процесу. Тому будь-яка політична сила, яка наважиться говорити про відкриття ринку сьогодні, отримає негативні політичні дивіденди. Враховуючи, що у нас парламентські вибори дуже ймовірні найближчим часом, ніхто не буде казати  про повноцінний  запуск ринку землі.

Ринок сільгоспземель, якщо й вводитиметься, то лише з багатьма запобіжниками. А поки  його немає, можна використовувати компромісні варіанти.  Їх два.

Ще одне, політики та деякі експерти  говорять про «вільний ринок» – напевно, маючи на увазі, що купувати зможе будь-хто, будь-де, в будь-якій кількості. Але відкритого ринку без обмежень немає майже ніде в світі, і в Україні про це не йдеться. Наше законодавство й зараз важко назвати ліберальним, а наявні законопроекти щодо обігу земель передбачають збереження заборони купівлі іноземцями, обмеження максимальної площі земель, високе оподаткування транзакцій, тощо. Ринок сільгоспземель, якщо й вводитиметься, то лише з багатьма запобіжниками. А поки  його немає, можна використовувати компромісні варіанти.  Їх два.

Перший – запуск ринку продажу права оренди земельної ділянки. Про нього каже міністр аграрної політики Тарас Кутовий. Втім, багато експертів земельного права, зокрема й представники Земельної спілки України, дивляться на це негативно, бо продаж права оренди досить ризикований із юридичної точки. Також незрозуміло, навіщо приймати цілу низку змін до законодавства, якщо власне вже є механізм оренди, за яким можна продавати і купувати. Він називається емфітевзис. Навіщо ламати всім відому й зрозумілу оренду, щоб зробити з неї ще один емфітевзис? На мій погляд, логічний інший шлях — збереження орендних відносин в їхній сьогоденній формі паралельно з поширенням застосування емфітевзису. На підтримку цієї ідеї низка аграрних асоціацій підтримала законопроект №1040а про особливості застосування емфітевзису, який покращують три юридичних моменти.  Перший – емфітевзис не має «верхнього» терміну дії, тобто зараз договір можна укласти на будь-який термін. Законопроектом пропонується встановити його на рівні 50 років. Другий – право емфітевзису можна продавати, купувати, вносити в статутний фонд, але не можна здавати в оренду. Документ виправляє це. Третій – є прогалини з використання емфітевзису як заставу в іпотеці. Вони теж ліквідовуються.

Найбільш розповсюджений термін – 7 років, мінімальний за законодавством термін. Примусити чи економічно зацікавити власників ділянок укласти оренду на тривалий період практично неможливо. Інша справа – з емфітевзисом. 

AgroPolit.com: Ви за чи проти міністерського законопроекту про довгострокову оренду? 

Андрій Кошиль: Ми його не підтримуємо. З економічної та практичної точки зору його не прийме й агроринок, зокрема сільгоспвиробники та власники землі. Адже договір оренди сьогодні передбачає, що кожного року користувач земельної ділянки платить  власнику орендну плату. Дуже мало власників землі бажають передавати в довгострокову оренду свої земельні ділянки. Найбільш розповсюджений термін – 7 років, мінімальний за законодавством термін. Примусити чи економічно зацікавити власників ділянок укласти оренду на тривалий період практично неможливо. Інша справа – з емфітевзисом.  Користувач земельної ділянки під час укладання цього договору може одноразово сплатити всю суму за користування землею. Якщо йдеться про період до 50 років, то фактично це купівля ділянки. Цього не  вистачає ринку: власники прагнуть отримати  одразу вагому суму,  та водночас   власність все одно лишається за ними. Таким чином емфітевзис виглядає досить привабливою альтернативою введенню договорів купівлі/продажу земельних ділянок.

AgroPolit.com: Чому не піде запропонована Кутовим довгострокова оренда?

Андрій Кошиль: Власники землі просто не захочуть укладати такі договори, бо «транзакційні» витрати (на оформлення договору, його реєстрацію у нотаріуса) під час  перепродажу цього права оренди третій особі будуть значними. Крім того, з точки зору ведення сільського господарства  7–10 років – це мало,  а на більше люди не  погодяться, щоб там не написали. Адже є інфляція, економічна й політична невизначеність у країні. Коли власник паю укладає договір, то  він не знає,  чи будуть для нього вигідними умови оренди в майбутньому.  

AgroPolit.com: З іншого боку, у людей немає виходу: якщо живеш в селі, то є два варіанти – здати або ні.

Андрій Кошиль: Можна стати фермером і почати самостійно обробляти землю.А можна вже сьогодні укласти  договір емфітевзису й отримати вагому суму за скільки завгодно років вперед.

AgroPolit.com: На папері – так. Але господарства і фермери, які працюють у конкретному регіоні, не дають його людям, озвучуючи тільки варіант оренди.

Андрій Кошиль: Якщо держава зробить акцент на обігу прав  оренди, то це  буде невигідно, перш за все, громадянам України, які є власниками земельних ділянок. Ми ж пропонуємо більш простий варіант — замість побудови складного й неоднозначного механізму продажу оренди, більше застосовувати і пропагувати вже існуючий емфітевзис. Тоді людина може, як альтернативу оренди, продати право емфітевзису, а той, хто купить це право, зможе здати в оренду тому ж сільгоспвиробнику.

AgroPolit.com: Зараз механізм емфітевзису працює?

Андрій Кошиль: На 95% він робочий, але є три моменти, про які я сказав — обмеження строку, можливість передачі цього права в оренду, вдосконалення іпотеки. Емфітевзис також цікавий з точки зору консолідації земельних  масивів. Наразі  є проблема з «шахматкою» полів, коли кілька фермерів уклали договори оренди і не можуть розминутися у межах одного поля. Через договори емфітевзису можна зробити міну цих договорів і сформувати єдині масиви. Припустимо це буде 50% на 50%, чи 30% на 70%, але це буде єдиний замкнутий масив.

Запуск вільного ринку земель в будь-якому вигляді не дуже цікавий для великих сільгоспвиробників. Вони досить комфортно себе почувають в умовах оренди.

AgroPolit.com: Якщо все так добре з емфітевзисом, то чому б тоді не взяти й не поставити хрест на довгостроковій оренді?

Андрій Кошиль: Запуск вільного ринку земель в будь-якому вигляді не дуже цікавий для великих сільгоспвиробників. Вони досить комфортно себе почувають в умовах оренди. Власнику земельної ділянки немає куди  подітися, якщо він не знає, що таке емфітевзис, якщо немає бажаючих укладати з ним такий договір, то він підвішений на гачок оренди. Тому й здають досить дешево, багато договорів взагалі не укладається і множиться «тіньова» оренда. Адже офіційно орендарю треба заплатити податок на доходи фізичних осіб, провести реєстрацію договорів. А люди, які хочуть займатися фермерством, чи закласти теплицю, не можуть легально купити землю – оренда їм не завжди підходить. Емфітевзис в умовах відсутності договорів купівлі/продажу та вільного ринку вирішує таку проблему.  

AgroPolit.com: Чому ці переваги емфітевзису не бачить міністерство?

Андрій Кошиль: Мені здається, що міністерство стоїть більше на боці великого сільськогосподарського бізнесу. І бажання начебто запустити договори довгострокової оренди в обіг, – це відтягування введення ринку землі в будь-якому форматі. Не потрібна великим сільгосппідприємствам купівля землі. Холдинги добре себе почувають в Україні і з  орендою земель.

Міністр може протягнути якісь зміни до законодавства у питанні довгострокової оренди, бо  йому треба демонструвати діяльність. Але який сенс із цього? У нас вже є оренда, яка продається, і вона називається емфітевзисом.

AgroPolit.com: Який із двох законопроектів має найбільше шансів у сесійній залі парламенту?

Андрій Кошиль: Важко сказати. В парламенті багато аграріїв, тому, швидше за все, збережеться нинішня ситуація. Міністр може протягнути якісь зміни до законодавства у питанні довгострокової оренди, бо  йому треба демонструвати діяльність. Але який сенс із цього? У нас вже є оренда, яка продається, і вона називається емфітевзисом.

AgroPolit.com: Міністерство призначило нового першого заступника, Максима Мартинюка. Про що свідчить входження колишнього голови Держгеокадастру?

Андрій Кошиль: Ще важко сказати, чим займатиметься Мартинюк. Скоріше за все – землями, які перебувають у розпорядженні державних підприємств (за різними оцінками, їх близько 10 млн га), наприклад, НААН. Згадують про проведення аукціонів на продаж цих земель. Окрім того, є законопроект №4355 про децентралізацію (передачу земель сільгосппризначення за межами населених пунктів до місцевих громад). Цим законопроектом також заплановано передачу функцій  контролю за використанням земель, які отримають як місцеві громади, так і Держгеокадастр «під крилом» міністерства. Питання, яке дуже важливе для держави, але разом із тим несе значні ризики створення нових корупційних схем тиску на бізнес і громадян.

AgroPolit.com: Тобто посада першого заступника буде навіть цікавіша, аніж міністра?

Андрій Кошиль: Важко сказати. Якщо Мартинюк займатиметься приватизацією сільськогосподарських підприємств, чи розпорядженням держземель, то це цікаво. Адже, наприклад, чим привабливі державні землі? Вони консолідовані, на відміну від приватних земель, які нарізані паями в середньому по 4 га. Ви знаєте, що за землі ведеться досить серйозна боротьба. У деяких державних підприємств – великі шматки у сотні й навіть тисячі гектарів, і вони можуть бути одним розпорядженням продані чи передані комусь. Тому саме розпорядження земель державної власності сільськогосподарськими – це цікаво.

AgroPolit.com: Виглядає так, що контроль за 10 млн га державної землі в умовах наближення земельної реформи – дуже й дуже оптимістично. Якщо ж порівняти з  посадою  міністра,  який за новим законодавством про держслужбу перетвориться на Британську Королеву, то цілком очевидно, що в міністерстві з’явився новий господар. Питання в тому, що він себе ще не проявив.

Андрій Кошиль: Якщо буде йтиметься про контроль за використанням земель, то це не тільки 10 млн га державних земель. Взагалі йдеться і про приватні землі, які також підпадають  під контроль,  зокрема й не  сільськогосподарські.

AgroPolit.com: Прийняття яких законопроектів ви очікуєте від Верховної Ради?

Андрій Кошиль: Найголовніший – №4355. Його прийняли у першому читанні. Але в процесі підготовки його до прийняття у другому читанні в документі можуть з’явитися «технічні» моменти, які за наповненням дуже принципові. Наприклад, пункт про те, з якого моменту органи місцевого самоврядування отримують право розпорядження землями — з моменту вступу в дію закону, чи треба буде чекати моменту об’єднання громад або оформлення документів на право власності.  З огляду на хронічну нестачу коштів у місцевих органів і дефіцит бажання об’єднуватися, процес передачі може затягнутися на роки, а в цей час Держгеокадастр збереже за собою цю функцію.

Ще один – №4010 по емфітевзису – «технічний», і без нього можна  працювати спокійно.  Щодо ініціатив міністерства з запуску ринку прав довгострокової оренди на землю, то  він теж не  надто сильно вплине на ринок.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com