Продаж права оренди: запитань поки більше, ніж відповідей

Міністерство агрополітики оприлюднило на власному сайті проект закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». До цього ми чули численні заяви міністра щодо цього питання. Враховуючи те, що цей законопроект рано чи пізно потрапить до парламенту, а отже – до Аграрного комітету ВРУ, хотілося би вже сьогодні висловити свою думку щодо його положень.   

Не хочу зупинятися на формулюваннях законопроекту, прокоментую лише головну його новелу, а саме – можливість орендаря без згоди власника продавати третім особам право оренди землі. Наскільки я розумію, це має на меті не стільки надати орендарю землі право продавати оренду, скільки запустити механізм застави цього права для отримання кредитів.

Загалом постановка питання зрозуміла. У найближчому майбутньому мораторій на продаж сільськогосподарських земель знятий не буде. А отже, буде і заборона використовувати землю як заставу. Нормальних ліквідних об’єктів застави в сільському господарстві зараз дуже небагато. Що називається «зі скрипом» хтось може отримати кредит під заставу майбутнього врожаю, хтось під сільськогосподарську техніку, хоча в більшості малих і середніх фермерських господарств вона застаріла й на таку роль не придатна. А без ліквідного об’єкта застави ставки кредитів залишатимуться високими, адже банк дуже ризикує. Отже – треба шукати якусь альтернативу. Таку альтернативу міністерство бачить у вигляді застави права оренди землі.

Я не вважаю це вдалим рішенням. Узагалі, держава має дуже обережно підходити до регулювання договірних відносин. Договір – це справа обох сторін. Як вони домовляться, так і буде. Завдання законодавця – лише забезпечити баланс їхніх інтересів. І зробити так, щоб права кожної сторони були захищеними.

Що ж ми бачимо в цьому випадку? Власник земельного паю домовляється з певним підприємством про оренду своєї ділянки. Домовляється з ним про розмір орендної плати, інші умови договору. А потім оренда без його згоди переходить іншому підприємству, з яким власник навіть не спілкувався. Чи буде воно виконувати умови договору? Не факт.

Та й узагалі, чи є нормальною ситуація, коли не власник обирає, кому передати свою ділянку в оренду, а хтось інший? То чому ж не використати для цього існуючі правові інститути? У нашому законодавстві з 2004 року існує така річ, як емфітевзис – право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. У принципі, та ж оренда, але з дуже суттєвою відмінністю. Право емфітевзису можна безперешкодно продавати та заставляти. І власник, укладаючи договір емфітевзису, уже надає на це згоду. Це право поки що не дуже широко використовується в аграрному середовищі, але щороку кількість таких договорів зростає. Наразі у ВР перебуває законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)», який передбачає вдосконалення правових механізмів застави емфітевзису. Чому б міністерству не підтримати його, і взагалі – не популяризувати договори емфітевзису?

І ще один сумний момент в урядовій ініціативі. У законопроекті йдеться не тільки про приватні земельні ділянки (т. з. паї). Він також стосується і державних земель. І тут ситуація теж непроста. Тривалий час в Україні була поширена корупційна практика передачі державної землі в оренду без аукціону для начебто суспільно корисних цілей. Зокрема, у сільському господарстві масово оформлювалися землі на підконтрольних псевдофермерів. Але це стосується всіх земель, не тільки сільськогосподарських, земель під забудову теж роздерибанено немало.

На початку цього року ініційованим мною з колегами законом «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів» цю корупційну лазівку було прикрито. Але залишилися значні обсяги землі, одержані ділками до ухвалення закону в обхід аукціонів не з метою господарювання, а з метою перепродажу. Якщо розроблений міністерством законопроект буде ухвалено, ми зробимо сумнівну послугу цим ділкам, і вони зможуть швидко, «без шуму і пилу» розпродати одержані права оренди землі. Згода держави на зміну орендаря в цьому випадку теж буде не потрібна. 

Тому запитань до розробленого законопроекту більше, ніж відповідей. На мою думку, порушене міністерством АПК питання потребує ретельнішого експертного обговорення.