Земельна реформа – закони про децентралізацію та земельні аукціони

16 березня 2021, 12:40

Земельна децентралізація та  продаж земельних ділянок через електронні аукціони: Верховна Рада розглядає два законопроєкти, без яких реалізація земельної реформи та відкриття ринку землі сільгосппризначення здається неможливою.

  Йдеться про законопроєкти:

• №2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин».
• №2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони».

Нагадаємо, законопроєкт про децентралізацію 2194 з першої спроби не вдалося проголосувати, його відправили на повторне друге читання, а законопроєкт про електронні торги 2195 був проголосований у першому читанні ще в 2019 році, однак до сьогодні його не виносили на друге читання до зали ВР.

Як коментував раніше ситуацію міністр аграрної політики Роман Лещенко, без цих законів земельна реформа залишиться лише оболонкою, не наповненою змістом.

Усі експерти та чиновники визнають: закон про ринок землі № 552-IX ухвалено ще у березні 2020 року, але цього недостатньо для того, щоб ринок повноцінно запрацював у 2021 році. Фактично цей механізм потрібно налагодити. Зокрема, є низка земельних законопроєктів, які для цього необхідно проголосувати. Вони лежать у парламенті, деякі проголосовані в першому читанні, деякі відправлені на повторне друге читання – це проєкт про земельну децентралізацію 2194 та про земельні електронні аукціони 2195, і ще низка важливих законів. Це законопроєкти про земельну децентралізацію, дерегуляцію тощо. Це документи, які наповнять земельну реформу змістом», – пояснив Роман Лещенко.

Ключові положення законопроєкту №2194 – земельна дерегуляція, держгеокадастр, використання земель

• Передати землі державної власності за межами населених пунктів (крім земель, які потрібні державі для виконання її функцій)  до комунальної власності сільських, селищних, міських рад.
• Встановити на законодавчому рівні чіткий, організаційно простий та незатратний механізм порядку встановлення і фіксування у Державному земельному кадастрі меж громад, у тому числі об’єднаних.
• Надати органам місцевого самоврядування повноваження щодо зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності.
• Надати органам місцевого самоврядування повноваження щодо затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів.
• Відмовитися від існування спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із передбаченням існування натомість центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері кадастрової діяльності та геопросторових даних.
• Надати повноваження зі здійснення державного контролю за використанням та охороною земель: обласним державним адміністраціям (які в перспективі, після завершення реформи децентралізації, будуть трансформовані у префектури), виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. При цьому, враховуючи різний стан забезпеченості органів місцевого самоврядування фінансовими та кадровими ресурсами, пропонується встановити, що цих повноважень виконавчі органи місцевого самоврядування набувають у разі ухвалення відповідною радою рішення про їх здійснення.
• Закріпити за центральним органом виконавчої влади, що здійснює державний контроль у сфері охорони навколишнього природного середовища, функцію контролю за дотриманням природоохоронного законодавства.
• Скасувати інститути державної експертизи землевпорядної документації та агрохімічної паспортизації земель.
• Скасувати повноваження Верховної Ради України стосовно погодження зміни цільового призначення особливо цінних земель, вилучення земельних ділянок для розміщення та обслуговування будівель і споруд дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних організацій.
• На законодавчому рівні встановити правило, за яким зміна цільового призначення зазначених земельних ділянок не впливає на особливий режим використання територій у межах територій та об’єктів природно-заповідного фонду, а також земель, на яких розташовані пам'ятки культурної спадщини.
• Скасувати погодження з Кабінетом Міністрів України продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної і комунальної власності іноземним юридичним особам.
• Виключити із Земельного кодексу України норми, які обмежують можливість іноземців та іноземних юридичних осіб придбавати вільні від забудови земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.
• Встановити правило, за яким особливий охоронний статус земель, на яких розташовані об'єкти культурної спадщини або об'єкти чи території природно-заповідного фонду, поширюються на землі будь-якого цільового призначення.
• Запровадити перевірку відповідності документації із землеустрою та оцінки земель вимогам нормативно-правових актів державними органами за принципом «одного дотику» та «мовчазної згоди», де ця публічна перевірка має поєднуватися з контролем топологічної зв’язності та відсутності накладання меж, для чого доцільно вилучити із законодавства вимоги щодо зайвих видів погоджень документації (крім випадків встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних одиниць) та скасувати державну експертизу документації із землеустрою.
• Запровадити добровільний незалежний контроль якості робіт із землеустрою через можливість її рецензування сертифікованими інженерами-землевпорядниками зі стажем практичної роботи не менше ніж два роки, які не брали участі у складанні цієї документації, а також експертними радами саморегулівних організацій у сфері землеустрою, у випадках, коли раніше передбачалася обов'язкова державна експертиза.
• Запровадити правовий механізм попередження конфлікту інтересів для виконавців робіт із землеустрою, зокрема, вони не повинні складати документацію із землеустрою у разі, якщо: об’єктом землеустрою є земельні ділянки, що належать виконавцю робіт із землеустрою або особам, які працюють у його складі, або юридичній особі, керівництво якої має родинні зв'язки із замовником; особи, які працюють у складі виконавця робіт із землеустрою, мають родинні зв'язки із замовником робіт із землеустрою, об’єктом землеустрою є земельні ділянки, що належать засновникам або учасникам виконавця робіт із землеустрою; замовником робіт із землеустрою є засновник або учасник виконавця робіт із землеустрою.
• Скасувати окрему процедуру видачі спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок як документів дозвільного характеру. Натомість, запроваджується загальне правило щодо визначення вимог щодо збереження поверхневого (родючого) шару ґрунту у будь-якій документації із землеустрою, проєктні рішення якої передбачатимуть його порушення.
• Скасувати окрему процедуру попереднього погодження матеріалів місця розташування об'єкта, який передбачається розмістити на земельній ділянці, адже вона лише повторює та дублює планувальні рішення щодо просторової композиції та параметрів забудови, котрі визначаються у містобудівній документації.
• Вилучити зі складу всіх видів землевпорядної документації ті складові, що не розробляються інженером-землевпорядником особисто. Водночас встановлюються деталізовані вимоги щодо змісту текстової та графічної частин будь-якої документації із землеустрою.
• З метою уникнення зловживань при «постачанні межових знаків встановленого зразка», які мали місце у 2010 році, встановити загальне правило, за яким спосіб закріплення меж між земельними ділянками під час здійснення землеустрою має визначатися за згодою власників цих земельних ділянок, а витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними. Межовими знаками (спорудами) визнаються будь-які природні та штучні споруди і рубежі (річки, струмки, канали, лісосмуги, рослинні смуги, дерева, стежки, рівчаки, канали, стіни, паркани, огорожі, шляхові споруди, бетонні або металеві стовпи, плити, моноліти, камені, буї, інші споруди і рубежі), що збігаються із межею земельної ділянки або спеціально встановлюються на ній.
• Забезпечити відхід від «паперової» технології складання документації із землеустрою та технічної документації з оцінки земель. Передбачено, що документація із землеустрою та технічна документація із оцінки земель має розроблятися виключно у електронному вигляді та засвідчуватися електронним цифровим підписом розробника.
• Запровадити правові гарантії повної відкритості та доступності документації із землеустрою, публічності її розгляду, в тому числі гранично спрощується доступ громадян, органів влади, розробників документації із землеустрою до Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель, при безумовному додержанні законодавства про захист персональних даних.
• Гарантувати розробникам документації із землеустрою право отримувати необхідні документи для проведення землеустрою, які перебувають у замовника або і у третіх осіб, можливість користуватися відомостями державних, галузевих та відомчих кадастрів (реєстрів), право безперешкодного доступу до об’єктів землеустрою тощо.
• На заміну державного нагляду у землеустрої та топографо-геодезичній діяльності, який нічим не гарантує реального відшкодування збитків постраждалим від неякісного виконання робіт особам, запровадити  обов'язкове страхування відповідальності виконавців робіт перед замовниками та третіми особами за наслідки необережності, недогляду і професійних помилок, допущених при складанні документації із землеустрою або виконанні топографо-геодезичних робіт.
• Страховим випадком слід вважати пред'явлення виконавцю робіт замовником або третіми особами обґрунтованих претензій щодо відшкодування шкоди, заподіяної внаслідок складання документації із землеустрою або виконання топографо-геодезичних робіт. У разі настання страхового випадку страховик здійснює виплату страхового відшкодування в розмірі заподіяної третій особі майнової шкоди, визначеному судовим рішенням, що набрало законної сили, або письмовою вимогою (претензією) третьої особи, визнаною страхувальником та погодженою страховиком. Страхове відшкодування здійснюватиметься страховиком відповідно до договору обов’язкового страхування на підставі судового рішення, що набрало законної сили, або визнаної страхувальником та погодженої страховиком письмової вимоги (претензії) третьої особи.
• Лібералізувати вимоги до професійної підготовки та кадрового забезпечення у сфері землеустрою шляхом розширення ролі саморегулівних організацій у питаннях професійної атестації та управління ризиками професійної діяльності (в тому числі ширше представництво у кваліфікаційній комісії та здійснення колективного страхування відповідальності своїх членів). Скасувати сертифікацію виконавців топографо-геодезичних робіт при збереженні вимог щодо наявності спеціальної освіти та запровадженні страхування професійної відповідальності.
• Конкретизувати підстави для позбавлення сертифікованого інженера-землевпорядника кваліфікаційного сертифіката, причому підставою має бути факт завдання збитків, а не порушення формальних вимог.
  Зняти обмеження щодо виключного фінансування деяких робіт із землеустрою або оцінки земель за рахунок Державного або місцевих бюджетів. Скасовується законодавче регулювання вартості робіт із землеустрою.
• Для удосконалення законодавства про оцінку земель: економічну оцінку земель виключити зі складу землеоціночних робіт як застарілий та архаїчний вид оцінки радянського періоду, що проводився в Україні востаннє ще у 1988 році і взагалі не застосовується у розвинених країнах із ринковою економікою; уточнити склад суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель з метою ліквідації законодавчої колізії щодо реєстрації виконавців землеоціночних робіт у реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, що була помилково запроваджена у 2015 році; надати статус публічної інформації технічній документації з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звітам про експертну грошову оцінку земельних ділянок державної та комунальної власності, а також у разі оцінки земельних ділянок для цілей оподаткування, нарахування і сплати інших обов’язкових платежів; запровадити моніторинг ринку земель на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно із опублікуванням його результатів. Також з метою підняття престижу професії працівників землевпорядної галузі та надання можливості оцінки найвищих професійних здібностей інженерів-землевпорядників та їх особливих заслуг перед державою, пропонується внести зміни до Закону України «Про державні нагороди України», запровадивши почесне звання у галузі землеустрою – «Заслужений землевпорядник України».

Автори законопроєкту:

Заблоцький Мар'ян Богданович (IX скликання) 

Сольський Микола Тарасович (IX скликання) 

Нагаєвський Артем Сергійович (IX скликання) 

Литвиненко Сергій Анатолійович (IX скликання) 

Грищенко Тетяна Миколаївна (IX скликання) 

Халімон Павло Віталійович (IX скликання) 

Нікітіна Марина Вікторівна (IX скликання) 

Бунін Сергій Валерійович (IX скликання) 

Салійчук Олександр В'ячеславович (IX скликання) 

Тарасов Олег Сергійович (IX скликання) 

Шуляк Олена Олексіївна (IX скликання) 

Шол Маргарита Віталіївна (IX скликання).

Важливість ухвалення законопроєкту про дерегуляцію 2194 відмітив у коментарі AgroPolit.com секретар аграрного комітету ВР Іван Чайківський.

Законопроєкт 2194 – це документ про передачу від Держгеокадастру громадам повноважень розпоряджатися державними землями, які переходять їм у комунальну власність. Тобто це, без перебільшення, суттєва земельна дерегуляція. Крім того, законопроєкт 2194 вирішує питання застосування переважного права на придбання с/г ділянки (паю). Для того щоб збільшити гарантії при використанні переважного права на купівлю землі сільськогосподарського призначення та уникнути можливих шахрайських готівкових схем (в т.ч. легалізації коштів сумнівного походження), я вніс пропозицію до повторного другого читання законопроєкту 2194. Її суть полягає в тому, щоби право продажу земельної ділянки (якщо сторони: той, хто продає, і той, хто купує і має переважне право на неї – не дійшли згоди) реалізовувалося виключно на аукціоні. Це і є цивілізований ринок та ринкові відносини, бо все вирішить попит і пропозиція, а не можливі спекуляції», – заявив Іван Чайківський.

За його словами, на початку впровадження вільного ринку землі може бути сплеск ціни за рахунок новизни процесу. Але варто розуміти, що ціна попиту і ціна пропозиції рано чи пізно збалансуються.

«Я  пропоную цей баланс закріпити законодавчо і надати незалежний аукціонний майданчик для продажу землі сільськогосподарського призначення, яка є, в тому числі, паєм, за умови, що продавець і покупець, який має переважне право, не домовилися при прямому продажу. Це дозволить уникнути критичних конфліктних перерозподілів на аграрному ринку після запуску земельної реформи», – заявив Чайківський.

Законопроєкт №2195 про земельні електронні торги

Проєкт закону про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони.

Законопроєкт передбачає, що земельні торги будуть відбуватися шляхом аукціонів у єдиній електронній системі і режимі реального часу через інтернет. За результатами аукціону буде укладатися договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку.

Закон запроваджує мінімальний гарантійний внесок для учасників торгів. Він становить не менше ніж 30% стартової ціни ділянки землі. А торги проводяться за наявності не менше як двох потенційних покупців. Процедуру проведення торгів встановлює Кабінет Міністрів України. 

Автори законопроєкту:

Підласа Роксолана Андріївна (IX скликання) 

Мовчан Олексій Васильович (IX скликання) 

Сольський Микола Тарасович (IX скликання) 

Заблоцький Мар'ян Богданович (IX скликання) 

Шол Маргарита Віталіївна (IX скликання) 

Нагаєвський Артем Сергійович (IX скликання) 

Радуцький Михайло Борисович (IX скликання) 

Мотовиловець Андрій Вікторович (IX скликання) 

Шуляк Олена Олексіївна (IX скликання) 

Кравчук Євгенія Михайлівна (IX скликання) 

Тарасов Олег Сергійович (IX скликання).

Дорожня карта земельної реформи

Шість першочергових кроків від Держгеокадастру, які мають бути пройдені у 2021 році:

1. Впровадження ринкових земельних відносин.

2. Розбудова та запуск земельного реєстру.

3. Покращення якості, доступу, наповненості та інтероперабельності кадастрових даних.

4. Розвиток іпотечного кредитування та доступ до фінансування дрібних виробників.

5. Допомога громадянам у плануванні землекористування та управлінні земельними ресурсами.

6. Захист та управління землями заповідних територій.

Читайте до теми: Битва за вільний ринок землі: земельна децентарлізація, ціна гектару, протидія рейдерству та кредити

Як пояснив Роман Лещенко, після ухвалення законопроєктів про земельну децентралізацію №2194 та електронні аукціони №2195 головні сили будуть спрямовані на впорядкування аграрного реєстру.

Впровадження ринку земельних відносин, розбудова та запуск аграрного реєстру – зараз це для нас критичне питання, саме по аграрному реєстру. Є певна дискусія із нашими міжнародними партнерами, але я думаю, що вже найближчим часом ми фіналізуємо наше спільне бачення щодо запуску аграрного реєстру. В частині щодо покращення якості доступу, наповненості та якості кадастрових даних команда сформована, працює, і в принципі в нас прогрес в цій частині наявний. Що стосується розвитку іпотечного кредитування та доступу до фінансування дрібних виробників, то тут у нас іде співпраця безпосередньо з головою національного банку і комунікація з головами державних банків нашої країни в частині розбудови належних кредитних інструментів, в тому числі ще шляхом змін до чинного законодавства», – заявив Лещенко.

Не менш важливим пунктом земельної реформи є реорганізація Держгеокадастру та формування роботи його окремих служб.

Як пояснив Роман Лещенко, коментуючи це питання: «Ми виконали указ Президента щодо передачі земель і постанову Кабінету Міністрів від 16 листопада. Ми запустили процес реорганізації, наймасштабніший з часів незалежності нашої країни в плані оптимізації Держгеокадастру на 60%. Але сама філософія цієї оптимізації і заходи, які ми власне запустили, повністю виписані під концепцію і формат ухвалення законопроєкту 2194».

Земельна інвентаризація

За словами першого заступника голови Держгеокадастру Анатолія Мірошниченка, станом на березень поточного року Держгеокадастр передав територіальним громадам у комунальну власність 2,4 млн га земель сільськогосподарського призначення.

Як свідчать відомості, які є в розпорядженні AgroPolit.com, нині українці обробляють близько третини ріллі, яка є на території Європи, або 32,7 млн га. Також на одного жителя України  у статистичних відомостях припадає вдвічі більше, як на одного європейця.

Детальніше про базу даних земельного фонду України читайте у «Земельному довіднику України».

Як повідомляє Держгеокадастр, станом на 1 березня 2021 року до Державного земельного кадастру внесено відомості про 22,7 млн земельних ділянок загальною площею 43,8 млн га (за останній тиждень – 24,2 тис. новосформованих земельних ділянок площею 16,4 тис. га), зокрема, 15,2 млн земельних ділянок сільськогосподарського призначення загальною площею 32,1 млн гектарів.

Також триває процес внесення відомостей до Державного земельного кадастру щодо адміністративно-територіальних одиниць: наразі із загальної кількості населених пунктів на території України за заявами органів місцевого самоврядування внесено відомості про межі 9 132 адміністративно-територіальних одиниці (за останній тиждень – 18) та нормативну грошову оцінку 5 053 населених пунктів (за останній тиждень – 44).

Референдум та Конституційний Суд – загроза ринку землі

Закон про ринок землі та й загалом земельна реформа з подачі Конституційного Суду України може стати на паузу, практично не розпочавшись. Судді скористалися відповідною підставою – поданням від представників «Батьківщини» та ОПЗЖ щодо неконституційності закону про відкритий ринок с/г землі № 552-IX.

За даними AgroPolit.com, рішення суду щодо ринку землі є продовженням скандалу зі скасуванням е-декларування.

Сьогодні є два варіанти розвитку подій: перший — реформу ніхто не скасовує, і вона запускається за планом; другий — КСУ все ж таки ухвалює рішення (або про часткову зміну реформи, або про її скасування у такому вигляді).  

Детальніше про долю майбутнього ринку землі та земельної реформи в цілому читайте у матеріалі: Конституційний Суд проти ринку землі, або Політичні баталії на економічному полі.

Наразі питання референдуму та вирішення проблем із Конституційним Судом перебуває в режимі «рушниці на стіні», яка поки що висить без руху, але у будь-який момент може вистрілити, хоча нардепи та законотворці висловлюються оптимістично щодо строків та загального успіху втілення у життя земельного ринку.

Референдум

Хоча закон про відкриття ринку землі с/г призначення було ухвалено, але ситуація може змінитися докорінним чином через набрання сили ще одним законом – № 3612 «Про народовладдя через всеукраїнський референдум».

За ухвалення цього закону у січні 2021 року проголосували 255 нардепів. 

Таким чином Верховна Рада дає «зелене світло» для проведення референдуму щодо відкриття ринку землі.

Ключові норми законопроєкту: 

• розблоковує ключове право громадян вирішувати важливі питання в державі через офіційне висловлення своєї позиції на референдумі (не мітингами єдиними);
• рішення референдуму не потребують затвердження жодним органом влади і діють з моменту проголошення його результатів; 
• процес такий: 300+ повнолітніх проводять збори громадян, де обирають ініціативну групу із 60+ осіб, які формулюють питання і збирають 3 мільйони підписів за проведення референдуму у не менш як 2/3 областях України (ст. 72 Конституції);
• детально встановлені запобіжники (загрози територіальній цілісності, державному суверенітету, національній безпеці, порушення прав людини, питання правосуддя чи прокуратури, податки, бюджет та амністія);
• кожна партія може долучитись до організації референдуму, але вона має визначитись, вона «прихильник» або «опонент» питання референдуму;
• заборона проводити референдум одночасно з будь-якими виборами (як державними, так і місцевими);
• Конституційний Суд може перевіряти питання референдуму на конституційність.
• Представники вищої ланки керівництва розуміють, що результати референдуму, якщо він буде проведений, можуть суттєво вплинути на плани з відкриття ринку.

Наприклад, перший заступник голови Верховної Ради Руслан Стефанчук припускає можливість скасування закону про продаж земель сільськогосподарського призначення шляхом проведення Всеукраїнського референдуму.

Коли нардепа запитали, чи буде рішення обов'язковим до виконання, якщо українці висловляться проти продажу землі, Стефанчук відповів ствердно.

«Рішення референдуму обов'язкове для кожного органу державної влади. Крапка», – наголосив перший заступник спікера парламенту.

Як прокоментував ситуацію для AgroPolit.com один з авторів закону про ринок землі, голова аграрного комітету Микола Сольський, на його думку, Верховна Рада все ж налаштована конструктивно працювати в ухваленні всіх необхідних для вчасного відкриття ринку питаннях, а його особистий прогноз щодо запланованого запуску ринку наразі оптимістичний.

Ми в комітеті опрацювали низку важливих законопроєктів, які найближчим часом будуть винесені до зали Верховної Ради. Йдеться про законопроєкти: №2194 – «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин»; № 2195 – «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони»; закон про реорганізацію Держгеокадастру та низку інших важливих законів. Тож сьогодні у роботі комітету та Ради нічого специфічного чи втаємниченого немає, що недоступне для широкого загалу. Я позитивно оцінюю динаміку ухвалення важливих законів і не бачу наразі пересторог, які б загрожували вчасному запуску ринку сільськогосподарських земель», – заявив Микола Сольський.

Тож, зважаючи на всі перепони та ризики, позитивні прогнози все ж таки переважають, і цілком ймовірно, що земельна реформа відбудеться майже у заплановані строки, хоча ризики зриву також залишаються актуальними

Детальніше про історію земельної реформи за всі роки незалежності України дивіться у матеріалі за посиланням. Важливий момент: земельний таймлайн працює за кількома показниками. Всі події мають свій початок і дату завершення, якщо вони точно відомі. Якщо ж точний хронометраж невідомий, тоді вказується певний часовий період, коли відбулася земельна подія — рік. З дня незалежності всі події розділені за конкретними роками, а також є градація за періодами правління прем'єрів та президентів України. Тобто, 1991 рік починається нагадуванням, що першим прем'єром був Вітольд Фокін, а президентом — Леонід Кравчук. У земельному таймлайні також вказується, коли завершився термін повноважень кожного з них — і так далі щодо всіх їхніх наступників.