В Україні триває процес підготовки до запуску електронної системи продажу прав оренди земель. За розпорядженням уряду – держоргани, які відповідають за це, мали б вкластися до 1 вересня 2018 року. До цієї дати на базі Державного земельного кадастру мала б запрацювати й оновлена база даних на базі блокчейну. Втім, все як завжди – робиться останньої миті. AgroPolit.com раніше писав, як уряд, Мінагрополітики та Держгеокадастр напередодні 1 вересня намагалися вскочити в останній поїзд і таки запустити хоч щось електронне в питаннях землі. Вчора пілотний проект з продажу прав оренди державної землі запустило Державне підприємство Система електронних торгів арештованим майном (СЕТАМ) спільно з Держгеокадастром. Як працюватиме цей пілот? Які результати очікуються з погляду додаткових надходжень в бюджет від цього? Про це та про інше в ексклюзивному інтерв’ю на AgroPolit.com розповів генеральний директор ДП СЕТАМ Віктор Вишньов:
AgroPolit.com: Рік тому уряд поставив завдання розробити законодавчий механізм проведення земельних аукціонів з оренди землі, який би забезпечив зручний майданчик для торгівлі сільськогосподарською землею для багатьох, в тому числі й для Вашої організації. Як вважаєте, чому він і досі не запроваджений? Це так складно зробити?
Віктор Вишньов: Ні, не складно. Питання у тому, що сьогодні діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Для початку потрібно зняти мораторій, а потім говорити про механізми продажу землі.
Щодо оренди: уряд затвердив пілотний проект з продажу прав оренди сільськогосподарських земель на базі Державного земельного кадастру (ДЗК), які перебувають у державній власності. У ньому прописані механізми реалізації. 17 вересня перший такий аукціон внесено в систему: http://land.setam.net.ua/. До продажу ми запропонували права оренди на 10 ділянок загальною площею 210 гектарів, по дві в Кіровоградській, Одеській, Сумській, Львівській та Чернігівській областях. Згідно із процедурою, визначеною Земельним кодексом України, торги можуть відбутися не раніше ніж через 30 днів після експозиції лотів.
Читати до теми: Blockchain-кадастр, як Держгеокадастр народив мишу!
AgroPolit.com: Пілотні проекти – це дуже добре, але є розпорядження прем’єра, і має бути розроблений нормальний законодавчий механізм. Можна, звісно, чекати того моменту, коли знімуть мораторій й почнуть торгувати землею, а можна наперед забезпечити законодавчі підвалини і тоді відкривати ринок землі.
Віктор Вишньов: Законодавчий механізм буде прописаний в Законі України «Про обіг сільськогосподарських земель» (одночасно зі зняттям мораторію). Цей механізм повинна ухвалити Верховна Рада України. Наприклад, шляхом змін в ЗУ «Про зняття мораторію» може доручити Кабміну розробити, ухвалити і впровадити механізм подальшого продажу землі. По-іншому бути не може: спочатку закон, потім – все інше.
AgroPolit.com: Скажіть, а що робити з тими землями, які вже сьогодні в межах децентралізації передаються об’єднаним громадам? Їх особливість – більшість здано в оренду на 7-10 років і в договорі вказано, що нинішній орендар має право на повторну оренду знову ж таки – автоматом.
Віктор Вишньов: Дуже складне питання, бо в нас договори оренди, відповідно до нормативних документів, сьогодні дуже складно розривати й оскаржувати якимсь чином. Я думаю, ОТГ мають вирішувати це питання безпосередньо з орендарями. Є механізм підняття вартості оренди, якщо вона обґрунтована.
Читати до теми: Чи відродиться корупція в орендних торгах за держземлі? Практика і виклики
AgroPolit.com: Чи можна сказати в такому разі, що земельна децентралізація справді відбувається?
Віктор Вишньов: Питання в тому, чи всі землі здали перед тим, як їх надали громадам? Чи отримали вони землі, які були здані в оренду? Чи, можливо, є підстави для розірвання договорів і укладання нових? Тут безліч запитань, а тому – не можна підходити до цієї проблематики універсально, потрібно говорити про кожен окремий випадок. Я не думаю, що всі землі, які були здані в оренду ОТГ, перед цим були огульно здані в оренду за низькими ставками.
ПРО ЕЛЕКТРОННІ ЗЕМЕЛЬНІ АУКЦІОНИ
AgroPolit.com: Перейдемо до запитання про електронні земельні аукціони. У вересні минулого року почали в себе таку практику тестувати. Які її результати?
Віктор Вишньов: Загалом, ми запровадили електронні аукціони з використанням технології «блокчейн». Ми є першими і єдиними у світі, хто запустив таку систему. Про нас писали навіть в The New York Times і в європейських газетах.
Що означають такі аукціони? Кожна ставка, яка здійснюється в системі, відразу потрапляє в блокчейн, ніхто і ніяк не може її змінити, видалити, поміняти якимсь чином чи «загубити». Поряд з кожною ставкою є спеціальний хеш-код, який формується в блокчейні, за ним ви можете перейти на сайт http://blockchain.gov.ua/, який є тримачем так званої ноди аудитора (технічний елемент, який повністю дублює нашу систему. Ви можете ввести туди хеш-код і перевірити ставку). За хеш-кодом вам буде надана вся інформація: який учасник і в якому обсязі робив ставку, коли вона була зроблена тощо. Це унеможливлює будь-яку підробку. Тобто ми технологічно унеможливили будь-яке стороннє втручання в систему.
Сьогодні через цю систему продаємо багато різноманітних арештованих активів.
Читайте до теми: Земельний Blockchain – (не) довіряти?
AgroPolit.com: Як змінюється ціна землі на електронних аукціонах, які ви проводили?
Віктор Вишньов: Ми продаємо арештовану землю, а це – земля з обтяженнями. Покупець, потім виконавча служба має зняти ці обтяження, відтак – зробити додаткові кроки. Це не просто двосторонній договір (добровільний), а примусова реалізація з можливими оскарженнями. Було близько 700 судових справ, не було жодного рішення, яке б сказало, що аукціон спрацював якось не так. Початкова ціна може бути нижчою, але сам механізм аукціонів дозволяє вийти на ринкову ціну. На сьогодні ми не маємо орієнтирів з ринкової ціни землі.
Скільки коштує гектар ріллі? Залежно від області, родючості ґрунтів тощо. Ніхто з оцінщиків, зважаючи на те, що немає ринку землі, не наважиться вам надати точну ціну тієї чи іншої земельної ділянки.
В нас був приклад, коли в Херсонській області ми реалізовували поля (солончаки), які цікаві виробникам овочів, фруктів, ягідників тощо. Постало питання, у скільки їх оцінити? Ми отримуємо пакет документів з початковою ціною від виконавчої служби. Оцінку проводить оцінщик, якого наймає виконавча служба, – професійний суб’єкт оціночної діяльності, який має сертифікат від Фонду державного майна. Вищезазначені ділянки він оцінив у $300 за 1 га, але в результаті аукціону ми вийшли на ціну $1000 за га.
Тобто механізм електронних аукціонів, навіть у разі, якщо хтось зацікавлений, дозволить суттєво підняти вартість орендованої чи продаваної землі. Адже на нього «зайде» більше учасників, вони почнуть між собою торгуватися і вийдуть на нормальну вартість.
ЦІНА ЗЕМЛІ НА ЕЛЕКТРОННИХ ЗЕМЕЛЬНИХ АУКЦІОНАХ
AgroPolit.com: Як може вплинути на вартість тієї ж оренди державних земель запуск електронних торгів?
Віктор Вишньов: Електронні аукціони в порівнянні з попередньою формою (публічною) показують більше зростання. Ціна в середньому зростає на 10-15%. Так, земельна ділянка площею 40 га в Голопристанському районі Херсонської області з 405 тис. грн початкової ціни була продана за 1 млн 230 тис. грн. У аукціоні взяли участь 8 учасників, які зробили 104 ставки. Спочатку ціна піднімалась поступово на 10-20 тисяч гривень, потім учасники дійшли до одного мільйона і пішли далі. Підвищення ціни становило 300% від початкової.
Раніше необхідно було подати пакет документів й на місці підписувати угоди, а при електронних аукціонах можна сидіти вдома, з картки сплатити гарантійний внесок і торгуватись.
Читати до теми: Держгеокадастр потрібно терміново дооцифрувати
Сьогодні дізнатися, наприклад, людині з сусідньої області, що проводяться аукціони в «сусідів», доволі складно, адже оголошення публікується в місцевій газеті, яка розповсюджується максимум в обласному, мінімум – в районному центрі. Відтак, реально доступ до інформації мають або фермери, які фактично обробляють цю землю, або люди, які спеціально відстежують. Після запуску системи аукціонів має з’явитися єдиний портал, і всі охочі зможуть зайти й подивитись, яка це земля, і взяти участь одразу.
Я чув побоювання стосовно того, що в електронних аукціонах не зможуть брати участь мешканці сіл. Проте покриття мережі Інтернету в Україні є одним з найбільших у Європі. До того ж бабусі не беруть участі у торгах.
AgroPolit.com: Але в них є паї…
Віктор Вишньов: Так, є паї, але вони ж не будуть купувати поля.
AgroPolit.com: Вони можуть їх здавати, коли запустять систему.
Віктор Вишньов: Коли запустять, вони й надалі можуть здавати. До того ж люди у віддалених районах, селах знають про систему, відслідковують лоти, торгуються за ті активи, які безпосередньо в нас: корівники, елеватори, зернові склади, сільгосптехніка, зерно, худоба… Я не бачу проблем у тому, щоб права оренди на землю або земля, якщо знімуть мораторій, продавалися також на електронних аукціонах. До того ж це сприятиме додатковому проникненню Інтернету в села.
AgroPolit.com: Як може змінитися вартість оренди землі завдяки запуску електронних земельних аукціонів?
Віктор Вишньов: Електронні аукціони збільшать вартість оренди с/г земель на 10-20% у порівняні з доходами від публічних аукціонів. Чому це станеться? Коли ми запустили цей механізм у себе, то зросла кількість учасників і відповідно ціна. Так, після запровадження технології +18% вартості. Щодо арештованого майна – цей показник є одним з найкращих в Європі. Ми розуміємо, що нам сьогодні довіряють, тому також будуть довіряти й електронним аукціонам.
AgroPolit.com: Скажіть, скільки є земель у вас, які потенційно можуть бути цікавими аграріям?
Віктор Вишньов: Ми продали 717 ділянок непідмораторних земель, які можуть перепрофільовуватися і використовуватися в АПК. Багато таких земельних ділянок розташовані в місцях під забудову, також є присадибні ділянки, поля…
Сказати, яку площу вони займають, доволі складно, але, я думаю, більш ніж половина – землі сільськогосподарського призначення, тобто – понад 300 ділянок. У Київській області є 100 – 150 земельних ділянок площею від 1-2 га, і хоча вони окремі, їх можна об’єднати. Ці землі потенційно цікаві одноосібникам та фермерам. Але питання ціни цих ділянок: вартість земельної застави банків не завжди посильна цим категоріям покупців.
АРЕШТОВАНІ АГРОАКТИВИ НА ПРОДАЖ
AgroPolit.com: Вартість таких земель знижується, якщо їх ніхто не купує у вас?
Віктор Вишньов: Вартість знижується, але не більше ніж на 30%, відповідно до ЗУ. Якщо банк брав таку землю у заставу за ціною $10-15 тис. за 1 га, то сьогодні, навіть з уцінкою до $7 тис., вона не буде цікавою сільгоспвиробнику. Хоча є невеликі садівництва, які можуть використовувати масиви по 50 га. Хоча у нас дуже багато земель саме під садівництво продавалося, наприклад, у Макарівському районі Київської області.
AgroPolit.com: Що цікаве у вас сьогодні є на торгах з аграрних об’єктів?
Віктор Вишньов: У нас на сайті є фільтри, наприклад, «Сільгосптехніка», де можна обрати ту категорію майна, яка вас цікавить (до того ж, за областю, де розташований об’єкт). Сільгоспвиробнику чи одноосібнику цікава не та техніка, яка перебуває далеко, а та, що в рідній чи сусідніх областях.
Читати до теми: Електронний глухий кут земельних торгів
Періодично з’являються елеватори, зернові склади, зерно, худоба навіть був «курйозний лот» – спермопродукція. Є сільськогосподарські бази. Днями включили лот – млин з зерновими складами та обладнанням в місті Херсон. Достатньо цікавий актив для аграріїв Слов’янський МЕС. Наразі він не проданий, скоро виставимо повторно.
Наразі є масштабне підприємство в Кіровоградській області, яке займається паливними гранулами з сільгосппродукції, соломи: виробляє 40 тис. палет на рік. Найближчим часом будуть нові аграрні активи – застави «Ощадбанку» в Кіровоградській та Дніпропетровській областях.
Раз на 2-3 місяці дані про виставлені об’єкти оновлюються. Чому так? Існує три раунди торгів (загальна тривалість всіх етапів – до 3-х місяців). На відміну від землі, вартість таких об’єктів (за умови відсутності покупців) може знижуватися двічі. Так, на других торгах -25% вартості, на третіх – -50%.
Якщо матимемо ефективну схему здачі в оренду землі, то краще щорічно отримувати з 1 га по $150-200, аніж продати одноразово за $2 тис.
AgroPolit.com: Ваш прогноз ринку землі?
Віктор Вишньов: Тіньовий ринок існує в різноманітних форматах, наприклад, довгострокова оренда з правом викупу і так далі. Щодо вільного ринку – все буде залежати від того, як це робити. Якщо ми сьогодні «відпустимо» ринок і скажемо, що завтра знімаємо мораторій й продаємо всю державну землю – мільйони гектарів, за теорією – ціна впаде моментально. Тому продаж держземель має здійснюватися поступово. Частину таких земель потрібно і далі здавати в оренду.
Якщо матимемо ефективну схему здачі в оренду землі, то краще щорічно отримувати з 1 га по $150-200, аніж продати одноразово за $2 тис.
AgroPolit.com: То ринок запускати поетапно і відкривати частково?
Віктор Вишньов: Потрібно підходити зважено, адже є деякі землі, на які досить складно знайти орендаря, а є ті, які придатні для довготривалих інвестицій.
Якщо земля придатна під садівництво, то краще передавати її у власність, бо сад має давати 20-30 років урожай і ніхто не буде його щорічно орендувати або укладати угоду на 5-7 років. Який сенс здавати його в оренду? Ніхто не прийде на такі аукціони.
А якщо це високорентабельна земля, чорноземи, які дають непогані врожаї, то чому б не здавати їх на 5 років і дивитися, можливо, ціна згодом буде вищою й відтак – здамо знову, але за вищою ціною. Також потрібно розробити механізм екологічного контролю, аби вимірювати вміст гумусу, поживних речовин у землі тощо, щоб розуміти, на скільки вона виснажена. Це дуже складний механізм.
AgroPolit.com: Якщо підсумовувати, які мають бути запобіжники в межах земельного процесу, щоб ціна не обвалилася?
Віктор Вишньов: Щоб ціна на землю не обвалилася, не потрібно відкривати весь ринок одразу. Все одномоментно не можна «відпускати» на продаж.
Так само, як і не варто продавати все в одні руки. Слід обов’язково давати можливість розвиватися дрібним фермерам, розробляти механізми їх захисту. Водночас, якщо товаровиробник перебуває на ринку 10-20 років й ефективно обробляє, скажімо, 10 тис. га, то чому йому не дозволити придбати ці 10 тис.?
AgroPolit.com: А як бути з іноземцями? Допускати?
Віктор Вишньов: Це складніше запитання, знову ж таки – іноземці вже присутні на ринку з представництвом тут.
AgroPolit.com: Можна бути присутнім, але відсутнім з юридичного погляду...
Віктор Вишньов: Варто зауважити, чи виводять вони прибуток за кордон. Нещодавно була інформація про те, що датчани продали тут своє підприємство. Чи вважати їх іноземцями, якщо вони 20 років тут працювали і вели аграрний бізнес? Досить складне питання.
Якщо підходити з тієї точки зору, що сюди приїдуть китайські чи американські компанії і скуплять всю землю. Хоча, чи взагалі вони захочуть заходити в країну, де тривають бойові дії? Треба підходити до цього питання обережно, щоб не зупинилося все повністю, але знову ж таки – дивитися на іноземні агрохолдинги, їхню присутність на іноземних фінансових ринках.
Водночас ті, що на біржі вільно торгуються, частково належать іноземним інвесторам, а ті, що на іноземних ринках роблять позики капіталу, також фактично дають свою техніку, гарантують кредити, тому де-факто ми маємо іноземців на ринку.
AgroPolit.com: Дякуємо за розмову!
Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com