Нова методика нормативної грошової оцінки земель: ключові зміни

Постановою від 3 листопада 2021 р. № 1147 Кабінет Міністрів України затвердив нову методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Які ключові новели цього документу? Пройдемося по них. 

Навіщо потрібна нормативна грошова оцінка земель?

Нормативна грошова оцінка земель в Україні з середини 1990-х років використовується як база для справляння земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, єдиного податку IV групи тощо. Звичайно, обсяг фактично сплаченої плати за землю залежить не лише від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, але й від ставок земельного податку, що встановлюються органами місцевого самоврядування на територіях громад, а також ставок орендної плати, що фіксується у договорах оренди, проте беззаперечним залишається факт, що нормативна грошова оцінка залишається одним із найважливіших інструментів економічного регулювання земельних відносин в Україні.

Variant Irrigation

Більше зрошуєте — більше прибутку!

Дізнавайтесь вартість установки обладання Variant Irrigation з врахуванням державної програми компенсації

Навіщо потрібно оновлювати методику нормативної грошової оцінки земель?

Із другої половини 1990-х років в Україні історично склалися три окремі методичні підходи до проведення нормативної грошової оцінки земель, а саме:

• нормативна грошова оцінка земель населених пунктів (постанова Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213);
• нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів (постанова Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2011 р. № 1278);
• нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (постанова Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 р. № 831).

Наслідком розірваності методичного поля оцінки стають значні диспропорції у показниках оцінки, необхідність багатократного складання трьох різних видів технічних документацій із нормативної грошової оцінки земель в межах громад, що значно ускладнює проведення оцінки та збільшує витрати на її проведення. Таким чином, на експертному рівні ще з початку 2010-х років констатувалася необхідність кардинального оновлення методики нормативної грошової оцінки земель для приведення їх у відповідність до вимог Закону України «Про оцінку земель», визначивши об’єктом нормативної грошової оцінки земельні ділянки та землі усіх категорій та форм власності, а також передбачивши, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок має визначатися як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нова методика є значно простішою у застосуванні, ніж попередні, та не допускає неоднозначних тлумачень. Оцінка проводитиметься одразу на всю територію новоутвореної громади, а оцінюватимуться одразу всі землі. Результати оцінки вноситимуться до геоінформаційної системи Державного земельного кадастру, що дозволить потім швидко надавати оціночну інформацію усім зацікавленим особам.

Читати до теми: Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?
 

Зміна методики нормативної грошоваї оцінки призводить до зміни обсягів податків, що сплачуються громадянами та підприємцями?

Оскільки нормативна грошова оцінка земельних ділянок є переважно базою для оподаткування, оновлення методики оцінки спеціально здійснювалося таким чином, щоб воно не призвело до суттєвих змін у податковому навантаженні, адже значне зниження показників оцінки може призвести до зниження надходжень місцевих бюджетів, в той час як значне зростання може призвести до погіршення бізнес-клімату через відповідне збільшення податкового навантаження на землевласників та землекористувачів.

Запропонований підхід до оновлення методичних засад нормативної грошової оцінки земельних ділянок в цілому може вважатися консервативною модернізацією – без суттєвої зміни середнього рівня оцінок в межах громади будуть створені можливості для більш об’єктивної диференціації оцінки земельних ділянок, що мають містобудівну цінність, завдяки оціночному районуванню. Водночас можна очікувати на значне пришвидшення темпів оновлення нормативної грошової оцінки земель завдяки спрощенню вимог до підготовки вихідної інформації, адже майже 60 % населених пунктів вже потребують її оновлення.

Чому тоді нова методика передбачає зменшення коефіцієнтів для земель гірничодобувної промисловості, транспорту та енергетики?

Оскільки нова методика не повинна призводити ні до суттєвого збільшення, ні до зменшення податкового навантаження, в окремих випадках довелося зменшити значення коефіцієнту, який враховує цільове призначення земельних ділянок (Кцп). Річ у тому, що в Україні в повному обсязі проведена лише нормативна грошова оцінка земель населених пунктів та земель сільськогосподарського призначення. А от нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів завжди була «проблемною». Так, за інформацією Держгеокадастру станом на 01.07.2021, нормативна оцінка проведена лише на 7,5 % від їх площі. Зокрема, оцінка земель промислових та інших підприємств за межами населених пунктів проведена на 47,5 %, а підприємств та організації транспорту, зв’язку – взагалі лише на 20,2 %.

Що відбувається із земельними ділянками, нормативна оцінка яких не проведена? Тоді, згідно зі статтею 277 Податкового кодексу України, податки справляють від нормативної грошової оцінки ріллі по області. В середньому по Україні це 27,5 тис. грн за гектар. При тому що середня базова вартість гектара земель в межах населених пунктів – приблизно 1,7 млн грн за гектар, а мінімальна оцінка гектара земель промисловості, транспорту за межами населених пунктів – близько 415 тис. грн. Звичайно, це неправильно і несправедливо, коли за ділянки однакового призначення база оподаткування зараз може відрізнятися від 15 до 60 разів! Просто тому, що ніхто системно не проводив оцінку несільськогосподарських ділянок за межами населених пунктів.

Читати до теми: Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

Тому дуже важливо було зробити так, щоб всі підприємства сплачували податки за землі промисловості саме як за землі промисловості, а за землі транспорту – як за землі транспорту, а не як за ріллю. Якщо ж громада проведе оцінку за новою методикою, в її межах вже не залишиться неоцінених земель, а середня оцінка земель промисловості, транспорту, енергетики «підтягнеться» до максимальної.

Проте стрибкоподібне і незбалансоване зростання податкового навантаження на несільськогосподарські землі за межами населених пунктів стало б причиною різкого погіршення бізнес-клімату. Наприклад, за межами населених пунктів розташовані 72,3 % земель гірничодобувних підприємств, 69,3% земель енергетики та 75,5 % земель підприємств транспорту. Тому цілком логічно і правильно дещо зменшити показники оцінки для тих, хто сплачував за найвищими показниками, за умови, що вже не буде підприємств, які платять громадам за промислові землі або землі транспорту як за сільськогосподарські угіддя. Лише за такого підходу можна досягнути подвійної цілі: зростання податкового навантаження на бізнес не буде надмірним, а місцеві громади не втратять у податкових надходженнях.

Земельна мапа України

Дивіться деталі всіх операції з сільськогосподарською землею в онлайні

 Чим обґрунтовувалося зменшення коефіцієнтів?

Для початку було проаналізоване зростання податкового навантаження при переході до нової методики оцінки земель (без урахування коефіцієнтів). Оскільки нова методика нормативної грошової оцінки земель передбачає прирівнювання нормативу капіталізованого рентного доходу земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення до максимального рівня, що відповідає оцінці земель населених пунктів (середньозважена базова вартість 1 гектара по Україні тут зараз близько 1,7 млн грн), розрахунки виконувалися із консервативної оцінки, що внаслідок запровадження оціночного зонування оцінка цих земель може додатково знизитись у середньому до 1 млн грн за гектар. Але навіть за такої оцінки все одно відбувається значне зростання бази оподаткування: для підприємств, що пов’язані з користуванням надрами – у 1,61 разу; для земель транспорту – у 2,02 разу; для земель енергетики – у 1,50 разу.

Враховані під час громадського обговорення та міжвідомчого узгодження проєкту методики пропозиції щодо зменшення окремих коефіцієнтів, які враховують цільове призначення земельних ділянок, дозволили лише частково компенсувати таке зростання податкового навантаження. Розрахунки показують, що навіть за умови консервативного підходу, застосування нової методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок розширить базу оподаткування на землі гірничодобувної промисловості у 1,3 разу, на землі енергетики – у 1,2 разу і лише для земель транспорту рівень оподаткування залишиться таким, як є зараз. Проте ці зміни будуть додатковим компенсаційним важелем, що дозволить збільшити надходження місцевих бюджетів від плати за землю.

Тому жодної «зради» немає – є банальна математика. Але беззаперечним є факт: проведення грошової оцінки за новою методикою дозволить громадам зробити справляння плати за землю більш ефективним.

Читати до теми: Нормативно грошова оцінка (НГО) землі під сіножаті у 2021 році в різних регіонах України
 

Коли реально запрацює нова методика оцінки?

Нормативна грошова оцінка земель громад, що проводитиметься на новій методичній базі, в найбільш оптимістичному сценарії застосовуватиметься не раніше 2023 року – в міру того як громади розроблятимуть і затверджуватимуть нову технічну документацію із нормативної грошової оцінки земель на свою територію. Допоки нова технічна документація не буде затверджена, сплата податків відбуватиметься «по-старому».

До речі, не слід забувати про те, що органи місцевого самоврядування самостійно до 15 липня поточного року визначають ставку земельного податку на наступний рік. Для більшості несільськогосподарських земель ставка податку може варіюватися в діапазоні від 0,3 до 3% від нормативної грошової оцінки земель. Тому громади завжди можуть легко відкоригувати фактичний розмір земельного податку за окремими цільовими призначеннями як в бік збільшення, так і зменшення, особливо беручи до уваги, що середня ставка податку за землі промисловості в Україні наразі складає близько 1% від нормативної грошової оцінки.

Проте можна рекомендувати громадам запланувати проведення нової нормативної грошової оцінки земель вже наступного року, не відкладаючи це завдання «в довгий ящик». Для цих цілей можуть використовуватися кошти, що надходять до місцевих бюджетів від відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва при вилученні земель.