Вільний ринок землі: як захистити право власності аграрію та основні схеми аграрного рейдерства

В умовах ринку землі учасники будуть потребувати повноцінного масштабного захисту власності. Я пропоную всім переходити до терміну «захист власності» і менше вживати термін «антирейдерство». Чому? Тому що більшість людей асоціювали рейдерство лише з неправомірною реєстрацією прав власності. Скажу вам, що це хибна думка – вважати захистом власності лише контроль державних реєстраторів. Все значно складніше та глибше.

Отже, давайте входити у ринок землі із розумінням такого: Антирейдерство = Захист власності = Ефективна робота різних державних інституцій.

Чию власність та правові інтереси в умовах ринку землі має захищати держава?

Виділяємо 4-х основних учасників ринкових відносин в умовах зняття мораторію на продаж земель.

• територіальні громади,
• громадяни України і юридичні особи, зареєстровані в Україні,
• нерезиденти,
• кредитори, які будуть інвестувати в ринок землі під заставу земель.

Що повинна для цих учасників ринку землі першочергово зробити держава?

По-перше, забезпечити правомірну зміну землевласників і землекористувачів. Дати ефективні та дієві інструменти для відновлення неправомірно порушеного права власності.

По-друге, надати рівні фінансові умови для учасників ринку землі (як дрібним аграріям, так і агрохолдингам та нерезидентам). 

По-третє, гарантувати територіальну цілісність та безпеку територій в умовах інвестування у ринок землі.

Бізнесу та Президенту Володимиру Зеленському говорять, що «епоху рейдерства подолано». Чи можемо вважати, що власність аграріїв сьогодні захищена і ми спокійно, вільно входимо в обіг земель сільськогосподарського призначення? Ні!

Я розчарую вас і засмучу, навівши певні дані, в т. ч. повернувшись до історії.

• Україну «колихало» хвилями рейдерства найбільш активно з 2016-2017 років. З часу, коли попередній міністр юстиції Павло Петренко запровадив так звану реформу реєстрації і на ринок послуг вивів реєстраторів, які були працівниками КП та філій КП. Тоді ми почали активно вживати термін «чорний реєстратор», маючи на це підстави.
• У 2019 році акредитацію комунальних підприємств на додачу з їх філіями та працівниками-реєстраторами нова команда Міністерства юстиції вольовим рішенням скасувала.

Здавалося б, ми позбулися чорних реєстраторів і «рейдерство» мало бути зупинене. Тим більше, у Міністерстві юстиції говорили про те, що «95% неправомірних реєстраційних дій припадало саме на філії комунальних підприємств і на самі комунальні підприємства».  

Але є статистика, яку нам надають відкриті джерела, і вона стосується зареєстрованих кримінальних проваджень, які пов’язують з рейдерством. А саме за ст. 205-1 ККУ «Підроблення документів, які подаються для проведення державної реєстрації юридичної особи та фізичних осіб-підприємців», ст. 206 ККУ «Протидія законній господарській діяльності» та ст. 206-2 «Протиправне заволодіння майном підприємства, установи, організації».

І що нам показує статистика? Після 2019 року, коли з ринку були виведені так звані чорні реєстратори, захоплення бізнесу в 2020 році все одно зростає!

Наведу вам ще одну статистику за 2020 рік: за статтею 206-2 (протиправне заволодіння майном підприємства) взагалі жодного впровадження за 2020 рік не доведено до суду.

Наведені вище дані ще раз підтверджують мої доводи, що ми заходимо в ринок землі та запрошуємо інвесторів в агросферу та інші напрями економіки, не гарантуючи їм захисту та оперативного й ефективного відновлення порушених прав! Ми залишаємо суттєві прогалини в законодавстві. Буває, що законодавець ініціює, здавалося б, правильні ідеї, але упускає деталі, які стають коренем зла.

Наприклад, у Верховній Раді сьогодні є Проект Закону № 3774 «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству». Він уже готується до другого читання. В цьому ПЗ пропонуються хороші норми, які ми підтримуємо, але є кілька важливих позицій, котрі насторожують. Одна з них про те, що державному реєстратору дається можливість при реєстрації права власності не зберігати паперовий варіант реєстраційної справи. Ми йдемо в діджиталізацію, «державу у смартфоні» – це все прекрасно і чудово, але не точно. Є сумний практичний бік відсутності паперової версії реєстраційної справи. З цим часто стикаються адвокати, слідство, суди тоді, коли йде процес відновлення порушених прав власності.

Отже, коли йде відновлення порушених прав власності, в більшості випадків необхідно мати документ, на підставі якого здійснено неправомірну реєстраційну дію. Це може бути потрібно, наприклад, для проведення експертиз, тощо. А чи захочуть особи, які підробили документ, підписи на ньому, вкравши власність, надати з доброї волі і безперешкодно такі документи в необхідні інстанції? Ні! Єдина можливість взяти оригінал документу – дістати його в архіві реєстратора. 

Ухваливши таку норму – законодавець зв’язує руки слідству. А потім ми, цього не пам’ятаючи, будемо нарікати на правоохоронні органи і вважати їх неефективними.

Для аналізу та роздумів у ГО «Бізнес-Варта» виділили 20 можливих схем заволодіння власністю в умовах ринку землі та додаткових ризиків для ведення господарської діяльності, що можуть призвести до втрати власності.

Необхідно невідкладно:

1. Розробити та реалізувати повноцінну Програму із захисту власності. Ми спостерігаємо сьогодні точкові зміни в законодавство, реєстраційну діяльність, але я не бачу цілого комплексного бачення держави, яким чином це все має бути пов’язано, в тому числі при взаємодії з правоохоронними органами.
2. Впровадити державну програму просвітницької діяльності
3. Захистити територію та кордони України.