Особливості орендних відносин та права постійного користування напередодні відкриття ринку землі — що треба знати українцям про закон 552-IX

Тему відкриття ринку землі можна без перебільшення назвати ровесницею незалежності нашої держави. Вже третій десяток років триває так звана земельна реформа. З самого її початку було задано центральну лінію – вільний обіг земель. Ніхто не знав, що етапи запровадження ринку землі в Україні просто стануть нескінченною традицією періодичного коригування Земельного кодексу України.

Загалом питання на перший погляд не таке вже і надскладне, адже фактично в Україні не має вільного обігу лише один вид використання земель сільськогосподарського призначення, приватної форми власності – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Читати до теми: Земля України без гриму: основні положення та наслідки закону про вільний ринок

З останніх подій, які фактично можна назвати «реактивним прискоренням» відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення, стало ухвалення 31 березня 2020 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 552-IX). Відповідно до пункту 1 Прикінцевих положень: цей Закон набирає чинності з 1 липня 2021 року, а отже залишилось не так багато часу для того, аби зрозуміти, на що слід звернути увагу громадянам, які тією чи іншою мірою потенційно є учасниками цього процесу.

Крім приватних землевласників, згаданий Закон стосується і користувачів, які на умовах оренди або постійного користування здійснюють свою господарську діяльність на землях державної та комунальної власності. Далі про все це по порядку.

Читати до теми: Концепція земельної реформи від новообраного голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Романа Лещенка

Щодо земельних ділянок, які перебувають в оренді, то сам Закон не вносить абсолютно нічого нового, а лише розблоковує повноцінне функціонування статті 9 Закону України «Про оренду землі», яка гарантує переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність. Дослівно це матиме таку формулу: громадянин-орендар, який орендує земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (пай), має переважне право на придбання її у власність, але за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Тож, переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки жодним чином не гарантує кінцевий результат і на практиці буде працювати за загальними правилами ринку (хто власнику запропонував вищу ціну, тому він і продасть).

Специфіка постійного користування в умовах вільного обігу земель сільськогосподарського призначення має дещо інший зміст у порівнянні з орендними відносинами. Право постійного користування за своїм змістом дає можливість громадянину користуватися земельною ділянкою державної або комунальної форми власності безстроково, на відміну від оренди.

Земельна реформа в Україні

Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

В публікації ми ведемо мову про громадян України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарів земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року.

Відповідно до змін, які набудуть чинності з 1 липня 2021 року, розділ X «Перехідні положення «Земельного кодексу України» буде доповнено пунктом 6-1, згідно з яким громадяни мають право на викуп зазначених земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Карта громад України

Знайдіть свою міську, сільську та селищну раду і подивіться, як депутати проголосували за продажу с/г землі та зняття мораторію.

Слід відзначити, що це «прорив» у вирішенні вже застарілої проблеми, адже чинне законодавство «загнало» громадян з цього питання у глухий кут, воно систематично виносилось на обговорення Асоціаціями фермерів та дрібних землевласників на спільні наради з органами державної влади та місцевого самоврядування. Врешті ці зміни припинять і неоднозначну судову практику з питань успадкування постійного користування землею.

Варто звернути увагу, що заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності зазначеними змінами не скасовується, і у вільний обіг додатково потрапляють лише паї, проте вказані обмеження не стосуватимуться випадку, коли громадянин матиме намір реалізувати своє право на викуп ділянки з постійного користування або довічного успадкованого володіння, як це передбачено вищезгаданими змінами.

Таким чином, зміни, які мають удосконалити ринок земель сільськогосподарського призначення починаючи з 1 липня 2021 року, є позитивною тенденцією розвитку правових відносин у галузі земельного права. Але кожному слід мати на увазі, що важливими складовими успішного застосування нововведень на практиці є залучення фахівців та виваженість рішень з метою уникнення тіньових схем відчуження земель, адже з новими можливостями з’явиться велика кількість ризиків стати заручником шахрайських дій.